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“Cet arrêt rappelle une règle de bon sens, lance d’emblée Maître Florence Iung, avocate au barreau de Quimper. Le vendeur n’est pas tenu de garantir une maison parfaite, mais il doit permettre à l’acquéreur de décider en connaissance de cause.” Tout commence à Corquilleroy, dans le Loiret (45). Hakim (tous les prénoms ont été modifiés) tombe sous le charme de ce pavillon et l’achète, en octobre 2010, pour 181 000 euros. Le propriétaire, Gaspard, l’avait construit de ses propres mains entre 1984 et 1985. Lors des visites, Hakim remarque quelques fissures dans la maison, mais rien de très alarmant.

C’est seulement quelques mois après son emménagement que l’acheteur déchante. De plus en plus de fissures apparaissent dans la maison, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur. Il en découvre même sous le papier peint. Un peu plus d’un an après l’achat, en décembre 2011, il assigne le vendeur en justice afin d’obtenir l’annulation de la vente.

Le tribunal nomme alors un expert judiciaire pour inspecter la structure. Ce dernier révèle des éléments qu’Hakim ignorait totalement. En 1997, un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle au titre de la sécheresse avait concerné Corquilleroy. Gaspard indique même à l’expert qu’il avait perçu une indemnité d’assurance à la suite d’une déclaration de sinistre. Pourtant, avant cette expertise, pas une seule fois cet aspect du passé de la maison n’avait été évoqué.

En effet, lors de la signature du compromis, un état des risques naturels et technologiques a été remis à l’acquéreur, mais aucune indication sur une précédente catastrophe naturelle n’y figurait. Et, dans l’acte authentique de vente, Gaspard déclare “qu’à sa connaissance, le bien n’a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques”. “L’information relative à une déclaration de sinistre est une donnée que seul le vendeur peut communiquer”, soutient l’avocate en droit immobilier.

Pour sa défense, Gaspard insiste sur le fait que cette déclaration mensongère est intervenue après le compromis de vente, alors que l’acheteur était déjà engagé. Il soutient également que rien ne prouve que les fissures actuelles soient liées à la sécheresse. “Mais cette déclaration de sinistre est une information essentielle, explique Maître Iung. L’acquéreur devait pouvoir apprécier le risque, au besoin, demander une expertise, négocier ou renoncer à la vente en ayant cette information”.

La cour d’appel d’Orléans partage cette position et, dans son arrêt du 18 décembre 2017, annule la vente pour dol. Elle reproche au vendeur d’avoir omis de porter à la connaissance de l’acquéreur l’existence de cet antécédent de sécheresse ayant donné lieu à une déclaration de sinistre. La cour précise que le dol s’apprécie à la date de la signature du compromis de vente et que le fait que la déclaration mensongère ait été faite dans l’acte authentique n’efface pas la réticence dolosive déjà constituée lors du compromis.

“Les juges n’exigent pas que la sécheresse soit la cause certaine des fissures. Mais, pour eux, ce qui compte, c’est que l’information cachée ait pu influencer la décision d’acheter ou les conditions de l’achat.” Gaspard est ainsi condamné à payer à l’acheteur la somme totale de 204 131 euros, correspondant au remboursement du prix de vente, au paiement de la commission d’agence et des frais liés à la vente. L’affaire est portée jusqu’à la Cour de cassation. Mais, dans sa décision du 7 novembre 2019, la haute juridiction valide l’annulation de la vente.

Du côté de l’acheteur, l’avocate conseille, notamment lorsque la maison est ancienne, qu’elle a été construite par le vendeur lui-même ou qu’elle est située dans une zone argileuse, “de faire appel à un professionnel technique avant la vente. Il y a de plus en plus d’experts en bâtiment qui proposent des diagnostics avant achat. Cela permet d’éviter un contentieux.”