L’essentiel
- 🇮🇳 Texte · L’Affordable Housing Act, projet de loi européen sur le logement abordable
- 📅 Calendrier · Présentation annoncée pour le 9 septembre 2026 par la vice-présidente de la Commission Teresa Ribera
- 🏚 Effet · Une base juridique européenne permettant aux villes de restreindre les meublés touristiques et l’achat de logements qui ne servent pas de résidence principale
- 🏠 Exemption · Louer ponctuellement sa propre résidence principale resterait protégé · la cible est l’opérateur professionnel multi-logements
- 📈 Contexte · Prix de l’immobilier en hausse de 64,9 % et loyers de 21,8 % dans l’UE entre 2015 et 2025
Depuis dix ans, Paris, Barcelone ou Venise bataillent chacune dans leur coin contre la conversion de leur parc résidentiel en hébergements de passage, et perdent régulièrement devant les tribunaux. La Commission européenne s’apprête à leur fournir l’arme juridique qui leur manquait. Le texte, attendu le 9 septembre 2026, donnerait aux collectivités un fondement européen incontestable pour limiter, voire bloquer, les meublés touristiques dans les zones où le logement est devenu inaccessible.
Le parc de villas et d’appartements loués à la nuitée est au centre du texte européen attendu le 9 septembre 2026.
Ce que prévoit le texte
Le vrai verrou levé n’est pas politique, il est juridique
Les municipalités ne manquaient pas de volonté, elles manquaient de sécurité juridique. Chaque règlement local s’exposait à un recours des plateformes, souvent fondé sur les libertés du marché intérieur, et une ville qui perd son procès perd aussi trois ans de politique du logement. Ce risque contentieux a dissuadé nombre de collectivités moyennes d’agir, même là où la tension était manifeste.
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Un socle harmonisé change la donne : la restriction n’est plus une initiative locale à défendre, mais l’application d’un cadre européen. La charge de la preuve se déplace, et les villes passent d’une posture défensive à un pouvoir d’encadrement assumé, y compris sur l’achat de biens destinés à la seule exploitation locative.
Le curseur est mis sur l’opérateur professionnel, pas sur l’habitant
La distinction est au cœur du texte et mérite d’être comprise. Le particulier qui loue son logement quelques semaines par an n’est pas visé : l’esprit initial du partage de logement est explicitement préservé. Ce que Bruxelles cible, c’est l’exploitation commerciale de portefeuilles entiers d’appartements, devenus des hôtels de fait sans en porter les obligations.
Pour éviter l’arbitraire, l’activation des restrictions serait conditionnée à des preuves de tension documentées. L’écart entre les prix de l’immobilier et le revenu des ménages résidents sert d’indicateur de référence, ce qui limite mécaniquement le dispositif aux marchés réellement asphyxiés plutôt qu’à l’ensemble du territoire.
Quinze ans de décrochage entre les prix et les salaires
Les données européennes cadrent l’urgence. Entre 2015 et 2025, les prix d’achat ont progressé de 64,9 % dans l’Union, et les loyers du secteur privé de 21,8 %, très au-delà de la progression des revenus dans la plupart des capitales. Le texte prolonge le plan européen pour le logement abordable engagé fin 2025.
La cause structurelle reste le déficit de construction, et personne à Bruxelles ne prétend le contraire. Mais le retrait de dizaines de milliers de logements du marché locatif de longue durée dans les hypercentres a incontestablement aggravé la raréfaction, et c’est le levier sur lequel une loi peut agir vite. Nous avions mesuré l’ampleur du phénomène : les plateformes ont enregistré 144 millions de nuitées en Europe sur un seul trimestre.
La riposte des plateformes : produire plus plutôt qu’interdire
Le secteur de la location saisonnière défend une ligne constante : la crise du logement se résout par l’augmentation de l’offre, pas par le durcissement des règles locatives. L’argument n’est pas absurde, puisque la sous-production de logements neufs est bien la cause de fond, mais il élude la question de l’allocation du parc existant, seule variable sur laquelle un maire dispose d’un levier immédiat.
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À ce stade, l’exécutif européen ne semble pas infléchir son calendrier. L’objectif affiché est de livrer aux villes un outil directement opérationnel dès l’adoption du texte, sans attendre les effets d’une relance de la construction qui se comptent en décennies.
Notre regard
Pour l’hôtellerie, et singulièrement pour l’hôtellerie haut de gamme, ce texte corrige une asymétrie ancienne. Un hôtel supporte des normes de sécurité, des obligations d’emploi, une fiscalité et des contrôles qu’un appartement loué à la nuitée ignore largement, tout en s’adressant parfois à la même clientèle. Rétablir des conditions de concurrence comparables vaut mieux, à long terme, que la course aux prix qu’a provoquée cette distorsion.
Il y a un second effet, moins commenté et plus intéressant. Les destinations qui vident leurs centres de leurs habitants finissent par perdre ce qui attirait les voyageurs : des commerces de quartier, une vie locale, une raison de venir. La désirabilité d’une ville est un actif que le sur-tourisme consomme. Rendre aux municipalités la maîtrise de leur politique foncière protège aussi, indirectement, la valeur du produit que vend l’hôtellerie.
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