Fin 2026, les 234 habitations de l’opération Nouvelles Voies, en cours de construction dans la ZAC Saint-Jean-Belcier de l’EPA Bordeaux Euratlantique (Gironde), offriront l’accès à du logement diversifié et abordable. Résidence sociale avec studios meublés, bail réel solidaire (BRS) en collectif et maisons individuelles, ainsi que des logements libres à prix maîtrisés seront associés à une échoppe seniors et un tiers-lieu pour former un ensemble de 11 000 m2 SP, dont l’investissement s’élève à près de 35 M€, dont 23 M€ de travaux.
Nouvelles Voies réunit trois maîtres d’ouvrage : les bailleurs Le Col et 3F Résidences avec Eiffage Immobilier. Elle sera coordonnée par Résidétape, entreprise sociale qui conçoit des logements meublés, future gestionnaire de la partie sociale locative et du tiers-lieu. « Nous n’aurions pas pu concevoir un projet aussi intéressant sans ce montage atypique », précise Stéphane Dulon, son directeur délégué. Résidétape a réuni tous les opérateurs avec deux intentions majeures : accompagner le parcours professionnel des jeunes et apporter des réponses abordables, « avec plus de 80 % du programme immobilier en dessous des prix du marché », note-t-il.
Mutualisation
Pour pouvoir démarrer les travaux en novembre 2024, des ajustements et de nombreuses itérations ont été nécessaires. De son côté, l’EPA a allégé la charge foncière et s’est montré souple sur le score bois. « Nous avons réalisé des économies partout où cela était possible », indique Brice Chapon, architecte associé de Parc Architectes, maître d’œuvre. Ainsi le jardin sur dalle de 400 m2 est devenu un jardin en pleine terre ; l’opération a été repensée en béton, l’ambition bois ayant été revue face aux coûts élevés de protection contre l’incendie et reportée sur les maisons en duplex du Col ; le nombre de logements traversants a été réduit ; l’habillage de certaines façades a été remplacé par un enduit minéral sur tous les bâtiments.
« Malgré tout, le plus compliqué a été de mettre d’accord les maîtres d’ouvrage et de les convaincre qu’ils pouvaient mutualiser certains points du projet », souligne Brice Chapon. Ils se sont notamment entendus sur un rez-de-chaussée commun avec des locaux partagés ; chacun gère ensuite son opération.
Les marchés travaux ont été attribués à Eiffage Construction. « Le montage a été compliqué car nous n’avons pas la même façon de voir les choses et nos temporalités sont différentes », relate Didier Jeanneau, directeur général de 3F Résidences. Laura Cambe, directrice régionale adjointe d’Eiffage Immobilier Sud-Ouest ajoute que, « pour l’architecte, il y avait une liste d’arbitrages, comme d’habitude… mais avec trois colonnes. » Pour autant, un seul opérateur n’aurait pas pu sortir une telle opération. Et encore moins un privé puisque le promoteur initial a quitté l’aventure pour être remplacé par Eiffage Immobilier en 2021. Aux yeux d’Imed Robbana, directeur général du Col, il faut en tirer deux enseignements : « Mutualiser l’intelligence apparaît comme une réponse au contexte ; et les bailleurs sociaux peuvent être porteurs et ensembliers, ce qui constitue une garantie que l’opération sorte. »
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