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Ils ont déboursé des dizaines de milliers d’euros pour rénover la maison familiale, pensant « aider la famille ». À l’ouverture de la succession, surprise : aucune reconnaissance écrite. Résultat ? Une soirée notariale douloureuse. Voici les droits à connaître avant de se lancer.

1. Travaux réalisés sur un bien en indivision : vous avez des droits, même sans être proprio

Beaucoup pensent qu’investir dans une maison de famille équivaut à sécuriser une part de propriété. Pourtant, la loi est claire : ce n’est pas parce que vous payez que vous possédez.

L’article 815‑13 du Code civil permet à un indivisaire ayant financé des travaux d’obtenir une indemnité ou de faire valoir une créance sur la succession, mais cela ne donne aucun droit d’usage exclusif.

Les travaux concernés doivent apporter une véritable plus-value ou une amélioration notable. À défaut, vos dépenses risquent d’être perçues comme un « geste familial », sans valeur juridique ni indemnisation.

Le saviez-vous ? 🔨
✔️ Un juge peut fixer une indemnité d’occupation si vos travaux empêchent les autres héritiers d’accéder au bien. Elle est basée sur la valeur locative, avec un abattement d’environ 20 % (ex : Cour d’appel de Versailles, 24 sept. 2019).
✔️ Mais cette indemnité n’est pas automatique : en cas d’occupation tolérée ou précaire, elle peut être refusée.

2. Travaux d’entretien ou de confort : le remboursement dépend de la valeur ajoutée

Tous les travaux ne sont pas indemnisables. La loi distingue clairement :

  • Les frais de conservation (assurances, taxes, réparations urgentes), partagés automatiquement entre cohéritiers.
  • Les travaux d’amélioration ou de confort (salle de bains refaite, toiture neuve, cuisine équipée…), soumis à l’accord des héritiers ou à une estimation de la plus-value.

En l’absence d’accord formel, il sera difficile d’obtenir un remboursement intégral. En cas de litige, un expert judiciaire peut être désigné pour évaluer la plus-value réelle.

3. Indivision : des règles strictes pour faire valoir vos droits

Succession et maison indivise : 5 leviers pour sortir de l’impasse sans heurter la famille en cas d'indivision épineuse

L’indivision repose sur le principe de gestion collégiale. Aucune décision majeure ne peut être prise unilatéralement.

Les règles :

  • Majorité des 2/3 pour les décisions de gestion (travaux, location, administration).
  • Unanimité pour les actes graves (vente, démolition, changement d’usage).

Bonne nouvelle : depuis 2020, la loi a été assouplie. Il est désormais plus facile de sortir de l’indivision (partage, vente de parts, rachat par un héritier) et les frais de partage ont baissé dans certains cas (2,5 %, voire 1,1 % entre parents et enfants).

Le saviez-vous ? 🏡
✔️ Vous pouvez vendre vos parts à un tiers ou à un cohéritier, après leur avoir proposé en priorité (délai d’un mois).
✔️ Il n’est pas nécessaire d’avoir l’unanimité pour sortir de l’indivision : une majorité des 2/3 suffit.
✔️ Créer une SCI familiale peut simplifier la gestion… mais elle doit être bien encadrée juridiquement.

4. Prévenir le conflit : mieux vaut prévenir que guérir

Avant de rénover ou d’investir dans la maison familiale, quelques bons réflexes permettent d’éviter les désillusions :

  • Faites rédiger une convention d’indivision chez notaire : usage, financement, durée, indemnisation, tout y est précisé.
  • Conservez toutes vos factures : matériaux, prestataires, acomptes… et faites-les valider par écrit par les cohéritiers si possible.
  • Formalisez une créance ou un accord si vous êtes seul à financer les travaux. Cela peut prendre la forme d’un prêt ou d’un protocole.
  • En cas de blocage, n’hésitez pas à engager un partage amiable ou judiciaire.

Un geste du cœur…

Rénover la maison de mamie, c’est souvent un geste du cœur. Mais sans cadre juridique clair, ce geste peut se transformer en contentieux patrimonial. La loi protège les héritiers… mais aussi ceux qui prennent des initiatives, à condition qu’ils formalisent et documentent leurs actions.

Un devis signé vaut mieux qu’un serment fraternel. Une convention notariée évite dix ans de rancunes.

💡 Oui, la maison de mamie mérite mieux qu’un litige entre cousins. Protégez vos droits, sans tarder.

Aide mémoire

Situation Ce que dit la loi À faire pour se protéger Vous rénovez une maison en indivision Article 815-13 : possible indemnité si plus-value réelle Conservez toutes les factures et faites signer un accord écrit Vous êtes le seul à occuper le bien Les autres peuvent demander une indemnité d’occupation Prévoyez un accord d’usage ou versez une indemnité symbolique Vous souhaitez faire des travaux de confort L’accord des 2/3 des indivisaires est requis Formalisez une autorisation écrite avant d’agir Vous souhaitez sortir de l’indivision Sortie possible avec majorité des 2/3 ou partage judiciaire Proposez vos parts aux cohéritiers, ou enclenchez un partage Vous avez fait des travaux sans accord Risque de refus de remboursement s’il n’y a pas eu plus-value Demandez une expertise ou tentez une médiation notariale

 

Sources

  • Service‑Public.fr (2025) – « Partage des biens de la succession »
  • Avocats Picovschi (2021) – « Maison indivise occupée par un héritier : indemnité d’occupation »
  • Imop (2025) – « Nouveautés loi indivision : comment sortir plus facilement »
  • Service‑Public.fr (2025) – « Indivision entre héritiers : règles de décision »
  • Avocat‑Antebi (2017) – « Sort des travaux effectués sur un bien indivis »