Devenir propriétaire d’un logement dans une métropole ou une zone touristique est-il en train de devenir l’apanage des plus de 50 ans, des classes aisées et des « héritiers » ? L’accession à la propriété se referme en tout cas de plus en plus pour les classes moyennes, relève une étude de l’Institut Montaigne publiée mercredi dernier.
Ce cercle de réflexion libéral définit la classe moyenne comme celle située entre la classe populaire – qui gagne moins de 1.400 euros par mois (30 % de la population) – et la classe aisée – qui gagne plus de 3.100 euros net par mois (20 % de la population).
« Les prix de l’immobilier sont devenus déconnectés des salaires »
« Depuis plusieurs décennies, l’accession à la propriété des classes moyennes s’est ralentie », pointe l’étude, « la propriété se concentrant désormais de plus en plus entre les mains des plus de 50 ans et des classes aisées », en raison des prix qui ont « bondi de 88 % en vingt ans ». Si bien que « 24 % des ménages détiennent aujourd’hui 68 % des logements possédés par des particuliers ».
« Effectivement, les prix de l’immobilier sont devenus déconnectés des salaires, et les classes moyennes ne peuvent plus acheter dans un certain nombre de métropoles avec leur seul salaire, en particulier à Paris » confirme auprès de 20 Minutes Corinne Jolly, présidente du site d’annonces immobilières PAP (Particulier à Particulier). « Cela nourrit un très fort sentiment de déclassement des jeunes générations » ajoute-t-elle.
« Colère et frustration en raison de l’attachement singulier à la propriété qui existe en France »
L’étude de l’Institut Montaigne indique aussi que ce blocage grandissant « génère colère et frustration en raison de l’attachement singulier à la propriété qui existe en France ». Qui plus est « chez les classes moyennes, qui voient en l’accession à la propriété un symbole de réussite sociale » et une « protection face au risque de déclassement ».
Comment en est-on arrivé là ? L’offre de logements, « mal localisés, insuffisamment rénovés, trop chers », ne serait pas adaptée pour « répondre à la demande croissante de logements dans les zones tendues ». Corinne Jolly partage le diagnostic. « Il faut rééquilibrer l’inégalité territoriale qui s’est creusée entre les grandes agglomérations et les petites et moyennes villes, en ramenant dans ces territoires de l’emploi et des services ». Si certaines petites villes ont retrouvé de l’attractivité au lendemain de la crise sanitaire, il n’y a « aucune fatalité » à ce que d’autres restent à l’écart, estime la présidente de PAP.
Une politique du logement « impuissante à favoriser l’accession à la propriété »
Le « think tank » s’interroge aussi sur la politique du logement, qui « se caractérise à la fois par l’ampleur des moyens mobilisés et par leur dispersion ». Les dépenses publiques pour le logement atteignent en effet « près de 40 milliards d’euros par an, avec en particulier 15,6 milliards d’aides personnelles au logement et 15,8 milliards d’avantages fiscaux aux producteurs et aux propriétaires en 2023 ». Or, « contrairement à l’effet attendu, ce montant n’a pas favorisé une baisse des dépenses privées pour le logement, dont la part dans les dépenses totales des ménages a plus que doublé entre les années 1960 et 2020. » La politique du logement est ainsi « impuissante à augmenter la mobilité résidentielle et à favoriser l’accession à la propriété ».
« Malheureusement, une bonne partie de l’argent des politiques publiques se concentre dans le logement social, qui est devenu une sorte de graal avec une liste d’attente interminable » estime de son côté Corinne Jolly. « Très peu de gens sortent du logement social, alors que celui-ci est censé être un tremplin avant, éventuellement, de devenir propriétaire, poursuit-elle. Pendant ce temps, les inégalités se creusent dans le parc privé. »
« Inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché »
Que faire pour remédier à la situation ? L’Institut Montaigne préconise une dizaine de mesures. Parmi elles, la mise en place d’une « politique publique foncière plus stratégique pour augmenter l’offre en zone tendue ». Pour cela, il faut « soutenir la montée en puissance des établissements publics fonciers (EPF) ».
Parmi les autres propositions : « inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché en luttant contre la vacance » et « poursuivre une politique de réhabilitation des locaux d’activités et bureaux vacants en logements dans les zones urbaines et périurbaines, en allégeant les contraintes urbanistiques ».
L’Institut Montaigne préconise également de « l’innovation en matière de diversification des modes d’accès à la propriété », comme « promouvoir les dispositifs d’accession hybride à la propriété, via le démembrement de propriété », ou encore « consolider le dispositif du bail réel solidaire pour confirmer son positionnement sur le marché de l’accession à la propriété abordable. »
Si le groupe de réflexion assure que ces formes innovantes de propriété « sont particulièrement pertinentes pour les classes moyennes car elles sont souvent moins onéreuses – beaucoup ne demandent par exemple pas d’apport personnel », il reconnaît que « leur développement suppose une évolution culturelle de notre rapport à la propriété, compte tenu de la dimension symbolique de la » pleine propriété » en France. »
Les alternatives à la propriété, « des solutions trop compliquées à l’effet marginal »
Que pense la présidente de PAP de ces solutions ? Elle écarte d’emblée tout ce qui concerne « les alternatives à la propriété ». « C’est une erreur car ces propositions sont trop compliquées et leur effet marginal, dit-elle. Il faut des solutions simples. » Corinne Jolly estime par exemple que « le bail réel et solidaire, qui vous permet de devenir propriétaire du bâti mais pas du terrain, c’est du charabia pour la plupart des gens. Cela donne en plus le sentiment d’être un propriétaire au rabais, alors que l’aspiration des gens est d’être propriétaire comme tout le monde. Surtout chez les jeunes, inquiets pour leur avenir et leur retraite. »
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Corinne Jolly valide en revanche les dispositifs permettant de « construire plus », comme la transformation de bureaux en logements. « Avec le télétravail, il y a potentiellement besoin de moins de bureaux, malheureusement cela n’a pas été anticipé. On ne pense pas assez à faire des bâtiments transformables. Il faut donc se poser des questions d’urbanisme pour se donner de la souplesse dans l’usage des bâtiments. »
Pour la présidente de PAP, le secteur du logement a surtout « besoin de stabilité et de visibilité » pour mettre en place « des politiques sur du long terme ». Pas sûr que les échéances à venir apportent la sérénité désirée.