L’évolution des usages de travail influent sur l’immobilier de bureaux. Crédit : G.R.
À Bordeaux, les nouveaux modes de travail bousculent l’immobilier de bureaux. Réduction des surfaces, montée de la sous-location et adaptation des espaces reflètent des stratégies en pleine mutation, dans un marché en reprise prudente.
Montée du télétravail, quête de flexibilité, bien-être salarial : les nouveaux modes de travail ne cessent d’évoluer. En 2023, 64% des entreprises françaises pratiquaient le télétravail régulier, et parmi elles, près des deux tiers avaient déjà adopté le flex office (enquête Ifop pour Parella, octobre 2023). Ces phénomènes bouleversent les usages immobiliers des bureaux traditionnels. À Bordeaux, comme dans les grandes métropoles, cette transformation irrigue les stratégies immobilières.
Parallèlement, le marché de l’immobilier de bureau bordelais connaissait une chute, la plus basse depuis 2016, l’année dernière. Bien que ce dernier soit de nouveau en légère hausse, selon les résultats du premier semestre 2025 compilés par l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB). « Nous sommes à +10% en demande placée sur ce premier semestre par rapport à l’année dernière, cela prouve que le marché reste dynamique au vu du contexte actuel », confirme Jessica Cooper, présidente de l’OIEB. Mais ces nouveaux usages du bureau incitent-ils vraiment les entreprises bordelaises à revoir en profondeur leur stratégie immobilière ?
Des surfaces en baisse
« Nous avons vu de manière plus tardive les effets du télétravail sur la consommation de mètres carrés, notamment parce que les valeurs locatives ne sont pas les mêmes qu’un marché parisien ou même lyonnais », analyse la présidente. Ainsi, pour ce premier semestre, la surface moyenne par transaction est de 410 m², contre 440 m² un an plus tôt. La médiane quant à elle est de 210 m², ce qui signifie que plus de la moitié des transactions concernent des espaces très compacts.
« Les sociétés à Bordeaux ont toujours été des petites et moyennes entreprises. J’ai également la sensation que nous avons un peu moins de télétravail que dans d’autres régions. Par contre, il faut peut-être accueillir ses collaborateurs dans des conditions de travail qui ont évolué, avec plus d’espaces informels comme des espaces cafés ou canapés, et ça c’est aussi très consommateur de mètres carrés », nuance Jessica Cooper. Selon la présidente de l’OIEB, la cause de cette baisse de transaction en 2024 serait moins une réduction de surface liée au télétravail mais plutôt une absence de visibilité sur l’avenir avec un contexte économique complexe.
La sous-location comme indice de confiance
Autre phénomène émergent : la sous-location. « Les sociétés qui sont justement restées dans l’observation et n’ont pas pris de décision en 2024, ont clairement mis en place depuis 2025 des recherches de sous-locataire », expose la directrice d’agence. Cela permet aux entreprises ayant dû réduire leurs effectifs de rester titulaires de leur bail, tout en sous-louant une partie de leurs locaux le temps que le marché se porte mieux. « C’est quand même un indice de confiance, dans la mesure où quand on est peu confiant, on quitte ses bureaux pour s’installer en coworking. Là, ces sociétés se disent que le marché va reprendre », continue-t-elle.
Du stock neuf à Euratlantique
L’offre disponible à un an atteint 269.000 m², avec 64% de seconde main et 36% de neuf. « Le principal stock disponible, il est, pour le neuf, dans le secteur Euratlantique (42%), et pour la seconde main à Bordeaux (34%) », révèle Jessica Cooper. Ces constats ouvrent des opportunités pour de nouveaux modèles : coworking, sous-location, réaménagement des espaces, encore contrat temporaire. « En bureau, les valeurs locatives restent stables, voire en légère hausse, ce qui est justement un signe rassurant dans un marché immobilier », assure Jessica Cooper.
Le mot de notre expert partenaire :
« Face aux mutations profondes des usages, il est essentiel d’accompagner non seulement les entreprises, mais aussi les bailleurs, qu’ils soient privés ou institutionnels. Comprendre ces nouveaux besoins et intégrer des services adaptés : espaces collaboratifs, lieux informels, avec plus d’équipements et de confort, devient un véritable levier stratégique dans le cadre d’une commercialisation. Dans un marché où l’offre en seconde main reste abondante, cette capacité d’adaptation et de flexibilité constitue un facteur clé de différenciation et d’attractivité. Aujourd’hui, les bureaux ne sont plus simplement des lieux de travail : ils deviennent de véritables outils managériaux, favorisant engagement et performance. »
Groupe Caze, Stanislas Flamand, Consultant en immobilier d’entreprise.