Avec 3 500 hectares (ha) de friches de plus de 100 mètres carrés, l’Île-de-France est la région qui comprend le plus de surfaces en friche en France. Elles correspondent à la moitié de la capitale. En moyenne, ces friches s’étendent sur 1,2 ha, l’espace maximal atteignant 185 ha. Il s’agit du Clos Saint-Louis à Dammarie-les-Lys (Seine-et-Marne).
Ces sites attirent de plus en plus l’appétit des promoteurs à cause de la rareté du foncier, mais aussi en raison de la loi Climat et Résilience qui cherche à atteindre le zéro artificialisation nette (visant à stopper la consommation des espaces naturels et agricoles). Cependant, tous les territoires ne sont pas de bons candidats à une transformation en zone résidentielle.
« Il s’agit principalement de friches installées à proximité de nœuds ferroviaires et/ou autoroutiers, souligne Romain Ferré, directeur promotion chez Novaxia. Il y a beaucoup trop de contraintes en termes de nuisances que ce soit au niveau du bruit que de la pollution de l’air ».
« Porte de la Villette, il y avait des abattoirs »
Une fois le terrain idéal trouvé, encore faut-il que la dépollution ne mette pas en péril l’équilibre économique du projet. « Nous faisons un maillage précis du terrain à travers des carottages (prélèvement d’un échantillon dans le sol). En fonction des résultats, on lance ou pas l’opération, poursuit-il. Mais si c’est le cas, le prix du foncier est forcément impacté par le coût de la dépollution car le pollueur reste le payeur ».
Cette tendance est relativement récente. L’Institut Paris Région (IPR) la date à l’horizon 2013. « La tension immobilière et l’étalement urbain, qui ont eu tendance à rattraper ces friches installées, à l’époque, à l’extérieur des villes, ont rendu ces sites attractifs, détaille Damien Delaville, urbaniste à l’IPR. D’autant, qu’une fois le projet terminé et mis en vente, tout le monde a oublié qu’il s’agissait d’une friche. Personne, par exemple, ne se souvient qu’à la porte de la Villette, à Paris, il y avait des abattoirs ».
Pour autant, tous ces territoires ne vont pas devenir des zones résidentielles. « Il y a quelques cas comme l’ancien site de Mirapolis dans le Val-d’Oise, à cause de sa taille, ou le Clos Saint-Louis, à cause du montant de la dépollution, qui sont très compliqués à transformer », reconnaît l’expert.
Il existe bien un projet sur Mirapolis, d’environ 150 cottages indépendants, 351 logements en coliving, des espaces de coworking, des équipements de loisirs, des commerces et une halle gourmande. Mais aucuns travaux n’a commencé. Quant au Clos Saint-Louis, jusqu’en 2028, le site entre en phase d’études, de dépollution et de concertation pour définir les contours d’un projet.