© Shutterstock – Le recul de -39% des ventes de terrain à bâtir est encore plus sévère que pour le marché du logement ancien de -13%.
Choisir un terrain pour faire construire sa maison en Ile-de-France relève désormais quasi de la science-fiction. Qu’il s’agisse de la disponibilité du foncier à vendre, de son prix ou du coût prévisionnel du chantier, tout est décourageant. Un constat confirmé par le dernier bilan chiffré des Notaires du Grand Paris.
“Faire construire sa maison en Ile-de-France devient un rêve inaccessible que ce soit à cause de la hausse des prix du foncier et des matériaux de construction mais aussi la complication des démarches administratives et la volonté politique de reconstruire et rénover le bâtit existant”, a expliqué Maître Elodie Fremont, notaire à Paris, en présentant à la presse les chiffres de l’activité immobilière francilienne au 2e trimestre 2025.
Un bilan conjoncturel sérieux que les quelques 2000 Notaires du Grand Paris établissent en partenariat avec l’Insee et diffusent de façon régulière à partir des actes authentiques et des avant-contrats de vente signés dans leurs offices, ainsi que des statistiques relatives aux prix de ventes et au nombre de transactions immobilières du territoire.
Volume et prix des ventes en chute libre
Seulement 2 000 terrains environ ont été vendus en Ile-de-France en 2024 en vue de construire une maison. Un marché en recul de 39 % par rapport à l’année précédente, au plus bas depuis vingt ans lorsqu’on vendait encore plus de 7 000 terrains à bâtir (et 3 800 il y a 10 ans). Les volume et prix de ventes sont en chute libre.
Le recul des ventes de terrain à bâtir est encore plus sévère que pour le marché du logement ancien (-13%) et l’amélioration de l’activité observée au 1er trimestre 2025 en Ile-de-France n’a pas bénéficié à ce marché spécifique. La surface des terrains vendus tend à se réduire (693 m² en Ile-de-France en 2004 et 501 m² en 2024) mais avec un point bas en 2018 (437 m²) et depuis une petite remontée.
Côté prix, après la poussée de 2004 à 2007, ils semblent se stabiliser, et chutent même un peu. Il fallait débourser 132 000 euros pour devenir propriétaire d’un terrain il y a dix ans, 147 000 euros en 2023 et 135 000 euros en 2024.
Par ailleurs et sur long terme, l’activité subit des à-coups, avec des rebonds (facilitations liées à la loi Alur, attractivité ponctuellement renforcée du marché suite au Covid) suivi de nets replis, mais avec une tendance globalement baissière au long terme.
Les notaires anticipent toutefois une légère embellie avec l’impact plus favorable de l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble des zones et des types d’habitats “à suivre attentivement”.
90 % des ventes en grande couronne
Les notaires constatent que la quasi-totalité, soit 90 %, des ventes de terrain à bâtir se fait en grande couronne et elles sont devenues proportionnellement plus nombreuses en Seine-et-Marne (39 % en 2024) “où les prix y sont beaucoup plus raisonnables qu’ailleurs”.
De fait, les prix des terrains à bâtir en Seine-et-Marne tournent autour de 100 000 euros depuis dix ans et sont à un niveau très proche du niveau national de 95 000 euros en 2023, donc très inférieurs aux valeurs de ce marché en petite couronne.
Ainsi, le prix de vente médian d’un terrain en 2024 dans les Hauts-de-Seine était de 358 000 euros, soit 1 200 euros le m² contre seulement 169 euros le m² en Seine-et-Marne. Des marchés qui sont désormais incomparables.
Des acquéreurs plus âgés
Au fil des années, l’âge médian des acquéreurs a augmenté, passant de 37 ans en 2004 à 41 ans en 2024 avec une poussée récente (à partir de 2022) liée à la dégradation des conditions d’acquisition (accès au crédit, taux, coûts de construction, recul des aides).
Parallèlement au fait que les acquéreurs sont plus âgés, la part de cadres (27 %) dépasse pour la première fois celle des professions intermédiaires (25 %) en 2024.
Les notaires précisent aussi que les acquéreurs de terrain à bâtir franciliens achètent là où ils vivent. Ainsi, et depuis longtemps, environ 70 % d’entre eux achètent dans leur département de résidence, avec un taux encore plus fort et proche de 80 % en petite couronne. La grande couronne, et plus particulièrement la Seine-et-Marne, voient davantage d’arrivées d’autres secteurs, certainement depuis le mouvement d’exode enclenché par la crise sanitaire.