Alors que le marché de l’immobilier connaissait une timide reprise en Haute-Garonne sur la fin 2024, les chiffres, basés sur la totalité des ventes dans le département du 1er juillet au 30 juin 2025 dernier, déçoivent. Selon la Chambre des notaires qui dresse son bilan biannuel, les volumes des ventes sont aujourd’hui similaires à ceux d’il y a dix ans.
« Nous avons cru à une reprise mais elle s’est inversée sur le premier semestre 2025. Nous constatons un marché de l’immobilier assez atone dans son ensemble », analyse Frédéric Giral, délégué chargé de l’immobilier pour la Haute-Garonne.
Tous bien confondus les ventes sont pourtant à la hausse (+6,8% soit 23 360 ventes) mais ont été condensées sur le dernier semestre 2024 et le premier trimestre 2025 pour revenir à la baisse dès le mois d’avril dernier. Sur le premier semestre, les ventes ont baissé de 24%, soit 10 100 ventes contre 13 260 l’année dernière. « Les chiffres avancés par les avant-contrats semblent confirmer cette tendance. Nous ne sommes pas vraiment optimistes sur un marché dynamique en termes de volume pour 2025 », s’inquiète Me Frédéric Giral.
Activité « en dent de scie »
Une activité « en dent de scie » selon Me Henri Chesnelong, qui concerne tous les types de biens : appartements anciens, neufs, maisons anciennes et terrains à bâtir. Si la chute du volume de ventes des appartements anciens est amortie au premier semestre 2025 (-5,2%), les appartements neufs connaissent une chute des ventes vertigineuse (-76,6%). Le chiffre peut s’expliquer par la fin du dispositif Pinel arrêté au 1er janvier dernier : « Il y a eu un engouement vers le neuf fin 2024 qui avait dopé les volumes et ça s’est arrêté brutalement en 2025 », explique les notaires.
À noter que le marché des terrains à bâtir, en grande souffrance ces dernières années, subit toujours de plein fouet la crise immobilière : seulement 490 ventes ont été réalisées lors des six premiers mois de l’année. « Ce marché devient confidentiel en raison notamment des coûts de construction qui ont explosé (…) et un accès au crédit plus compliqué, notamment pour les primo-accédants jeunes qui étaient le cœur de ce marché », avance Me Frédéric Giral.
« Les vendeurs ne veulent plus baisser les prix »
L’élément significatif relevé par la Chambre des notaires concerne les prix de ventes. Si le volume des ventes fluctue, les prix, eux, ne bougent pas : « Cette baisse significative des volumes n’a pas un impact aussi marqué sur les prix, c’est assez surprenant. Les prix ne se sont pas effondrés, il y a une décorrélation ». Ainsi, le prix des appartements anciens dans le département est de 2 840 euros au m2 médian, soit une baisse de 1,3% en un an, un chiffre « extrêmement faible par rapport à l’activité fluctuante », analyse Me Frédéric Giral. Balma est toujours en tête du classement des communes les plus chères avec 3 270 euros/m2, suivi de Toulouse (3 170 euros/m2) et Castanet-Tolosan (3 010 euros/m2).
À Toulouse, pour les appartements anciens de 3 000 euros le m2 et plus, les prix semblent d’une manière générale à la baisse, avec le quartier de Compans qui affiche la plus grosse diminution (-11%). En tête du classement, le quartier de Saint-Etienne est toujours au-dessus du seuil des 5 000 euros le m2 (5 160 euros/m2) et a été rejoint par Saint Georges (5 000 euros/m2). Concernant les maisons anciennes, le prix de vente médian a baissé de 1,9% en un an pour atteindre les 265 000 euros. Un phénomène qui ne devrait pas durer : « Les avant-contrats signés sur le dernier trimestre, arrêtés au 31 juillet, laissent présager un prix médian qui repartirait en légère hausse », analyse Me Frédéric Giral.
Pourquoi cette stagnation des prix ? Selon le Chambre des notaires, les vendeurs ne veulent plus baisser les prix et sont bloqués par leurs achats : « Une personne ayant acheté depuis 2019 a payé cher, mais avec un faible taux. Aujourd’hui, elle ne pourrait plus acquérir le même bien et ne peut pas vendre, car la revente ne couvrirait pas le remboursement de son emprunt », explique Me Henri Chesnelong.
« Nous sommes sur un marché de nécessité avec des gens qui achètent ou vendent car ils n’ont pas le choix. Ce n’est pas un marché de désir », ajoute Me Frédéric Giral.
Ces nouveaux chiffres mis en avant par la Chambre des notaires font état d’un marché en berne, fortement impacté par l’instabilité politique et économique du pays. Selon Me Frédéric Giral : « Aujourd’hui, si on se lance dans une visite on ne connaît pas le taux qui sera proposé le mois suivant. Cela rajoute de l’insécurité et un manque de confiance, pourtant au cœur de la reprise de l’immobilier ».