Le marché tertiaire d’Aix-Marseille tourne au ralenti. Au diapason de la conjoncture économique turbulée par le contexte géopolitique, le nombre de transactions en ce début d’année affiche un calme aussi plat que la surface d’un lac en période de sécheresse. Au premier trimestre 2025, la demande placée de bureaux est certes restée stable par rapport au début de l’année 2024 avec 32 361 mètres carrés commercialisés. Mais ce résultat est inférieur de -14 % par rapport à la moyenne quinquennale.
Le segment des grandes surfaces (plus de 1 000 m2) montre des signes de faiblesse avec seulement cinq signatures ce trimestre, soit une baisse de 29 % sur un an, et une demande placée en recul de 21 % à 12 515 mètres carrés.
Les surfaces intermédiaires (entre 500 et 1 000 m2) performent, avec un volume en hausse de 78 % à environ 9 970 mètres carrés et un doublement du nombre de signatures (14 contre 7 au 1er trimestre 2024).
Aix-en-Provence reprend le leadership
Le secteur d’Aix tire le marché, représentant 54 % de la demande placée avec 17 620 mètres carrés.
Le secteur marseillais, de son côté, est à la peine avec moins de 15 000 mètres carrés commercialisés (14 740 m2), chiffre certes stable sur un an mais en recul de 35 % par rapport à la moyenne quinquennale note JLL.
L’offre immédiate poursuit sa tendance haussière (+32 % sur un an), atteignant 177 100 mètres carrés. Mais l’offre neuve reste rare, ne représentant que 25 % de l’offre globale, une pénurie qui attise la tension sur ce segment du marché le plus prisé des utilisateurs.
Les valeurs locatives prime ne bougent pas, avec 320 euros/m2/an sur Marseille (305 euros hors IGH), 250 euros sur le centre d’Aix-en-Provence et 185 euros pour le pôle d’activités.
Ce climat n’incite pas aux grandes envolées. « Pour les mois à venir, la prudence reste de mise », décrypte Yoann Pohu, directeur de l’agence Bureaux JLL Aix-Marseille. « Le contexte économique dégradé, associé à un manque d’offre adaptée, pourrait contrarier le rebond de l’activité observé en 2024. La baisse significative de la production (-46 % de surfaces mises en chantier sur un an) laisse présager une accentuation de la pénurie d’offre neuve déjà latente », prévoit le cadre de JLL.
Entrepôts et locaux d’activités en chute libre
Sur le segment des locaux d’activité et des entrepôts, la météo est orageuse. Au premier trimestre, la demande placée des locaux d’activités sur le territoire Aix-Marseille a dégringolé de 63 % par rapport au trois premiers mois de 2024 (12 180 m2).
Même morosité pour le marché logistique. Avec 16 821 mètres carrés placés au premier trimestre, le nombre de transactions sur le segment des entrepôts enregistre un recul de 52% par rapport au début 2024.
35 M€ investis
Le marché de l’investissement est lui aussi en berne. Avec seulement 35 millions d’euros investis dans la pierre économique (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités) au cours des trois premiers mois de l’année, le volume des transactions accuse une baisse de 35 % par rapport au premier trimestre 2024. Ce résultat est surtout inférieur de 74 % à la moyenne des cinq dernières années, observe JLL.
L’essentiel de ces transactions a concerné les actifs de bureaux (91 %). Ces derniers ont capté 32 millions d’euros avec deux transactions notables : l’acquisition par Finamas de l’immeuble du 480 avenue du Prado (8e) dans les quartiers sud de Marseille et celle de deux bâtiments de l’Arteparc (4 080 m2) développés par le groupe Artea au cœur du pôle d’activités d’Aix par Sogenial Immobilier.
On ne recense que deux transactions portant sur des locaux d’activités ce trimestre, pour un montant total de près d’1 million d’euros. Le commerce, absent au premier trimestre 2024, effectue un retour timide captant 7 % du volume total investi avec 2 millions d’euros, marqué par l’acquisition du « Patio Cézanne » par une SCI privée auprès du groupe Figuière.
© W.A. – Une SCI a acquis les locaux commerciaux de l’immeuble « Patio Cézanne » à Aix-en-Provence. Des taux prime stables
Comme dans le reste de l’Hexagone, les taux de rendement prime sont stables sur le marché de la deuxième ville du pays au premier trimestre 2025. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi à 6,00 %.
En dépit de ce bilan mitigé, Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée de JLL, affiche un optimisme relatif : « Malgré un démarrage de l’année assez lent, le marché immobilier d’Aix-Marseille reste assez animé, à l’image de Marseille, où plusieurs actifs en cours de commercialisation représentent un volume total d’environ 100 millions d’euros. Les investisseurs sont toujours à la recherche d’immeubles core pour des volumes d’environ 10 à 30 millions d’euros ».
Parallèlement, le dirigeant de JLL observe « un intérêt persistant pour les actifs value-add, avec des acquéreurs potentiels qui ciblent des biens à des valeurs significativement décotées face aux estimations d’expertise. Cette diversité de la demande témoigne d’un marché qui, malgré les défis actuels, continue d’offrir des opportunités variées aux investisseurs ».