Publié le
25 oct. 2025 à 6h20
Quelle est la situation du foncier non bâti et de l’immobilier sur l’île de Noirmoutier (Vendée) ? Une période d’incertitude se profile. Plusieurs raisons expliquent la fragilité du marché : les incertitudes autour du PPRL et le contexte national, avec une baisse du nombre de ventes.
En dessous de 4,20 mètres
Le nouveau PPRL (Plan de prévention des risques littoraux) qualifiera les zones rouges, les zones bleues et les zones blanches de l’île. Ces attributions se feront en fonction de la situation géographique et de la hauteur par rapport au niveau de la mer des terrains et des maisons de l’île. Cette hauteur calculée par les experts est le résultat de l’addition de la hauteur atteinte par les vagues lors de la tempête Xynthia à laquelle les experts ont ajouté une marge de 20 cm, estimation de la montée des eaux des océans d’ici 2100. De ce calcul résulte une hauteur de 4,20 m. Tous les terrains et bâtiments situés en dessous de 4,20 m seraient en zone rouge.
« Cependant, tant que le décret gouvernemental sur ce nouveau PPRL ne sera pas promulgué officiellement, nous ne pouvons nous avancer sur la répartition définitive des zones à risque de l’île. Cet arrêté est attendu avant la fin de cette année »
Fabien Gaborit, président de la Communauté de communes de Noirmoutier.
« Les biens en zone rouge perdront 30 % de leur valeur »
Les agences immobilières sont dans l’attente de ce décret, cette attente fragilise le marché. « Quand le décret sera paru, les biens en zone rouge perdront 30 % de leur valeur », assure Annabelle Dufief, agent immobilier depuis 20 ans et propriétaire du cabinet Atlantide à Barbâtre. D’après Karine Raimondeau, propriétaire de Mon Agence à Noirmoutier-en-L’île, les prix vont baisser à l’annonce de ce nouveau PPRL.
« Je conseillerai à mes clients vendeurs, s’ils n’ont pas d’urgence, d’attendre. Je pense, que dans deux ou trois ans, les prix remonteront car si certains terrains ne sont plus constructibles, les maisons, quelle que soit la couleur de la zone, se feront plus rares. L’attractivité touristique de l’île ne faiblira pas, et beaucoup rêvent de s’y installer ».
Karine Raimondeau, agente immobilière
Pour Fabien Gaborit, cette nouvelle situation est aussi « une opportunité pour l’avenir de l’île ».
La Communauté de communes « se portera acquéreur, chaque fois qu’il sera possible, des terrains en zone blanche afin d’y construire des logements pour les habitants vivant à l’année sur l’île. Cette opportunité compensera les contraintes du ZAN (Zone d’Artificialisation Nette) qui réduit le potentiel de terrains à bâtir de 21 hectares à 10 hectares chaque année pendant 10 ans ».
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Impact du contexte national
Le deuxième facteur de la fragilisation du marché de l’immobilier à Noirmoutier et certainement pour toutes les régions de France réside dans le contexte incertain politique, économique et géopolitique.
Actuellement pour Annabelle « il y a plus d’offres que de demandes, les ventes ont baissé de 20 % en volume. La situation est revenue à celle que nous avons connue d’avant Covid. Après cette pandémie, les prix et la demande de l’immobilier sur l’île avaient grimpé de 20 % » se rappelle Karine.
De plus les propriétaires de résidences secondaires des années 1970 sont décédés ou ont vieilli et ne viennent plus à Noirmoutier. « Leurs enfants ne sont pas automatiquement intéressés par la reprise des biens parentaux et les mettent en vente, ce qui augmente le parc de maisons à vendre » constate Karine.
Karine Raimondeau, propriétaire de Mon Agence. ©Courrier vendéen
Parallèlement à cette incertitude, les banques freinent les prêts : « Si les clients potentiels n’ont pas un apport de 30 à 40 % du coût total de l’acquisition, les banques souvent n’accordent pas le prêt », constate Annabelle Dufief de Barbâtre. « Souvent, ils doivent attendre de vendre leur résidence principale pour disposer d’une somme suffisante afin de pouvoir acheter une autre villégiature ».
Ce qui n’est pas le cas des clients de Karine Raimondeau : « Les clients achetant un bien à Noirmoutier-en-L’Île paient souvent en cash ou obtiennent facilement leurs prêts ».
Le profil contrasté des acheteurs
Les acheteurs sont en majorité des retraités originaires des Pays de la Loire ou de la région parisienne. « Il y a de plus en plus de Belges, Hollandais et Allemands » précise Annabelle Dufief. « Dans ce panel de clients, très peu sont des primo accédants souhaitant vivre et travailler sur l’île. S’il n’y a pas d’héritage, le coût moyen d’acquisition est trop élevé à Noirmoutier pour une jeune famille. Généralement elles s’installent sur le continent, un terrain qui vaut 300 000 € à Noirmoutier vaut 150 000 € dans les communes du continent proches de l’île »
Ne pas « propager l’angoisse en permanence »
Cependant Karine Raimondeau veut porter un message optimiste : « Il faut arrêter de propager l’angoisse en permanence. Bien sûr, les risques littoraux sont plausibles, j’ai 56 ans j’ai toujours vécu avec cette menace, mais depuis des décennies les responsables politiques ont anticipé le risque de submersion en construisant des digues et autres protections contre la mer. L’homme ne laisse pas faire la nature, il intervient. La preuve, nous n’avons pas été réellement impactés à Noirmoutier par la tempête Xynthia ».
Côté élus, en effet, la Communauté de communes consacre 30 % de son budget total pour la défense contre les risques littoraux. « 60 millions d’euros sont prévus dans les dix ans à venir dans ce chapitre », souligne Fabien Gaborit.
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