Par

Inès Cussac

Publié le

10 janv. 2025 à 17h14

À Paris et dans sa petite couronne, il devient de plus en plus rare de travailler dans un bureau. Les pratiques ont été modifiées depuis la crise sanitaire liée au Covid-19. Les entreprises comme les salariés ont revu leur manière de travailler. D’après une étude menée par ImmoStat et publiée mardi 7 janvier 2025 concernant l’Île-de-France, la demande de bureaux est en baisse et l’offre est en hausse. Le taux de vacance atteint le cap symbolique des 10 % de bureaux vides dans la région.

Près de 6 millions de m² vides

À l’image du quartier de La Défense (Hauts-de-Seine), confronté à une croissante vacance de ses bureaux, les entreprises font leurs cartons et évacuent les tours. Le télétravail et le flex office ont rebattu les cartes de l’immobilier de bureau. Pour l’année 2024, la demande placée a diminué de 11 % par rapport à 2023 pour atteindre un peu moins de 1,8 million de m². L’offre immédiate en Île-de-France a atteint 5,6 millions de m², soit une hausse de 19 % en comparaison à l’année dernière.

Une dichotomie se confirme en outre entre Paris et les villes périphériques. La capitale se veut très attractive face à ses voisines qui s’essoufflent. Sur 32 nouveaux projets lancés sur un an, 29 sont dans la ville lumière. « Le marché des bureaux en Île-de-France traverse une phase de mutation profonde. Si Paris continue de se démarquer par son attractivité et sa résilience, les zones périphériques doivent se réinventer face aux défis d’une suroffre et d’une transformation accélérée des usages », constate dans un communiqué Pascal Souchon, associé chez Deloitte.

Le conseil en immobilier d’entreprise JLL confirme : « Le marché reste extrêmement segmenté entre Paris intra-muros et la périphérie, même si nous relevons une hausse de l’offre parisienne depuis maintenant un an, avec un taux de vacance désormais positionné à 3,6 % dans le quartier central des affaires de Paris [le 8e et une partie des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e] et à 13,7 % dans les 18e, 19e et 20e arrondissements. » En petite couronne, le taux de vacance monte à 23,5 % et 15 % à La Défense.

Ce recul de la demande n’est pas sans conséquence sur les prix. Comme le rappelle ImmoStat, à l’échelle nationale, le montant global des investissements en immobilier d’entreprise pour l’année 2024 est de 12,1 milliards d’euros. Soit une baisse de 2 % par rapport à 2023. En Île-de-France, les investissements s’élèvent à 5,4 milliards d’euros et chutent de 23 % sur la même période. Le prix moyen des bureaux achetés dans la région diminue de 9 % en un an.

Vidéos : en ce moment sur ActuLes reconversions vers l’hôtelier

De fait, la construction ou la transformation d’appartements ou d’immeubles en espaces dédiés aux entreprises manque de sens dans un contexte de suroffre structurelle. D’autant plus que les obstacles logistiques, administratifs et financiers sont nombreux pour changer l’usage d’un bâtiment. Selon l’étude menée par Deloitte d’ailleurs, la plupart des reconversions de bureaux est majoritairement orientée vers de l’hébergement hôtelier. « La transformation de bureaux en logement reste assez limitée avec seulement 25 000 m² en cours de transformation, soit entre 325 et 375 logements. »

Pour endiguer la situation, le Conseil de Paris a adopté un nouveau Plan local d’urbanisme (PLU) en novembre dernier. Celui-ci vise notamment à augmenter le nombre de logements dans la ville en diminuant la part des bureaux. Pour cela, 800 adresses ont notamment été identifiées pour créer du logement social « dont plus d’un tiers concerne des immeubles de bureaux », indique la municipalité.

Un dessein en contradiction avec le projet de la tour Triangle qui pousse depuis deux ans dans l’enceinte du Parc des expositions de la porte de Versailles. Ce projet de 180 mètres de hauteur divisés en 42 étages accueillera 70 000 m² d’espaces de travail. Qualifié de « mastodonte énergivore » par le maire du 15e arrondissement et de projet « hors sol » par les élus écologistes de Paris, ce nouveau gratte-ciel doit malgré tout ouvrir ses portes en 2026.

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