découvrez ce que vous avez à gagner de l’autre côté du périphérique

Le prix de la pierre parisienne n’en finit plus de grimper. Au 1er novembre, selon les dernières données de Meilleurs Agents et Se Loger – publiées par Challenges
dans le cadre d’un partenariat
 –, le foncier à Paris a encore augmenté de 0,94 % en moyenne. Résultat, s’installer dans la capitale coûte désormais 9 860 €/m² en moyenne, tous types de biens (appartement et maison) confondus. De quoi rogner sérieusement les budgets immobiliers, et pousser nombre d’acheteurs adeptes du « Paris à tout prix » à envisager des surfaces plus modestes.

Pourtant, une solution simple existe pour gagner facilement en mètres carrés
, sans exploser votre enveloppe : flécher son projet immobilier vers la banlieue proche, à quelques centaines de mètres du périphérique. La première couronne, et plus précisément la Seine-Saint-Denis (93), offre un rapport prix/surface bien plus généreux. Et ce, à moins de dix minutes de Paris intra-muros. Car dès que l’on sort des limites administratives de la capitale, le mètre carré chute mécaniquement.

Le meilleur exemple de cela ? Pantin. La preuve, « pour le coût d’un 3-pièces bien placé dans le XIXe arrondissement de Paris, on a une pièce en plus »
, confirme Lionel Lellouche, directeur de Marcel immobilier. Séduit par le calme et les petits prix, un couple de Parisiens a par exemple dégoté un 3-pièces de 63 m² avec balcon et parking, dans la très convoitée rue de la Distillerie, au bord du canal, pour 475 000 euros. Un choix judicieux : à ce prix-là, dans le quartier du Combat (Paris XIX) – où le mètre carré atteint 8 217 € en moyenne -, le couple aurait dû sacrifier au moins 8 m², soit l’équivalent d’une petite chambre.

6 020 €/m²
: prix de vente moyen d’un appartement (soit 29 % de moins qu’à Paris XIX)

6 293 €/m²
: prix de vente moyen d’une maison (soit 49 % de moins qu’à Paris XIX)

23,3 €/m²
: loyer moyen d’un appartement (soit 24 % de moins qu’à Paris XIX)

Cœur battant de la ville, le quartier entre l’église de Pantin, Hoche et l’hôtel de ville est le plus recherché. La rue Hoche, avec son marché bio, ses boutiques et ses restaurants, a particulièrement explosé. Mais derrière cette effervescence, « on constate une baisse d’environ 10 à 15 % sur les biens classiques ou dans les quartiers moins recherchés »
, note Lionel Lellouche.

Les abords du métro Raymond-Queneau, de Bobigny ou d’Aubervilliers sont ainsi une bonne alternative pour les petits budgets. Rue Pasteur, proche du métro Quatre-Chemins, un appartement de 40 m² au 3e étage a été vendu 180 000 euros. À titre de comparaison, un appartement de la même superficie, à seulement quelques centaines de mètres de là, côté Pont de Flandre (Paris XIX), se négocierait en moyenne à 283 960 euros.

Un peu plus au sud et vissé sur le podium des villes les plus attractives de Seine-Saint-Denis, l’indéboulonnable Montreuil profite d’un « effet de mode depuis une dizaine d’années »
, estime Dominique D’Agostini, directeur de Century 21 Boissière et Croix-de-Chavaux. Si le dynamisme d’avant Covid appartient au passé, le marché frémit à nouveau avec la baisse des taux. Dans le quartier des Sept-Chemins, un 4-pièces de 81 m² avec travaux, rue des Caillots, a été vendu 470 000 euros, « ce qui aurait été difficile il y a deux ans. Sans parler de vraie hausse, les biens se vendent plus facilement dans une fourchette élevée »
, abonde l’agent.

6 219 €/m²
: prix de vente moyen d’un appartement (soit 33 % de moins qu’à Paris XX)

5 916 €/m²
: prix de vente moyen d’une maison (soit 56 % de moins qu’à Paris XX)

24,4 €/m²
: loyer moyen d’un appartement (soit 22 % de moins qu’à Paris XX)

Toutefois, même dans sa fourchette haute, Montreuil reste largement plus abordable que le XXe arrondissement, juste de l’autre côté du périphérique Est. Imaginons un couple doté d’un budget de 350 000 euros pour leur tout premier achat immobilier. Séduits par la capitale et plus précisément le quartier du Père Lachaise, ils découvrent vite que leur enveloppe ne leur permet l’achat que d’un 40 m². En franchissant simplement le périphérique et en ciblant l’Ouest du Bas-Montreuil, à seulement une station de Paris intra-muros, ils peuvent soudain gagner une chambre supplémentaire de 11 m². Un gain non négligeable, donc.

Et ça, certains acheteurs l’ont déjà bien compris. Car du bas de Montreuil à la mairie, en passant par Bobillot ou Croix-de-Chavaux, les quartiers près de la ligne 9 sont les plus convoités. Les prix y oscillent autour de 6 740 €/m², « mais peuvent bondir du simple au double en fonction du bien »
, précise Dominique D’Agostini.

Autre bonne nouvelle : l’arrivée de la ligne 11 l’an dernier n’a pas provoqué d’emballement déraisonné dans le Haut-Montreuil. Le quartier Boissière reste ainsi idéal pour faire de bonnes affaires. Rue Georges-Méliès, une maison de 125 m² à rénover a été vendue 425 000 euros. Côté investisseurs, « ils sont moins présents et beaucoup se séparent de leurs biens »
, créant une pénurie dans la location.

Dernière ville de banlieue très bien desservie depuis Paris et qui vous permettra donc de viser plus grand, Saint-Ouen. Avec ses nouvelles terrasses et ses restaurants de chefs étoilés, le quartier de la mairie, sur la ligne 14, devient très prisé. « Les prix fluctuent et peuvent atteindre des sommets : sur certains axes comme la rue Albert-Dhalenne ou le boulevard Victor-Hugo, les biens se vendent jusqu’à 7 500 euros le m² »
, analyse Kokaye Karci, directeur d’Era immobilier.

6 061 €/m²
: prix de vente moyen d’un appartement (soit 33 % de moins qu’à Paris XVIII)

6 965 €/m²
: prix de vente moyen d’une maison (soit 56 % de moins qu’à Paris XVIII)

24,3 €/m²
: loyer moyen d’un appartement (soit 26 % de moins qu’à Paris XVIII)

Un prix du m² élevé, certes, mais encore nettement inférieur à ceux du reste du XVIIIe arrondissement, où les appartements sont cédés en moyenne 8 993 €/m². Face à cela, certains acheteurs pourraient être tentés de se tourner vers les quartiers les moins prisés du XVIIIe, comme la Chapelle ou la Goutte d’Or. Car ce sont les seuls secteurs où les prix passent sous la barre des 7 300 €/m², soit tout juste le niveau de la fourchette haute de Saint-Ouen.

Mais l’opération n’est pas forcément la plus avantageuse. Les futurs acquéreurs auraient tout intérêt à traverser le périphérique : à Saint-Ouen, ils peuvent décrocher un logement un peu plus grand, situé dans le quartier le plus prisé de la ville, et profiter en prime d’un calme difficile à trouver à Paris.

Les primo-accédants qui n’ont pas les moyens d’acheter dans l’hypercentre de Saint-Ouen peuvent opter pour les abords de la porte de Clignancourt. Rue des Entrepôts, un jeune Parisien a acheté son premier 3-pièces de 62 m² pour 380 000 euros. Pour le même budget, s’il avait tenu à rester dans Paris intra-muros, côté XVIIIe, il aurait dû renoncer à 20 m², l’équivalent de deux petites chambres !

Charlotte Rousset avec Margaux Gable

En partenariat avec 
Se Loger

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  novembre 2025