Parler de reprise serait exagéré. Même si les volumes de ventes repartent à la hausse, la Fnaim tablant sur 925.000 transactions immobilières réalisées au niveau national au 31 décembre 2025, le marché immobilier reste sous cloche. Les acquéreurs, bien que plus nombreux, ne sont plus dans l’euphorie. Toujours minés par le climat d’incertitude politique et économique, ils hésitent, et négocient. « Le marché est loin d’être fluide et, pour cette raison, nous sommes loin d’une franche reprise », constate ainsi Régis Sébille, le responsable des études pour la plateforme immobilière Bien’Ici, qui concentre environ 14.000 annonces émanant de plus de 400 agences immobilières à Toulouse.

Dans l’ancien, les prix ne s’effondrent pas

Sur ce site, le temps normal de diffusion d’une annonce oscille entre 45 et 50 jours. En ce moment, c’est 65 jours. La bonne nouvelle, en revanche, vient des prix. Dans l’ancien, ils ne se sont pas effondrés à Toulouse, et ce, malgré un marché grippé. Au 1er décembre, le baromètre Se Loger -Meilleurs Agents a ainsi mesuré une hausse des prix de 1,9 % pour les appartements anciens depuis six mois à Toulouse, avec un prix moyen à 3533 euros/m2.

Les logements neufs à la peine

Sur le marché des logements neufs, en revanche, la reprise est encore loin. Les indicateurs livrés il y a quelques jours par la profession sont même inquiétants. « Au 3e trimestre de cette année, les ventes ont chuté de 82 % par rapport à la moyenne des dix dernières années sur la même période. C’est du jamais-vu depuis 24 ans », a pointé Mickaël Merz, le président de l’Observer de l’immobilier toulousain. Dans l’aire urbaine, les promoteurs fixent à 2000 le nombre total de logements qui devraient être vendus en 2025. Bien loin du seuil estimé des 7500 logements à produire chaque année pour répondre aux besoins des Toulousains. Pourtant, il est encore possible d’acheter du neuf, en particulier des logements à prix maîtrisés, vendus par le biais de la location accession (PSLA) ou en bail réel solidaire.

Des taux de crédits stables

Ces logements, également vendus en Vefa et soumis à des plafonds de ressources, sont commercialisés par des bailleurs sociaux et, bonne nouvelle, 70 à 80 % de la population y sont éligibles. Depuis le début de l’année, 1154 ventes ont d’ailleurs été conclues par ce biais dans l’aire urbaine, soit 14 % de plus qu’en 2024. Du côté des financements, enfin, la situation est stabilisée avec un taux fixe moyen à 3,34 % sur 25 ans à Toulouse et en Occitanie selon le courtier Cafpi. Un taux qui tombe à 3,08 % sur 25 ans pour les meilleurs profils. Les banques, elles, prêtent bien volontiers, notamment aux primo-accédants, de retour sur le marché.

Béatrice Girard

Sur la photo : A Toulouse, dans l’ancien, les prix ne se sont pas effondrés à Toulouse, et ce, malgré un marché grippé. Crédit : Hélène Ressayres – ToulÉco.