À l’aube de l’hiver, alors que les journées raccourcissent et que les factures énergétiques s’envolent, un rebondissement majeur s’annonce sur le marché de la location immobilière. À partir du 1er janvier 2026, près de 850 000 logements en France pourraient soudainement retrouver le droit d’être loués, échappant ainsi à la fameuse interdiction qui planait sur les « passoires énergétiques ». Un coup de projecteur qui ne manque pas de piquer la curiosité des propriétaires, investisseurs, locataires et passionnés d’immobilier, alors que la transition énergétique s’invite au cœur des discussions de fin d’année.
Un nouveau souffle pour des milliers de logements : la réforme du DPE change la donne
La France se préparait à voir de nombreux logements exclus de la location pour cause de mauvais diagnostic énergétique. Mais contre toute attente, un changement subtil du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pourrait bouleverser la donne dès l’hiver prochain.
Ce que révèle la nouvelle méthode de calcul du DPE
La petite révolution qui se joue en coulisses repose sur un paramètre précis mais décisif du DPE : le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire, souvent désigné par le terme « coefficient énergie primaire » ou CEP. Concrètement, à partir du 1er janvier 2026, ce coefficient passe de 2,3 à 1,9. Cette modification ne change pas directement les seuils des classes énergétiques de A à G, mais elle influence le calcul de l’étiquette attribuée à chaque logement, notamment ceux chauffés à l’électricité.
Comment cette évolution impacte immédiatement les propriétaires et locataires
Les conséquences de cette évolution s’annoncent immédiates. Les propriétaires de logements chauffés à l’électricité, jusque-là pénalisés par l’ancien coefficient, pourraient enfin voir leur bien sortir de la catégorie des « passoires thermiques » (F ou G). Pour les locataires, cela se traduit par une offre locative qui s’élargit sur le marché. Mais attention, cela ne signifie pas que la consommation réelle ou la facture d’électricité diminue : c’est uniquement l’étiquette DPE qui changera, ce qui soulève de légitimes interrogations sur la réalité du confort et des charges énergétiques.
Des interdictions de louer qui s’éloignent : comprendre le grand retournement de 2026
Tandis que beaucoup redoutaient une vague d’exclusions locatives, la nouvelle mouture du DPE redistribue les cartes, et, au passage, redonne espoir à des centaines de milliers de propriétaires.
Pourquoi des logements auparavant sanctionnés vont retrouver leur attractivité
Le changement de coefficient de conversion avantagera principalement les logements dont le chauffage ou l’eau chaude repose sur l’électricité. Historiquement, ces biens voyaient leur DPE « tiré vers le bas » du fait d’une méthode de calcul sévère. Grâce au nouveau mode de calcul, une grande partie de ces logements pourraient grimper d’une à deux classes énergétiques, évitant ainsi l’interdiction de location qui frappait jusqu’alors les F et G.
Les mécanismes qui permettront à 850 000 biens d’éviter la décote et l’inactivité
L’État annonce que 850 000 logements pourraient sortir du statut de « passoires énergétiques » uniquement par ce recalcul administratif. Un mécanisme de transition est prévu : à compter du 1er janvier 2026, il sera possible de télécharger une attestation officielle recalculant la classe DPE selon le nouveau coefficient. Inutile donc de refaire un diagnostic complet : le propriétaire obtiendra une étiquette actualisée, valable aussi longtemps que le DPE initial. Pour anticiper ce changement, les simulateurs officiels permettent déjà de vérifier l’impact du nouveau coefficient sur le classement énergétique de chaque bien.
Un marché immobilier dynamisé : entre relance des ventes et coup de pouce à la location
On aurait pu craindre un hiver glacial pour de nombreux propriétaires… mais la réforme pourrait bien réchauffer l’ambiance sur le marché immobilier en cette fin 2025-début 2026.
Des ventes moins plombées par la fameuse « passoire thermique »
Sur le segment de la vente, la perspective de sortir de la catégorie « passoire » n’est pas qu’une formalité administrative. L’étiquette DPE a un poids psychologique et financier : un bien F ou G subit quasi systématiquement une décote, et peine parfois même à trouver acquéreur. Avec la réforme, certains biens autrefois sanctionnés retrouvent une attractivité accrue et voient leur décote se réduire, du moins là où le marché reste dynamique. Un effet domino qui pourrait rassurer vendeurs et acquéreurs à l’approche du printemps, période habituellement plus propice au marché immobilier.
Le retour de logements sur le marché locatif : opportunité ou mirage pour les locataires ?
Pour les locataires, la nouvelle est a priori positive : une partie de l’offre locative jusque-là gelée pourrait réapparaître. Mais il faut rappeler que l’amélioration du DPE ne reflète pas une réalité énergétique transformée. La performance énergétique perçue monte, la facture, elle, reste identique. Ce « bonus administratif » doit donc être accueilli avec vigilance, afin d’éviter tout malentendu sur le confort réel et le montant des charges, surtout à l’heure où chaque euro compte pour les ménages.
Derrière la réforme, de vrais enjeux pour l’environnement et la qualité de vie
Alors que la transition énergétique est au cœur des politiques publiques, la réforme interroge sur sa portée écologique… et sur son impact pour les foyers modestes.
Objectif climat et lutte contre la précarité énergétique : réforme compatible ou recul ?
Relâcher temporairement la pression sur certains logements électriques, est-ce un recul pour la lutte contre le réchauffement ? D’un côté, l’évolution du coefficient reflète le mix énergétique français, où l’électricité (majoritairement d’origine nucléaire ou renouvelable) est historiquement moins carbonée qu’ailleurs. D’un autre, cette correction ne règle pas la question de la précarité énergétique pour de nombreux foyers, dont les factures resteront élevées malgré le changement d’étiquette.
Vers une nouvelle génération de propriétaires-investisseurs plus audacieux ?
Ce nouveau contexte redonne aussi des perspectives à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier résidentiel. Moins d’interdictions à la location, une perception de décote qui s’atténue… Certains investisseurs pourraient se montrer plus entreprenants, sans pour autant négliger les travaux de rénovation qui, à long terme, garantiront la valorisation réelle du bien comme le confort des locataires.
Ce qu’il faut retenir de la réforme DPE 2026 pour propriétaires, locataires et investisseurs
Le DPE version 2026 promet de rebattre les cartes en profondeur, mais une analyse lucide reste de mise pour ne pas se méprendre sur ses effets.
Les points majeurs à garder en tête pour anticiper 2026
- Le coefficient d’électricité passe de 2,3 à 1,9, impactant principalement les logements chauffés à l’électrique.
- Jusqu’à 850 000 logements sortiront des classes F ou G sans travaux, grâce au recalcul administratif.
- Un système d’attestation permet aux propriétaires d’éditer eux-mêmes la nouvelle étiquette, sans refaire de DPE.
- L’offre locative et la liquidité sur le marché pourraient s’améliorer à court terme, mais la réalité énergétique (consommation et charges) ne change pas.
- Les évolutions législatives continueront : seuil « décence énergétique » en F minimum depuis janvier 2025, E en 2028, D en 2034.
Les bonnes pratiques et prochains défis à surveiller
Propriétaires, locataires, investisseurs : vigilance sur l’écart entre la nouvelle étiquette et la réalité des consommations. Ne pas se reposer uniquement sur l’effet d’aubaine mais envisager, à moyen et long terme, les rénovations nécessaires pour conjuguer performance, confort et valeurs environnementales. Suivre également les évolutions réglementaires à venir, alors que 2026 amorcera une nouvelle étape dans le calendrier des exigences énergétiques pour la location.
Ce « coup de théâtre » du DPE 2026 insuffle un regain d’optimisme sur le marché tout en invitant à garder la tête froide : derrière la réforme se cache un enjeu de société bien réel, entre accès au logement, investissement responsable et sobriété énergétique. Reste à voir si cette adaptation administrative saura se transformer en véritable plus-value pour les Français, cet hiver… et au-delà.