SCPI : reprise en vue, mais jusqu’à quand ?

Depuis 2022, le marché des SCPI a encaissé
l’une des plus fortes corrections de son histoire : baisses de prix
de part en série, valorisations revues, demande en retrait. Au 30
septembre, environ 2,39 milliards d’euros de parts
attendaient un acheteur, soit près de 2,71 % de la capitalisation.
Début 2025, un frémissement se dessine : taux stabilisés, collecte
qui repart, dividendes tenus autour de 4 à 5 %. Reste la question
centrale, la reprise des SCPI est-elle durable
?

Les gérants évoquent un point d’inflexion, tandis que d’autres
parlent d’une simple accalmie. « Les taux d’intérêt se sont
désormais stabilisés. C’est rassurant pour les porteurs bloqués,
puisque leur prix de part ne devrait plus baisser », a noté Pierre
Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea, à Capital. Les
distributions continuent d’être versées mensuellement ou
trimestriellement, malgré les moins-values latentes à la revente.
La fenêtre existe, mais combien de temps restera-t-elle ouverte
?

Chiffres 2024–2025 : collecte, rendements et liquidité des
SCPI

Au premier semestre 2025, la collecte brute atteint 2,6 Md€ (+15
% sur un an) et la collecte nette 2,2 Md€ (+29 %). La
capitalisation avoisine 87 Md€, en petite hausse trimestrielle. Au
troisième trimestre, 1,1 Md€ de collecte nette porte le cumul à 3,3
Md€ sur neuf mois, soit plus de +30 % vs 2024. Les signaux de
normalisation se multiplient.

Côté performances, le taux de distribution 4,72
% en 2024 reste la référence récente. Au premier trimestre
2025, la moyenne tourne autour de 4,26 %, avec des acquisitions
récentes au-delà de 7 %. En parallèle, les prix de part ont reculé
de 3,7 % au S1 2025, dont environ -5 % sur les SCPI de
bureaux. Le stock de parts en attente gravite encore
autour de 2,3 à 2,4 Md€ (près de 2,7 %).

Ce qui porte la reprise des SCPI en 2025

Les véhicules lancés après 2022 ont acquis des actifs à des
niveaux redevenus attractifs. Les maisons plus anciennes qui ont
maintenu la collecte ont, elles aussi, réinvesti à bon compte dans
le tertiaire. « Cette diversification géographique permet une
dilution du risque par pays », a observé Raphaël Oziel, fondateur de
La Boutique des placements. De quoi nourrir des rendements futurs
plus robustes que durant la phase de correction.

L’autre moteur tient au mix entre références historiques et
approches opportunistes. Comme l’explique Paul Bourdois,
cofondateur de France SCPI, « avec en cœur de portefeuille des SCPI
historiques (Sofidy, Atland Voisin, Arkéa ou Corum), et des SCPI
plus récentes pour doper votre rendement ». Les segments logistique
et diversifiés affichent déjà des niveaux supérieurs aux bureaux,
quand commerces et santé résistent mieux. La sélectivité prime,
tout comme un horizon de détention suffisant.

Jusqu’à quand la reprise des SCPI
peut-elle durer ?

Dans un scénario central, la reprise se prolonge jusqu’en 2026.
Hypothèses clés : taux de la BCE stables ou en
léger reflux, digestion des décotes 2022–2024, normalisation des
parts en attente autour de 2 à 3 % de la capitalisation. Les
rendements resteraient proches de 4 à 5 %, avec ponctuellement des
acquisitions au-delà de 6 à 7 %. Quelques revalorisations
pourraient apparaître sur les segments solides, sans
emballement.

Un choc macro ou une poussée des taux écourterait la fenêtre,
surtout pour les bureaux, encore fragiles. À l’inverse, une détente
monétaire plus marquée en 2026–2027 installerait un cycle haussier
modéré, la performance venant davantage de la revalorisation que
des loyers. Dans ce contexte encore mesuré, « C’est le moment
d’investir dans l’immobilier : on a touché les plus bas et ça va
remonter », conclut Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.
Reste à caler son exposition sur 8 à 10 ans, en gardant un œil sur
la liquidité et les prix de part.