«Le prix des Airbnb à Marseille l’été : dingue ». « Je ne savais pas que Marseille, c’était devenu Monaco ». Sur les réseaux sociaux, les internautes laissaient parler leur surprise lors des dernières grandes vacances : difficile de trouver une location de courte durée au cœur de la cité phocéenne, prise d’assaut durant la période estivale. Une situation qui pourrait encore se compliquer dans les mois à venir pour ceux qui optent pour les meublés de tourisme, car ces derniers risquent bien d’être de moins en moins nombreux sur le marché.

Depuis plusieurs mois, la ville de Marseille a en effet durci les règles encadrant les locations de meublés touristiques type « Airbnb ». Dernière en date : depuis le 1er janvier, la durée maximum de location d’une résidence principale est abaissée de 120 à 90 nuitées par an, conformément aux dispositions de la loi « Le Meur/Echaniz », adoptée en 2024. « Marseille décide simplement d’appliquer la loi, rien que la loi, mais toute la loi », souligne Patrick Amico, adjoint au maire chargé du Logement.

La ville a également instauré un système de compensation obligatoire depuis l’année dernière pour les résidences secondaires. « Il n’est plus possible de transformer un logement familial en résidence meublée touristique sans créer, dans le même secteur, la même surface de logement familial de manière concomitante », précise l’adjoint. Une surface équivalente ou plus grande qui doit être issue de la transformation d’un local commercial en habitation.

Raréfaction de l’offre

Ces mesures sont efficaces « si l’objectif est de limiter le nombre d’annonces », explique Sylvain Dejean, maître de conférences en économie à l’université de La Rochelle. Il a notamment travaillé sur le cas de Bordeaux, où le nombre d’annonces sur Airbnb a drastiquement baissé après la mise en place de la compensation. Mais ces règles ont d’autres conséquences. « L’offre se raréfie mais pas la demande donc mécaniquement, cela aura un effet sur les prix des logements courte durée », décrypte-t-il. Une hausse qui pourrait « avoir des effets sur la composition sociodémographique de ceux qui se rendent dans ces logements », ajoute-t-il. Autrement dit : les meublés de tourisme au cœur des centres-villes pourraient ne devenir accessibles qu’aux plus aisés.

Il prend notamment l’exemple de New York, où les Airbnb sont quasiment interdits. « Si vous voulez aller visiter la ville, il faut loger dans le New Jersey, où les prix augmentent par ailleurs. Vous avez moins de logements à des prix plus élevés, donc ce n’est plus du tout le même tourisme, assure le spécialiste de l’économie. Les familles auront peut-être moins d’accès ».

Selon le logiciel de location saisonnière Lodgify, le prix moyen d’une nuitée à Marseille se situe autour des 90 euros, avec des disparités selon les quartiers et les dates. Du 18 au 19 juillet, par exemple, les logements entiers situés dans le Panier sont disponibles entre 107 euros et 156 euros la nuit. Dans le 7e arrondissement, proche des plages, il faut compter entre 91 et 204 euros, avec seulement six offres disponibles.

Priorité assumée

Selon les chiffres avancés par la mairie, Marseille compte 12.900 meublés de tourisme, dont 45 % sont des résidences principales et 55 % des résidences d’investisseurs, achetées pour faire de la location. Avec environ 6.000 annonces illégales et des disparités importantes selon les quartiers. « Dans des secteurs comme le 1er arrondissement, plus de 9 % des logements sont des résidences meublées touristiques. Dans le 2e arrondissement, le Panier par exemple, ça peut aller jusqu’à 30 % », pointe Patrick Amico, qui assume l’engagement de la ville à lutter contre la crise du logement et limiter les nuisances occasionnées par les meublés touristiques dans certains immeubles.

« Baisser les locations de 120 à 90 nuitées ne ramènera pas de nouveaux logements dans le parc locatif privé, déplore de son côté Nicolas Pauleau, président du Syndicat des Professionnels de la Location Meublée (SPLM) Marseille-Provence. Par contre, ce sera de la taxe de séjour en moins pour la ville, des activités touristiques en moins et du pouvoir d’achat en moins pour les propriétaires ».

« Leur objectif, c’est de ne plus avoir de meublés de tourisme, ce qui me semble un peu excessif », note-t-il, regrettant que ces locations courte durée soient pointées comme « la cause de tous les maux du logement ». « Pourquoi, à Marseille, on n’aurait pas le droit de proposer des meublés de tourisme pour les touristes ? Il faut simplement le faire dans un esprit de régulation et de modération », plaide-t-il, évoquant davantage de contrôles ou la mise en place de quotas par quartier. En 2023, Airbnb estimait que 800.000 voyageurs avaient séjourné dans des locations de courte durée à Marseille

Fiscalité « progressive »

« C’est un choix politique de renoncer à des ressources touristiques pour favoriser une autre activité plus résidentielle, expose le maître de conférences en économie Sylvain Dejean. On n’a pas assez de recul pour évaluer les effets directs sur la ville, d’autant que le tourisme est souvent l’une des premières ressources des communes qui ont mis en place les mesures usuelles de régulation. »

Lui plaide pour une « fiscalité progressive », afin de « concilier justice sociale et offre de logement soutenable ». « Celui qui loue sa maison juste quand il part en vacances pourrait ne pas être taxé, tandis que le spéculateur qui investit cinq logements dans le centre-ville de Nantes pour les rentabiliser, alors que ces résidences pourraient servir à autre chose, pourrait lui être taxé à hauteur de 30 ou 40 % », évoque-t-il.