Entre hausse fulgurante des prix ces dernières années et une pénurie de logements, les Pays-Bas connaissent une grave crise de l’habitat. Si le pays tente de relancer la construction, il fait face à des difficultés structurelles notamment liées à sa densité de population.

Alors que la Commission européenne a dévoilé mi-décembre les contours de son programme pour « le logement abordable », les Pays-Bas font figure d’exception parmi les 27: le pays est depuis plusieurs années confronté à l’une des plus graves crises de l’habitat du continent, qui tient autant à son important dynamisme économique (progression des revenus et donc des prix, croissance démographique) qu’aux difficultés à la construction et qu’à ses politiques en faveur de l’accession à la propriété. Ces dernières ont eu pour effet de créer un déséquilibre entre la forte demande d’accession à la propriété et les ménages qui ne peuvent y prétendre.

Le constat est sans appel selon l’OCDE dans sa dernière étude économique: aux Pays-Bas, « l’offre de logements n’a pas suivi la demande ni l’évolution démographique, ce qui a engendré une pénurie estimée à environ 400.000 logements ».

Le pays a notamment connu une augmentation fulgurante des prix à la vente ces dernières années, avec +8% d’inflation en moyenne chaque année. En 2025, cette croissance s’est poursuivie, avec +8,6% en juillet sur un an selon les données de l’Institut néérlandais de la statistique (CBS), avant un ralentissement à +7% en septembre. Soit environ 1,5 fois plus que l’inflation moyenne dans l’union européenne, de +5,4% au deuxième trimestre 2025 (et +5,1% pour la zone euro).

À titre de comparaison, en France, les prix des logements anciens étaient en légère hausse de +0,3% au deuxième trimestre sur un an, tout comme au premier selon l’Insee.

Aux Pays-Bas, les prix des loyers ont, eux aussi, largement augmenté. CBS a relevé, en juillet 2024, « la plus forte hausse moyenne des loyers depuis 1993 », avec +5,4% sur un an en moyenne. Une hausse encore plus marquée pour les logements sociaux.

Un « biais en faveur de la propriété par rapport à la location »

Cette forte inflation, amorcée à partir de fin 2019, trouve en partie sa source dans le dynamisme économique du pays. Les salaires ont progressé, le taux de chômage s’est réduit. Les ménages ont souhaité accéder à la propriété, favorisée par divers mécanismes d’incitation fiscale.

L’OCDE souligne que « l’acquisition d’un logement occupé par son propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux considérables par rapport à la location et à d’autres placements ». Telles que des « exonérations de droits de mutation » dans certains cas, ou encore « la garantie nationale de prêts hypothécaires », ce qui tend à réduire les taux d’emprunt.

Autant d’éléments qui « stimulent la demande et font grimper les prix, les vendeurs intégrant ces avantages dans le prix demandé », poursuit l’organisation internationale. De ce fait, les consommateurs peuvent emprunter davantage et aller vers des prix plus élevés.

« Ce biais en faveur de la propriété par rapport à la location, induit par le système fiscal, engendre des inégalités de patrimoine entre locataires et propriétaires. (…) Malgré certaines réformes, le logement occupé par son propriétaire reste sous-imposé par rapport à d’autres actifs ».

« D’ici à 2027, le prix moyen d’un logement devrait avoisiner les 575.000 euros »

Ainsi, les inégalité se sont creusées. Le média NL Times rapportait, le 20 décembre, en se basant sur les dernières prévisions économiques de la Banque centrale des Pays-Bas (DNB), que « d’ici 2027, le prix moyen d’un logement devrait avoisiner les 575.000 euros, le rendant inabordable pour de nombreux ménages ». En France, le prix moyen tourne autour de 270.000 euros à titre de comparaison.

« De plus en plus d’acheteurs ont recours à des financements complémentaires, tels que leurs économies personnelles ou l’aide de leur famille, en plus de leur prêt immobilier », ajoute NL Times.

À Amsterdam, les prix moyens au mètre carré sont compris entre 8.000 et 11.000 euros pour un appartement ancien, à hauteur du marché parisien. D’ici 2027, NL Times ajoute que « seul un tiers des ménages devrait disposer des revenus suffisants pour contracter un prêt immobilier pour un logement moyen, contre près de la moitié en 2019 ».

Cette situation s’ajoute à d’autres paramètres: le logement social est lui aussi congestionné, et le pays, le plus dense d’Europe avec plus de 400 habitants au kilomètre carré, n’a d’autre choix que de trouver une parade à la construction classique, qui atteint ses limites (plus assez d’espaces, des réseaux électriques surchargés).

Dans les zones rurales et périphériques, la division de maisons en deux logements fait partie des pistes pour répondre à l’essor démographique et au desserrement des ménages, explique le journal de Volkskrant. En zones urbaines (75% de la population néérlandaise), des réflexions sont menées de longue date autour de la densification des villes (constructions en hauteur, mutualisation des espaces).

« La nécessité de construire énormément de logements a conduit à explorer de nouvelles typologies, des coûts de construction imbattables, des systèmes constructifs en  préfabrication », explique auprès de Bouygues Immobilier Tania Concko, architecte et urbaniste au sein de l’agence TCAU.

Un objectif de 900.000 constructions d’ici à 2030

À partir de 1990, les Pays-Bas ont engagé une nouvelle approche dans le cadre du plan Vinex: en dix ans, 500.000 logements ont été construits dans le Randstadt (regroupement d’Amsterdam, Utrecht, Rotterdam et La Haye), dont une partie sur d’anciennes friches urbaines, alors rehabilitées.

Désormais, le gouvernement affiche un objectif de 100.000 nouveaux logements chaque année entre 2022 et 2030, soit 900.000 constructions au total. Mais les premiers jalons de ce vaste programme ne sont pas encore atteints. Une étude de la banque néérlandaise ING, publiée début 2025, prévoyait « la livraison d’environ 73.000 logements neufs » l’année dernière, « contre environ 68.000 en 2024 », grâce à la hausse du nombre de permis de construire accordés.

L’habitat s’est en tout cas hissé en haut des préoccupations des Néérlandais lors des dernières élections législatives d’octobre 2025: 49% d’entre eux considèrent l’immobilier comme un enjeu politique important, en faisant leur priorité, devant l’immigration, selon un sondage réalisé par l’Ipsos début octobre. De nombreux candidats se sont emparés du sujet, dont le parti D66 (gauche libérale), arrivé en tête, ou encore le Parti pour la Liberté (extrême-droite), arrivé deuxième à ces élections, à 3.000 voix près.