l’essentiel
Qualité de vie, accessibilité à Toulouse, tissu associatif, commerces, et bien sûr, prix de l’immobilier… Voici les communes de l’agglomération qui offrent les meilleures opportunités en 2026.
En Haute-Garonne, le marché des maisons anciennes a connu un coup d’arrêt entre l’été 2024 et l’été 2025 et ce ralentissement n’a pas épargné les communes traditionnellement les plus recherchées de l’agglomération toulousaine. Mais à l’aube de 2026, la page semble tournée, les affaires reprennent grâce à des prix un chouïa plus raisonnables.
Tournefeuille et Blagnac, le graal pour les cadres de l’aéronautique
Aux portes de Toulouse, Tournefeuille et Blagnac cochent beaucoup de cases. « Tournefeuille est une ville verte grâce à la proximité du lac de la Ramée, aérée aussi grâce à une faible densité, et à l’épicentre entre Colomiers et Blagnac ; elle permet d’accéder facilement à la rocade et au sud de l’agglomération… Bref tout ça contribue à l’attractivité de la commune et d’ailleurs 87 % de nos clients nous sollicitent pour une recherche de maison », brosse Frédéric Sayous de l’agence Century 21 Open Immo. Face à cette cote, est-il quand même possible de faire de bonnes affaires ? « Le ticket moyen pour une maison de 120 à 150 m² sans nuisance majeure oscille entre 450 et 550 000 euros. Mais la crise a quand même calmé le marché, et désormais ceux qui sont prêts à réaliser leurs travaux eux-mêmes s’y retrouvent », constate l’agent immobilier. Illustration avec cette maison à rénover de 117 m² sur 600 m² de jardin, proche du centre-ville, vendue 300 000 euros.
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Même ambiance à Blagnac, poumon économique de l’agglomération qui séduit par son cadre de vie animé, un tissu sportif et associatif intense, de bons établissements scolaires… « L’immense majorité de nos clients sont des cadres de l’aéronautique qui ne dérogent pas de Blagnac, constate Lory Piacentini de l’agence Century 21 Fly Immo, parce qu’ils vivent, travaillent ici et savent qu’ils auront bientôt le métro pour rallier Toulouse ». 70 % de cette clientèle aisée affiche un budget supérieur à 370 000 euros. Le quartier des Prés est l’un des plus recherchés mais les maisons y sont rares et chères. Budgets en dessous des 600 000 euros, s’abstenir. Pour les primo-accédants, mieux vaut consentir quelques concessions : maisons mitoyennes, petites parcelles, bruit de rocade… Et à la clé des maisons autour de 300 000 euros. Autre solution, le marché de report de Beauzelle, moins animé, mais plus accessible, grâce à une offre de maisons à partir de 350 000 euros et une taxe foncière moins onéreuse.
De Saint-Orens à Quint-Fonsegrives, débusquer les bonnes affaires
Balma garde la palme de la commune la plus huppée – et donc la plus chère – de l’agglomération, avec des maisons dont le prix médian s’élève à plus de 450 000 euros, selon les notaires. Mais s’éloigner de quelques kilomètres vers Quint-Fonsegrives, Saint-Orens, Labège ou Escalquens, permet de meilleures affaires. « Les primo-accédants qui n’ont pas peur de se relever les manches avec les travaux, l’ont bien compris », constate Florent Bénac de l’agence Bénac Immobilier Cœur Lauragais.
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À l’image de ce jeune couple qui vient d’acheter à Saint-Orens, une maison cube des années 70 de 100 m² pour 266 000 euros. Également très résidentielle, Quint-Fonsegrives est, elle, recherchée par des familles prêtes à braver les bouchons pour rejoindre Labège ou Toulouse avec un ticket d’entrée à partir de 380 000 euros pour 100 m². Mais les prix ici ont fortement baissé l’année dernière (-15 % selon les notaires).
L’Union un marché plus accessible
Plus au nord à L’Union, les opportunités de maisons des années 60 et 70 à rénover sont réelles. « D’ailleurs une vente sur deux ici est issue d’une succession, et il y a un vrai marché de petites maisons à rénover à partir de 280 000 euros », pointe Alexis Pitout, de l’agence Century 21 Sud Azur Immobilier. Mais attention, une fois rénovées, les prix grimpent autour de 350 000 euros. » Dans les quartiers plus récents, une clientèle de cadres et professions libérales jette plutôt son dévolu sur des villas à partir de 400 000 euros.
Le grand écart des prix dans l’agglo
275 000 euros. C’est le prix médian des maisons vendues en Haute-Garonne depuis la rentrée de septembre 2025, selon les actes signés par les notaires de la cour d’appel de Toulouse. « Mais attention, ce chiffre cache de très fortes disparités, et le marché des maisons est particulièrement hétérogène, prévient Frédéric Giral, notaire et expert immobilier à la chambre des notaires de la cour d’Appel de Toulouse. A Toulouse c’est ainsi le Busca qui affiche les tarifs les plus stratosphériques (864 300 euros) et celui de la Fourguette qui reste le plus abordable (205 800 euros). Si l’on s’éloigne un peu de la ville, les communes des premières et deuxièmes couronnes affichent des prix médians entre 250 et 350 000 euros.