l’essentiel
Après une année 2025 meilleure que prévu pour l’immobilier et à deux mois des municipales, Sébastien Bénet, le président de la Fédération des agents immobiliers Garonne Gascogne demande aux politiques d’être pragmatiques pour relancer le marché du logement en 2026.
Quel bilan tirez-vous du marché immobilier en 2025 ?
Finalement 2025 aura été une belle année avec 940 000 transactions réalisées dans l’immobilier ancien dans toute la France. La reprise, même si elle reste fragile, a donc bien eu lieu. Nous avons constaté que la baisse des prix est enrayée et l’on note même aujourd’hui une reprise moyenne des prix de l’ordre de 1 à 2 %. À la Fnaim nous estimons que le point dur de la crise immobilière est derrière nous, le cycle bas de 2024 aussi, mécaniquement le marché devrait nettement redémarrer en 2026.
Quels sont les signes concrets de cette reprise en Haute-Garonne, et à Toulouse ?
Toulouse et même l’Occitanie d’ailleurs, sont dans la parfaite moyenne nationale avec une hausse du volume de transactions de 10 % en un an. Si l’on zoome sur la Haute-Garonne, c’est même un peu au-dessus avec une hausse de 13 % du nombre des transactions. À Toulouse le quartier de l’hypercentre, qui avait particulièrement souffert se relève aussi ; alors que nous avions constaté ici un vrai reflux des ventes et des prix.
Dans ce contexte, quels prix moyens observez-vous à ce jour à Toulouse ?
Fin 2025, début 2026 le prix moyen des logements anciens à Toulouse s’affiche à 3 420 euros/m², soit une hausse de 3 %. Des prix qui, pour rappel, ont baissé de 1 % ces deux dernières années, mais ont progressé de 23 % en dix ans.
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Vous êtes donc optimiste pour 2026 ?
Optimiste mais toujours prudent. En effet nous avons passé la crise de 2024, et l’amorce de reprise en 2025. Mais bien des incertitudes pèsent encore sur notre secteur. En premier lieu, le contexte politique et géopolitique tellement instable qu’il peut encore à tout moment gripper la machine. L’autre vigilance concerne les taux d’intérêt bancaires, annoncés avec de légères hausses pour les semaines et mois à venir. Toutes ces inconnues peuvent encore largement noircir le scénario que nous imaginons.
2026 c’est aussi l’année des élections municipales, quels messages et quelles attentes adressez-vous aux candidats ?
Plusieurs messages. Tout d’abord, nous attendons d’eux qu’ils continuent de maintenir le dialogue et avant tout qu’ils soient pragmatiques avec des décisions favorables à la relance du marché du logement. D’ailleurs nous les recevrons tous le 21 janvier prochain dans le cadre de l’alliance pour le logement portée par la FBTP31, avec l’ordre des architectes, l’AIOC, le pôle habitat de la FFB, le Medef, la CPME, la FPI, et les représentants de l’habitat social (HSO Occitanie). Nous leur présenterons les attentes du secteur, et entendrons leurs propositions de programmes. À la FNAIM, nos attentes concernent particulièrement l’encadrement des loyers, la production de logements neufs, le permis de louer.
Précisément, quelle est la position de la Fnaim concernant ce permis de louer ?
Au niveau national notre syndicat demande que les bailleurs professionnels et donc les agences immobilières, en soient exonérés. Personnellement, je ne suis pas contre le permis de louer et la lutte contre l’habitat indigne, mais il faut considérer que les professionnels de l’immobilier luttent déjà au quotidien contre cet habitat indigne. En tant que syndicats nous sommes d’ailleurs particulièrement vigilants auprès de nos adhérents pour qu’ils veillent aux bonnes pratiques. La difficulté cependant, c’est que les professionnels de l’immobilier gèrent moins de la moitié du parc locatif, tandis que face à eux, les particuliers partent seuls, à l’aventure pour louer leur bien.
Un possible encadrement des loyers annoncé par certains candidats est un autre sujet qui vous préoccupe particulièrement ?
Je le dis sans détour : la Fnaim est formellement opposée à l’encadrement des loyers, car les loyers sont déjà encadrés par l’indice de révision des loyers (IRL). À Lyon d’ailleurs où notre syndicat s’est mobilisé, l’arrêté préfectoral qui encadrait les loyers depuis 2023 a été annulé par le tribunal administratif en octobre 2025. De plus, tous les économistes sont unanimes sur ce sujet, encadrer les loyers ne permet pas de mieux loger les gens ! C’est effectivement du bon sens, à l’heure où l’investissement locatif est fragilisé et où le marché locatif est en grande pénurie, particulièrement à Toulouse, encadrer les loyers va à l’encontre de la relance du marché. Ce que nous demandons aux candidats au contraire, c’est qu’ils veillent à soutenir la production de logements. Parmi les points positifs, nous sommes satisfaits du périmètre de sauvegarde et de mise en valeur adopté dans le centre ancien de Toulouse et qui ouvre au dispositif fiscal Malraux. C’est une bonne chose qui permettra une approche patrimoniale sur les biens d’exceptions au centre-ville.