Le marché locatif reste toujours très tendu en France, avec de moins en moins d’offres disponibles dans les grandes villes. Alors que les locataires peinent à trouver un logement, de nombreux propriétaires choisissent de vendre en raison « de contraintes réglementaires grandissantes et d’une rentabilité dégradée », estime la société d’agences immobilières Foncia.
La tension sur le marché locatif s’est considérablement accentuée ces dernières années: qui n’a pas connu des difficultés pour accéder au logement, à user de son carnet d’adresse pour être adressé à un propriétaire, ou à passer par les petites annonces en ligne afin d’outrepasser la rude sélection des agences immobilières (qui appliquent régulièrement la « règle de trois » entre le loyer et le salaire net)?
L’année 2025 n’a pas fait exception dans les grandes métropoles. À Paris, la plateforme Se Loger indique qu’en 2025, le nombre de biens disponibles à la location est resté 30 % à 40 % en dessous de son niveau d’avant la crise sanitaire.
Le loyer parisien s’est établi à 39,9 euros au mètre carré l’année dernière (+6,7% en un an), pour un loyer moyen qui atteint les 983 euros en Île-de-France (la moitié des locations étant des studios et T1). Un budget conséquent pour les ménages.
Le groupe immobilier Foncia a lui aussi vu tous les indicateurs du marché locatif privé s’enfoncer dans le rouge en 2025. Les professionnels déplorent la fuite des propriétaires bailleurs particuliers.
« J’ai à peine 90 logements à louer à Paris », dont une dizaine de parkings, et « 22 logements disponibles à Lyon », a lancé mercredi Zahir Keenoo, président de Foncia ADB, pour illustrer la rareté de l’offre locative.
Sandrine Aucis, directrice développement et location à Paris de Foncia, a « connu des périodes avec 150 à 200 biens à louer », preuve de la « baisse drastique du stock ».
« Il n’y a quasiment rien »
Selon des chiffres publiés mercredi par le groupe, leader de la gestion locative en France, le nombre de logements disponibles à la location s’est réduit de 7% en 2025 par rapport à 2024 et les contrats de location signés ont baissé de 3,5%.
Impossible « de répondre à tous les étudiants qui arrivent », a souligné Zahir Keenoo lors d’une conférence de presse. « La tension est forte sur les métropoles, les villes étudiantes et les zones touristiques. »
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Pour les ménages en recherche, c’est effectivement « très compliqué car il n’y a quasi rien », rapporte Bertrand, 31 ans, futur père qui cherche à déménager pour avoir une chambre supplémentaire. En quatre mois de recherche, ils n’ont visité que quatre appartements avec sa femme.
« Il y a tellement peu d’offres pour un trois-pièces », les rares publications « sont affichées à peine deux heures ou sont hyper chères », poursuit Bertrand, habitant de Paris, qui préfère taire son patronyme.
« On ne trouve même pas d’appartement où déposer des dossiers » et « on est face à des agents immobiliers au ton agressif et méprisant car ils n’ont pas de difficulté à trouver des locataires », témoigne-t-il.
La situation était déjà compliquée depuis plusieurs années et « c’est de pire en pire », constate Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt France.
Une tension locative particulièrement marquée dans les grandes villes
Cet indicateur est très variable en fonction des territoires. Selon l’Observatoire 2026 de LocService, plateforme de mise en relation entre propriétaires et locataires, la tension locative moyenne est pour la première fois restée globalement stable en France l’année dernière, à l’exception des grandes métropoles.
Au niveau national, « le score de tension locative passe de 4,8 l’année dernière à 4,69 cette année. Une première depuis 2019, date de début de recensement de cet indicateur », relevait la plateforme début janvier.
Lyon connaît à ce jour la plus forte tension locative (rapport entre le nombre de candidats et le nombre de logements proposés à la location) selon le baromètre, avec un score de 12,7, devant Paris (11,51), Annecy (10,47), Rennes (9,9) et Caen (9,7).
En région parisienne, les villes les plus tendues sont Paris, Créteil et Vincennes. Après avoir occupé la 3e place il y a deux ans, Paris retrouve sa position dominante, tandis que l’ensemble des villes du top 10 enregistre une augmentation de la pression sur le marché locatif.
“Comme nous l’avions prévu, le marché locatif francilien continue de se tendre. Cette tension du marché tire les loyers à la hausse, en moyenne, plus vite que sur le reste de la France », détaille Ivan Thiébault, data analyst chez LocService.fr.
« Les locataires doivent accepter des surfaces plus petites ou s’éloigner du centre, tandis que les propriétaires reçoivent parfois plusieurs centaines de candidatures ».
Le coût des travaux est devenu un obstacle
La cause principale, selon le patron de Foncia, est le découragement des propriétaires bailleurs, en particulier ceux qui font face à des besoins de travaux.
Parmi les 12.000 propriétaires bailleurs qui ont retiré le mandat de gestion confié à Foncia, 47% ont fait le choix de vendre à cause « des contraintes réglementaires grandissantes et d’une rentabilité dégradée », rapporte la société.
Les autres ont notamment choisi de se passer d’agence, d’opter pour la location saisonnière ou d’attendre pour faire des travaux eux-mêmes.
Frédéric, un professionnel de l’immobilier à la retraite qui n’a pas souhaité que son nom soit cité, confirme que le coût des travaux est devenu le principal obstacle à la rentabilité de ses logements en location. À commencer par les rénovations énergétiques devenues obligatoires pour relouer certains biens.
Une étude de Se Loger, publiée mi-2024, nuançait ce constat : selon elle, il était rentable d’investir dans la rénovation d’une passoire énergétique en vue de relouer le bien dans plus d’un quart des villes françaises, à raison de 500 euros investis dans des travaux par mètre carré. Or, il y a deux ans, le budget de Ma Prime Rénov’ était plus important, et le dispositif opérationnel. Inscrit dans le budget 2026, qui doit être définitivement adopté, il est pour l’heure suspendu. Et ne sera réservé qu’à une partie des ménages les plus modestes, pour des rénovations globales.
À titre personnel, Frédéric a investi tout au long de sa carrière dans l’immobilier et détient désormais une cinquantaine de logements – une situation qui ne concerne pas la majorité des propriétaires bailleurs, seuls 246.000 individus détenant plus de dix logements, selon l’Insee.
Aux dizaines de milliers d’euros de travaux s’ajoutent les prélèvements de l’Etat : « impôt sur le revenu, contribution sociale généralisée (CSG), impôt sur la fortune immobilière, taxe foncière, je suis à environ 84% de retenues. Il ne reste rien », se plaint le mutli-propriétaire. Cette année, sa « trésorerie est négative et donc il faut piocher dans les économies ».
De nouveaux objectifs de production pour l’investissement locatif privé
« Le parc locatif tourne moins, il n’y aura pas de solution tant qu’on ne relance pas l’investissement », estime Yann Jéhanno. L’année dernière, le nombre d’opérations dans l’investissement locatif privé est tombé à 10.000, soit cinq fois moins qu’avant la crise, un « effondrement » selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
« Les contraintes actuelles ne contribuent pas à renforcer l’offre en quantité suffisante », estime Loïc Cantin, président de la Fnaim.
Le gouvernement veut à ce titre mettre en place un nouveau « dispositif Jeanbrun » d’incitation fiscale afin de relancer ce type d’investissement, et produire 50.000 logements en 2026. Inscrit dans le projet de budget, le texte doit encore être adopté.
Le dispositif reprend les principes du « statut du bailleur privé », mais avec des curseurs plus avantageux pour les propriétaires bailleurs, y compris de logements anciens sous réserve de réaliser des travaux importants, à hauteur de 30% de la valeur d’acquisition du bien. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a indiqué sur BFM Business que Ma Prime Rénov’ sera « dimensionnée » pour répondre à ce nouveau statut. « Atteindre les 30% de travaux et être soutenu par Ma Prime Rénov’, c’est tout à fait possible », a-t-il affirmé lundi.