Un petit appartement entre dans le “haut de gamme”, « dès lors que sa valeur atteint 140 % du prix médian au mètre carré de son secteur. » Le seuil du luxe, voire de l’ultra-luxe, « se situe à partir de 180 % ». Au cœur de Paris par exemple, l’une des capitales du prestige immobilier, « une petite surface à Saint-Germain-des-Prés est vendue, en moyenne, autour de 14 000 à 15 000 euros le mètre carré. En revanche, une petite surface vraiment exceptionnelle, qui compose tous les critères, atteint 30 000 euros le mètre carré, voire davantage. »
© Studio Turin / Junot
© Studio Turin / Junot
Des coûts, qui ne traduisent pas tant le volume d’une surface, mais aussi bien sa rareté, son adresse et l’absence d’équivalent sur le marché.
« La valorisation d’un bien se joue majoritairement dans l’adresse et la rareté de l’offre. Moins un secteur propose de petites surfaces similaires, plus le bien devient exceptionnel. »
L’adresse conditionne la rareté d’une petite surface
Marqués par leurs périodes de construction ou de reconstruction, ce sont les quartiers qui façonnent les profils d’appartements que l’on y trouve.
Comme à Paris, où « trouver un pied-à-terre de 50 à 70 m², Avenue de Breteuil, relève presque de l’impossible, car le parc ne s’y prête pas. » À la Plaine Monceau, le secteur reste dominé par de grands haussmanniens qui n’ont pas été conçus pour optimiser les petites surfaces. « Celles-ci sont naturellement plus rares ou souvent issues d’anciennes chambres de service. Lorsqu’elles ont fait l’objet de lourds travaux, comme de prolongation de la cage principale avec l’installation d’un ascenseur jusqu’au dernier étage et une récupération des combles ; elles se transforment en véritables lofts sous les toits, baignés de lumière zénithale. Dans ces situations, les prix et la valeur augmentent considérablement. » Un phénomène similaire à Montmartre, où les terrasses et les vues spectaculaires sur la capitale valorisent immédiatement un intérieur. « À Saint-Germain-des-Prés, une petite surface dans un immeuble du 18e siècle est extrêmement rare. Avec une vue sur un monument majeur, même s’il s’agit d’un studio, le bien est exceptionnel. »
Là où les immeubles développent davantage de petites surfaces, notamment dans les quartiers anciens, « la recherche est d’office moins complexe. »