Après plus de cinq années d’études, d’ajustements techniques, de procédures administratives et de fouilles archéologiques, le projet Théodora voit enfin la lumière. Le permis de construire, désormais purgé de tout recours depuis le 23 décembre 2025, ouvre la voie au lancement des travaux de ce campus de 35 000 m² dédié à l’intelligence artificielle, porté par l’entrepreneur Kevin Polizzi.
Recyclage foncier, boulevard du capitaine Gèze à Marseille
Le projet doit pousser sur l’emprise d’une friche industrielle de deux hectares située le long du boulevard du capitaine Gèze, (14ᵉ), juste en face de la station de métro éponyme. La démarche de recyclage foncier est similaire à l’oeuvre de régénération urbaine déployée sur les 169 hectares de l’extension d’Euroméditerranée dont le périmètre s’arrête à la frange sud du boulevard Gèze. « On prolonge la dynamique d’Euromed », affirme le patron du groupe Unitel.
© W.A. – Une vue de la friche Théodora, le long du Boulevard du capitaine Gèze, à Marseille. Théodora, un campus hybride, pensé comme un écosystème
Le programme immobilier conçu par les agences Carta-Reichen et Robert associés et VLEG, joue sur la mixité des fonctions et des usages. Un alliage incarné par quatre pièces qui s’emboitent comme les morceaux d’un puzzle :
- Bureaux et coworking (24 000 m2) : des plateaux modulables, équipés de technologies collaboratives avancées, destinés aux utilisateurs de l’IA et des services numériques.
- Hébergement et coliving (6 000 m2) : environ 150 logements pour étudiants, alternants et jeunes actifs nichés dans une tour totem de 17 étages.
- Formation et laboratoires IA (5 000 m2) : des espaces pédagogiques connectés aux entreprises partenaires afin d’ancrer les compétences dans les besoins du marché.
- Infrastructures partagées : rooftop, cour intérieure, restaurant, parkings en sous-sol, services numériques intégrés.
Un campus où chercheurs, entrepreneurs, étudiants et salariés vont se croiser
« Théodora, c’est plus qu’un immeuble, c’est une synergie à l’échelle de la parcelle. Un condensé de la ville du quart d’heure… mieux, de la ville des 5 minutes », résume son promoteur. Un demi-siècle plus tard, la démarche de fertilisation croisée du modèle technopolitain de Sophia Antipolis se réinvente avec l’urbanité en prime.
« Il s’agit de créer un véritable écosystème urbain où se croisent chercheurs, entrepreneurs, étudiants et salariés », affirme Kevin Polizzi.
Un édifice pensé pour « s’autopiloter » et réduire son empreinte carbone
La technologie 4.0 est évidemment au cœur du projet. La patron d’Unitel entend déployer l’expertise développée au sein de son groupe, notamment via EOS (Extended Operating System), un logiciel capable d’assurer l’interopérabilité des équipements et d’optimiser en temps réel la gestion énergétique et fonctionnelle des bâtiments. Chauffage, éclairage, sécurité, flux : l’édifice est pensé pour « s’autopiloter » et réduire son empreinte carbone.
Construction hors site afin de maîtriser les coûts et les délais
L’innovation s’étendra au chantier lui-même. L’intelligence artificielle est mobilisée pour repenser l’ingénierie, le chiffrage et les méthodes constructives. Matériaux, assemblages, préfabrication et finitions in situ seront ainsi mis en oeuvre afin de maîtriser les coûts et les délais.
Théodora : un pôle de vie urbain multi-services
Au-delà des fonctions économiques, le campus Théodora entend proposer une myriade de services à ses utilisateurs : restaurant et espaces de restauration, salle de fitness, espace santé et bien-être, crèche, showroom, locaux associatifs, conciergerie.
Un site en zone inondable
Le défi reste aussi et surtout financier. Dans ce secteur de Marseille, les coûts d’infrastructure – réseaux, parkings, gestion du risque inondation – pèsent lourdement. Le site étant en zone inondable, les immeubles seront sur pilotis, une acupuncture imposée par les impératifs du plan de prévention des risques inondation (PPRI ). Et l’ensemble du bâti pourra être raccordé à la centrale de thalassothermie Massileo.
© D.R. – Une vue de l’ancienne usine. Dépollution, fouilles archéologiques
Le montant de l’investissement pour mettre à flot un tel navire de 35 000 m2 de surface utile approche la centaine de M€.
Et avant même le premier coup de pioche, il a fallu dépenser pour rendre le site aménageable : 2 M€ pour la dépollution du terrain et 700 000 € pour les fouilles archéologiques…, sans oublier 2,4 M€ de taxe d’aménagement.
Loyers modiques + prestations
Volet recettes, l’équation s’avère aussi délicate : difficile de miser sur les niveaux de loyer du quartier central des affaires (QCA) de la Joliette, entre 200 et 260 € le mètre carré. « On a ajusté le modèle économique avec une base de 170 €/m² assortie d’options obligatoires, afin de mieux valoriser les prestations technologiques et environnementales du programme », précise Kevin Polizzi.
© Carra – Le campus Théodora proposera 35 000 m2 de bâti : bureaux, coworking, formation, logements, services… L’IA pour réduire les coûts de production du campus Théodora
Alors que les coûts de construction ont flambé depuis 2020, le projet a tout du pari impossible. « Les exigences de décarbonation du bâti sont là. Et je ne souhaite pas rogner sur la qualité du projet », insiste le patron d’Unitel. La solution de ce qui s’apparente au mariage de la carpe et du lapin ? « C’est l’IA qui révolutionne l’ingénierie de la construction », martèle le patron de The Camp.
Travaux fin 2026 ?
Plus rien ne s’opposant à l’allumage de la fusée Théodora, son décollage est imminent. « Les travaux pourraient démarrer à la fin de l’année en vue d’une livraison pour le second semestre 2029 », annonce Kevin Polizzi. Une promesse que chacun espère moins virtuelle que les belles images de synthèse du programme.
Fiche technique du campus Théodora à Marseille
Maître d’ouvrage : Unitel Smart Building
Maîtres d’oeuvre :
- Architecture-urbanisme-paysage : Carta-Reichen et Robert Associés
- Paysagiste : Nicolas Faure
- Bet structures : LRING
- Bet VRD : Presents Ingénierie
- Modifications : Lannier & Galligani
- Bet CVCDP – CFO/CFA : Adret
- Bet économie : Ecotem
- Bureau de contrôle : Socotec Marseille