Par

Thomas Martin

Publié le

18 avr. 2026 à 17h42

C’est une affaire très concrète qui s’est jouée à la Cour de cassation et qui pourrait concerner de nombreux locataires comme propriétaires. Une propriétaire avait loué un appartement en Seine-Saint-Denis en 2015. Quelques années plus tard, en mars 2018, elle décide de reprendre son logement pour y habiter et donne congé à ses locataires, avec un préavis de six mois. Mais tout ne se passe pas comme prévu. 

Une première décision favorable à l’héritier

Avant même la fin du préavis, la propriétaire décède, en juillet 2018. Son fils hérite alors du bien et décide de poursuivre le projet de sa mère : il veut lui aussi récupérer l’appartement pour y vivre. Face à lui, les locataires refusent de quitter les lieux. L’affaire se retrouve devant la justice.

Dans un premier temps, le tribunal judiciaire de Montreuil donne raison au fils. Les juges valident le congé délivré par la propriétaire et estiment que l’héritier peut s’en prévaloir pour reprendre le logement. Les locataires sont alors considérés comme occupants sans droit ni titre.

Cette position est confirmée par la cour d’appel de Paris, qui considère que le droit de reprise pour habiter peut être transmis à un héritier, dès lors que celui-ci souhaite lui aussi occuper le logement.

Conséquence : les locataires sont considérés comme occupants sans droit ni titre et sont condamnés à quitter l’appartement, ainsi qu’à verser une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation change totalement la donne

Mais l’affaire ne s’arrête pas là. Les locataires décident de saisir la Cour de cassation. Et cette fois, la décision est totalement inversée.

Dans son arrêt du 16 avril 2026, la haute juridiction rappelle un principe essentiel : le congé pour reprise est un droit personnel, qui dépend de la situation du propriétaire lui-même. Si ce dernier décède avant la fin du préavis, ce congé devient sans effet.

Autrement dit, l’héritier ne peut pas se substituer au propriétaire décédé pour récupérer le logement. Le fait que le fils souhaite lui aussi habiter l’appartement ne change rien.

Comme le résume la Cour, le décès du bénéficiaire « prive d’effet le congé aux fins de reprise » .

Une décision importante pour les locataires

Cette décision a des conséquences très concrètes. Elle signifie que si un propriétaire décède après avoir donné congé pour habiter le logement, les locataires peuvent rester dans les lieux. L’héritier, lui, ne peut pas s’appuyer sur ce congé pour exiger leur départ.

Une clarification importante, qui vient trancher un débat juridique : certaines décisions de justice considéraient jusqu’ici que ce droit pouvait être transmis. La Cour de cassation met fin à cette incertitude.

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