Une étude de l’Institut Paris Région (IPR) publiée ce jeudi 23 avril 2026 révèle que la construction de nouveaux logements ne garantit plus systématiquement une hausse proportionnelle des recettes pour les 1 266 communes d’Île-de-France. Ce phénomène s’explique par la suppression de la taxe d’habitation et un système de compensation complexe.
Les données analysées sur la période 2016-2024 montrent que les revenus communaux liés au bâtiment ont progressé de 20 %. Toutefois, seules les municipalités ayant augmenté leur parc de logements de plus de 11 % ont enregistré une croissance fiscale supérieure, atteignant 26 % de recettes supplémentaires, principalement via la taxe foncière.
La taxe foncière représente 37 % des revenus liés au logement, soit 5,9 milliards d’euros perçus en 2024 dans la région. L’IPR précise que l’arrivée de nouveaux propriétaires accroît mécaniquement cette base, bien que l’augmentation de l’assiette fiscale ne soit que de 6 % depuis 2016, contre une revalorisation liée à l’inflation de 22 %.
« Dans chaque classe de commune, nous observons des dispersions très importantes des recettes », souligne Valentin Sauques, auteur de la note de l’Institut Paris Région.
Le chercheur explique que si l’acte de bâtir influence les finances, d’autres sources de revenus comme les services périscolaires et les redevances jouent un rôle crucial dans le budget de fonctionnement des villes.
« La construction joue un rôle dans la progression des recettes de fonctionnement, mais ce n’est pas l’unique facteur. Il y a aussi les recettes liées à des services que la commune rend à ses usagers, liées au péri-scolaire, à des redevances, à des services », énumère-t-il.
L’étude souligne également l’impact du « coefficient correcteur » instauré pour compenser la fin de la taxe d’habitation en 2023. Selon l’agence d’urbanisme, ce mécanisme crée des inégalités de rendement entre les communes dites sur-compensées et sous-compensées, avec des écarts pouvant dépasser 20 000 euros pour 100 logements identiques.
« Mais qu’en est-il dès lors que les bases de taxe foncière progressent, du fait de la dynamique de construction de logements qui se poursuit ? », interroge l’Institut Paris Region.
Les projections de l’organisme indiquent que ces mécanismes de compensation, bien que stables à court terme, risquent de fragiliser durablement le lien entre l’effort de construction et les bénéfices fiscaux pour les municipalités locales.
« En prenant une hypothèse de taux identiques, et proches de la moyenne francilienne (30%), l’écart de produit de taxe foncière corrigé de l’effet du « coco » s’élève à plus de 20.000 euros en valeur 2026″, indique l’étude.
L’Institut alerte sur une déconnexion croissante qui pourrait décourager les maires de lancer de nouveaux projets immobiliers, alors que les besoins régionaux restent élevés.
« Si ces mécanismes de compensation ont des effets ténus à court terme, leurs effets cumulatifs dans le temps risquent ainsi de créer des distorsions significatives, entre communes, du lien entre l’acte de construire et les dynamiques fiscales induites. Ils interrogent la pérennité du dispositif de compensation institué », indique l’Institut.
Le secteur social est particulièrement touché par cette mutation fiscale. Vincent Sauques note que la perte de la taxe d’habitation, autrefois payée par les locataires du parc social, réduit l’attrait financier de ces programmes pour les élus locaux.
« Il y a une moindre incitation à la construction de logements sociaux d’un point de vue fiscal, car les occupants du parc social étaient assujettis à la taxe d’habitation », relève Vincent Sauques, auteur de l’étude.
Bien qu’une compensation intégrale ait été mise en place pour les logements agréés jusqu’au 30 juin 2026, l’absence de garantie de prolongation inquiète les analystes de l’Institut Paris Région.
« Cette compensation est toutefois limitée à dix ans (sur 15 à 30 ans d’exonération pour les bailleurs, ndlr), et ses effets se terminent cette année, sans garantie de prorogation au moment de l’écriture de la présente note », indique l’Institut.
L’analyse précise enfin que les stocks de logements sociaux déjà existants ne bénéficient pas de ces nouveaux dispositifs compensatoires, ce qui pèse sur les budgets actuels.
« Elle ne concerne enfin pas le stock existant de logements sociaux exonérés, qui reste, lui, peu compensé ».
