81 euros par mois : c’est le montant moyen que les Parisiens auraient économisé chaque mois depuis 2019 et la mise en place de l’encadrement des loyers, selon la dernière étude de l’Atelier parisien de l’urbanisme (Apur). Une économie moyenne de 968 euros par an qui s’élèverait même à 1.019 euros sur la dernière année étudiée, de juillet 2024 à juillet 2025.
Cette étude, que l’Apur publie depuis 2024 et vient d’actualiser, montre une « efficacité confirmée du dispositif d’encadrement à Paris », avec des loyers en moyenne « inférieurs de 5 % à ce qu’ils auraient été sans encadrement » entre juillet 2019 et juin 2025.
Un effet plus visible sur les petites surfaces
Selon l’agence, qui a mené cette étude avec deux centres de recherche en économie (Cesaer et le Lép) et la plateforme d’annonces immobilières SeLoger, plus les logements sont petits et plus l’effet de l’encadrement des loyers est marqué. Ainsi pour les logements de moins de 18 m2, les loyers se situent 12,4 % en dessous du niveau estimé sans encadrement.
L’étude montre d’ailleurs que ce sont ces logements les plus petits qui sont le plus exposés au dépassement de l’encadrement des loyers. En effet, 68,5 % des loyers pour les logements de moins de 18 m2 dépassent l’encadrement sur la période de juillet 2024 à juin 2025. Un niveau qui atteint également 49,6 % pour les surfaces entre 18 et 24 m2 et 40,8 % pour les surfaces supérieures à 24 m2.
En moyenne dans la capitale, près d’une annonce immobilière sur deux dépasse le plafond. Une situation qui se retrouve majoritairement dans les arrondissements de l’ouest et du centre parisien.
Pas d’effet « durable et significatif » sur l’offre locative
L’équipe de recherche estime que si la totalité des bailleurs parisiens se conformaient à la réglementation, l’impact serait doublé et les loyers de la capitale seraient inférieurs de 10,1 % en moyenne.
Pour répondre aux détracteurs de la mesure, qui avancent qu’elle serait à l’origine de la pénurie de logements du fait d’un manque de rentabilité locatif dans la capitale, les résultats de l’étude montrent, au contraire, « l’absence d’effet durable et significatif de l’encadrement des loyers sur l’offre locative parisienne entre 2018 et 2025 ».
Emmanuel Grégoire, maire de Paris, et Jacques Baudrier, adjoint chargé du Logement, présents à la présentation de l’étude, conviennent d’ailleurs qu’à Paris, l’investissement ne vise plus depuis plusieurs années une rentabilité locative « quasi-impossible » aujourd’hui mais des placements sûrs et d’investissement à long terme qui aboutissent sur des plus-values immobilières. Selon Jacques Baudrier, « c’est la hausse très importante du nombre de résidences secondaires et de logements vacants qui est la cause de la baisse offre locative ».
Campagne de « Testing » et de « Name and Shame »
Le nouvel édile a lui souligné « l’agilité phénoménale » de certains bailleurs et investisseurs pour « mettre en place des stratégies de contournement de l’encadrement des loyers », citant par exemple la prolifération du bail civil dont certains gestionnaires font même parfois ouvertement la promotion malgré des usages illégaux. Pour cela, il a annoncé une campagne de « testing », sans doute par la brigade de protection du logement, et le fait que la mairie n’hésitera pas à employer le « Name and Shame » visant à exposer publiquement les fraudeurs.
Aussi, Emmanuel Grégoire en « appelle au gouvernement » pour « maintenir l’encadrement des loyers », dont la fin de l’expérimentation (mise en œuvre dans environ 70 communes, dont Lille, Lyon, Grenoble et Montpellier) doit prendre fin en novembre. Compte tenu de l’embouteillage législatif, qui risque de compromettre le vote de la proposition de loi visant à le pérenniser, il milite pour un transfert de cette compétence aux collectivités locales.
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Le gouvernement attend pour sa part les résultats des différentes études d’impact pour savoir notamment si le dispositif contribue à réduire l’offre locative comme l’affirment ses détracteurs, parmi lesquels l’association Clameur, observatoire composé de fédérations, assurances, banques, promoteurs du secteur privé. « Si l’encadrement des loyers devait s’arrêter, l’effet serait brutalissime. Ce serait spectaculaire et cela pourrait se transformer en crise sociale éruptive », alerte Emmanuel Grégoire.