Frédéric Berthet est le président de la Chambre FNAIM du Rhône. Nous évoquons avec lui la tendance de marché en ce début 2026, tant sur le front de l’immobilier résidentiel que de l’immobilier de commerces et de bureaux.

Quel constat peut-on tirer au regard des chiffres du premier trimestre 2026? Est-on en prolongement de la tendance observée tout au long de l’année 2025? 

Les volumes continuent d’augmenter. On est à +15% par rapport au premier trimestre 2025. C’est donc plutôt bien. Par contre, concernant les prix, la tendance est légèrement positive : on est entre 0,2% et 0,5% sur toute la Métropole : il y a des secteurs qui montent, d’autres qui baissent un peu. Pour nous, sur les prix, c’est stagnant. Nous avons fait un plafond bas l’année dernière. 

Les contraintes en termes de financement, marquées par une augmentation des taux, rognent un peu de facto les possibilités d’augmentation des prix…

Absolument. Les banques sont très prudentes.

Est-ce que, d’un point de vue géographique, vous percevez des disparités, tant en termes de volume d’activité que de prix, entre Lyon intramuros, le cœur de la Métropole, et la périphérie?

Il y a eu une grande envolée post-Covid sur les extérieurs de la Métropole : la nature, l’air étaient prisés… C’est une bulle qui a un peu éclaté en 2023, et qui fait qu’effectivement, il y a de grandes disparités. On a constaté une grande baisse, notamment sur l’Ouest lyonnais. Finalement, l’intramuros a mieux résisté.

Voit-on un retour vers l’hypercentre aujourd’hui? 

Oui, d’une certaine manière. 

Les incertitudes, tant politiques que géopolitiques, ont-elles un impact sur le marché ? 

Bien sûr, les gens sont inquiets. Ils vont déjà moins au restaurant, alors, c’est le cas a fortiori pour acheter de l’immobilier avec des sommes, des engagements beaucoup plus importants… Ceci pourrait peut-être paraître paradoxal, puisque s’il y a des bonnes affaires à faire, c’est bien en ce moment… 

Ce que vous dites, c’est que l’on est, en ce début 2026, sur des niveaux de prix qui sont un peu “discountés” par rapport à ceux qui avaient cours il y a quelques années…. 

Oui, puisqu’ils ont quand même baissé, et ont arrêté de monter. C’est mathématique : dans des centres-villes, on ne peut pas pousser les murs. On va sur les extérieurs, mais il y a quand même un attrait du centre-ville notamment, qui fait que, tôt ou tard, les prix vont continuer à remonter sur 10, 15, 20 ans. La droite, elle est claire. Il y a beau avoir des soubresauts, sur du long terme, sur un prêt, on ne se trompe jamais dans l’immobilier. 

Du coup, en ce moment, c’est un moment où on fait le pas. Nous sommes sur un palier, où ça s’arrête, voire même ça descend un peu. C’est le moment de profiter, car un jour, on ne pourra plus investir en presqu’île. 80% des gens ne pourront pas investir. Aujourd’hui, vous pouvez encore investir en presqu’île. Même dans le sixième, vous pouvez… Un jour, on sera sur des prix de 8.000€ à 10.000 euros du m², et ce ne sera plus possible. On les a d’ailleurs accrochés ici en presqu’île… Pour l’heure, nous sommes dans une période où nous ne sommes pas sur ces prix. Mais je pense que ça repartira un jour. J’espère moins brutalement, mais ça repartira. Là, nous sommes dans une fenêtre de tir intéressante pour bien acheter.

Après évidemment, c’est très psychologique. Les banques n’ont jamais eu autant d’épargne depuis 1981. Mais en même temps, on comprend les gens qui allument la télé, qui  écoutent la radio, et qui se disent : “on verra le mois prochain”… Je reste malgré tout extrêmement optimiste. Je ne sais pas quand ça va repartir, mais ça va repartir, je pense, très, très fort, parce que la ville est belle, quoi qu’on en dise. Il y a eu de belles choses de faites, qui font que des gens qui viennent d’ailleurs, des touristes, trouvent cette ville belle.

D’ailleurs, des gens de l’ouest lyonnais veulent revenir, et notamment des collaborateurs qui n’ont pas envie d’aller dans des secteurs de Dardilly ou de Saint-Cyr où il n’y a personne, pas de boutique, pas de restaurants, pas de services… 

On est aujourd’hui au début d’un mandat tant municipal que métropolitain, avec un certain nombre de projets qui ont été annoncés de part et d’autre. On peut penser notamment à des projets d’arrondissement, comme la baignade de la Confluence, ou, d’un point de vue plus métropolitain, au projet de métro E, entre l’Ouest lyonnais et le cœur de la métropole. Est-ce que ceci fait partie des projections de certains accédants?

Non pas du tout. Au contraire. Pour l’instant, les gens veulent revenir aux bases, celles d’un emplacement, avec un écosystème où il y a une école, un médecin, une pharmacie, des restaurants, un cinéma et tous les services, que ce soit au niveau de la santé, de l’éducation et de la qualité de vie en général. Après, quand le métro est arrivé à Oullins, ça a quand même changé les choses, effectivement. Mais un métro, on sait que ça prend 10-12 ans, si on a les autorisations… La Métropole va réfléchir sur des travaux qui ne seront pas là sur cette mandature. Ça n’impacte donc pas aujourd’hui. Les gens vont davantage regarder la piscine à Confluence, la voie qui va être enlevée ou pas enlevée, donc plutôt des choses de court terme. 

D’autres communes seront prochainement desservies par les axes de transport en commun. On peut notamment penser à Saint-Fons et Vénissieux pour la ligne de tramway T10 ou Vaulx-en-Velin pour la ligne T9. Certains quartiers comme le Mas-du-Taureau vont être desservis. Qu’est ce que ça peut impliquer sur ces secteurs? Peut-on percevoir un changement de projection de la part des acquéreurs?

On ne parle pas, là, des investisseurs. En ce moment, les investisseurs ont un peu disparu. Par contre, quand on met en place une ligne de bus, un arrêt de métro, un arrêt de tram, effectivement, les transports développent  la vie économique et sociale d’une cité, d’un territoire, d’un quartier… Donc, oui, ça va  améliorer ces quartiers : il y aura plus de demande, ils seront plus diversifiés… Tout ça, c’est plutôt positif, c’est une chance. La ligne D à Vénissieux a énormément apporté. Donc oui, il y a un impact, dans un secteur qui, en plus, pour le coup, est toujours en phase plutôt ascendante, plutôt dynamique. Ils ont beaucoup moins connu ce qui s’est passé dans l’Ouest lyonnais. Il y a une vraie appétence dans l’Est lyonnais : c’est moins coincé, il y a plus de territoire, plus de foncier…

Et davantage aussi de transports en commun, ce qui est un peu le problème de l’Ouest lyonnais. Il y a une absence de lignes fortes de transports en commun, si on excepte Gare de Vaise et Gorge de Loup…

Absolument, mais quand il y a des transports en commun, ils sont vides, il ne faut pas l’oublier. Les bus en direction de Saint-Cyr-au-Mont-d’Or sont vides… 

Sur le segment des de la promotion, on a vu que 2025 a été une année blanche en matière d’investissement dans l’immobilier neuf, avec, selon les chiffres du CECIM, une proportion de 11% des ventes en 2025. Est-ce que ce qui s’est débloqué en début d’année avec le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé est de nature à avoir un impact positif à la fois sur le neuf, mais aussi sur l’ancien? Il y avait eu aussi, en 2025, selon les chiffres de la FNAIM, un petit mieux, mais on restait malgré tout sur une strate basse en matière d’investissement… 

J’étais plus optimiste en février. Mais la guerre en Iran a encore décalé certaines décisions. On est plutôt optimiste sur l’année qui va arriver, parce qu’il faut toujours prendre de la hauteur et du recul. Mais, effectivement, l’Iran nous a un peu cassé dans l’élan qui revenait depuis 2025. Mais, on y croit quand même.

Toutefois, ce sont, aujourd’hui, plutôt les primo-accédants qui poussent, parce qu’ils en ont marre d’attendre. Ils ont des enfants…

Ils ont effectivement des problématiques de logement immédiates par rapport à un investisseur qui peut retarder sa décision d’investir ou pas… La crise iranienne a par ailleurs provoqué une augmentation des prix pétroliers, et donc des perspectives d’inflation. On a observé dans la foulée une augmentation des taux, certes, ponctuelle, mais réelle. C’est cette incertitude en matière de taux d’intérêt qui pose actuellement problème aux investisseurs et qui peut aussi en poser aux accédants? 

Le taux, c’est comme le temps. Si vous avez envie de sortir un jour gris, est-ce que, si vous sortez, qu’il fasse gris ou qu’il fasse beau, ça change franchement quelque chose? Le taux fait partie des nombreuses choses qui sont, un peu, un prétexte. Les gens sont, en fait, assez anxieux. Ceux qui sont là, dans la rue, ce sont eux qui comptent. Le jour où ces gens, au lieu de se balader, vont acheter, parce qu’ils auront moins de soucis, ou en tout cas, seront résilients par rapport aux soucis nationaux et internationaux. 

Aujourd’hui, il y a une incertitude internationale, et même nationale avec la présidentielle de 2027. On a beaucoup, beaucoup trop de candidats qui risquent de se présenter. L’incertitude génère de l’anxiété, et donc les gens n’achètent pas. C’est le consommateur qui décide tout en fait. Mais sur un investissement, avoir des taux entre 3,60%, 3,80% ou 3,90% honnêtement, je suis incapable de dire vraiment la différence. Par contre, il faut se demander si le ménage, en ce moment, a envie d’y aller. Est-ce que ça va être facile d’avoir un prêt? C’est ça la question… Que fait la ménagère de moins de 50 ans? Aujourd’hui, les ménages en général, ne dépensent plus dans la déco, plus dans la restauration. Ils n’achètent plus de voiture, ni d’immobilier, ils épargnent.

Néanmoins, quand Selon les chefs d’entreprise qui participent à notre enquête (environ 8 500 entreprises ou établissements interrogés entre le 28 avril et le 6 mai), l’activité en avril progresse à un rythme plus modéré dans l’industrie et le bâtiment, et marque le pas dans les services marchands.

La croissance de la production industrielle reste soutenue,  au-dessus des anticipations des chefs d’entreprise exprimées le mois dernier et de leur moyenne de long terme. Elle reste dynamique dans les équipements électriques et l’aéronautique et bien orientée dans les produits informatiques-électroniques optiques, tirés par le secteur de la défense.ça va se débloquer psychologiquement, ça va repartir très vite, très fort. C’est pour cela que j’incite à prendre des mandats. Car quand ça va sortir, ça va sortir! Regardez, la ville est belle. On est quand même encore des privilégiés, mais c’est vrai que c’est une situation inédite. La crise de 2008-2009 des subprimes, a, elle, été assez brutale. Mais elle a été aussi brutale que courte. Et puis il ne faut pas oublier que c’était en 2008-2009. Il s’est passé 15 ans. Or 80% de mes collaborateurs ont moins de 15 ans d’expérience.

Il y avait eu, lors de la crise de 2008/2009, un soutien étatique sur l’immobilier, via notamment le dispositif Scellier, alors même qu’il existait aussi le “Pass Foncier”. Ces dispositifs avaient permis de soutenir, à l’époque, l’immobilier neuf. Mais le changement de règle sur l’exonération des plus-values immobilières, qui était passée de 15 à 30 ans, avait eu un lourd impact sur le marché de l’ancien et l’avait considérablement affaibli au début des années 2010. Ce n’est qu’à partir de 2014/2015 qu’on est revenu sur un cycle haussier, lequel ne s’est quasiment jamais arrêté jusqu’au début de la guerre en Ukraine en 2022. Aujourd’hui, n’est-on pas revenu dans une phase d’entre-deux, d’attentisme? Pensez vous vraiment qu’une étincelle peut faire repartir le marché?

C’est sûr. Et l’étincelle, ce sera une ou deux décisions. L’élection présidentielle va être très importante au niveau national. En général, après l’élection présidentielle, il y a souvent une espèce d’euphorie derrière, une dynamique. Cette dynamique, on la trouve un peu à Lyon avec le changement à la tête de la Métropole. C’est donc une nouvelle dynamique. Même au niveau de la Ville de Lyon on trouve de nouvelles personnes sur de nouveaux postes. Et puis, au niveau géopolitique, je pense qu’il y aura sans doute au moins un des deux gros conflits en cours en ce moment qui va s’arrêter, Soit l’Ukraine, soit l’Iran. 

Cet attentisme, on le perçoit bien sûr au niveau résidentiel, même si on a constaté en 2025 une augmentation des transactions via l’accession. Mais on perçoit aussi un attentisme du point de vue commercial qui touche le cœur des métropoles, et notamment Lyon, où des craintes ont émergé sur l’attractivité du centre-ville. On a vu que les chiffres de 2025 étaient pourtant plutôt positifs en matière de demande placée des commerces par rapport à 2024. Est-ce qu’on pourrait, de la même façon, assister à un prolongement du trend en 2026, à l’image de ce qui s’est passé dans le résidentiel en 2025? Ou verra-t-on une pause, eu égard aux incertitudes sur le pouvoir d’achat, liées notamment aux différents conflits?

On assiste à la fois à des choses positives et négatives. L’aspect négatif, c’est que la consommation est toujours extrêmement difficile. Le commerce souffre donc énormément. La consommation est difficile, et quand elle existe, elle se fait de plus en plus sur Internet. Les gens veulent de l’immédiateté. Ils veulent des prix, même s’ils se trompent parfois. Ils ont le sentiment d’acheter pas cher, et le font par ce biais. Et le commerce est donc en souffrance là-dessus. Les gens ne consomment plus comme avant. Ils n’ont plus les mêmes attentes. Il y a l’Internet, mais, à l’inverse, ils ont énormément d’attentes sur leur expérience client, ce qui n’existait pas avant. 

Je le disais récemment à un ami boulanger : “si tu penses que si tu fais du bon pain, tu vas bien vendre ta baguette, tu as tort, ça ne suffit plus! Il faut que tu racontes une histoire. Il faut que la personne, quand elle rentre chez toi, vive une expérience, et pas juste appuyer sur un bouton et acheter du bon pain. Ça ne suffira pas.”

Cette expérience est à l’échelle du commerce. C’est aussi potentiellement à l’échelle de la ville et du réseau de commerçants. Est-ce que Lyon amène aujourd’hui une expérience assez qualitative, ou est-ce qu’il y a des choses à potentiellement améliorer du point de vue du réseau, de la structure des commerçants à l’échelle lyonnaise?

Oui, elle est assez qualitative. D’abord, il y a toujours eu beaucoup de concurrence, notamment en restauration. Ça tire les gens vers le haut. Une chose positive et un chiffre extrêmement positif, c’est qu’il y a énormément de créateurs chaque année. Le nombre de créateurs n’est pas en baisse, mais plutôt en hausse. On va me dire qu’il y a beaucoup d’auto-entrepreneurs. Effectivement, il y en a, mais comme avant. Ce que l’on voit, c’est qu’il y a énormément de créateurs, plus de 40.000 par an, avec des nouveaux concepts : faire bibliothèque et fleuriste en même temps, faire fleuriste et vendre de la presse, des commerces pour s’occuper des animaux, des friperies… Les managers de centre-ville, les associations, poussent énormément en matière d’événementiel et de formation. Cette formation va du juridique à la façon de vendre pour que les gens s’améliorent. C’est une vraie remise en question. On a par exemple beaucoup de formations avec l’IA. Ça veut donc dire qu’on est plutôt bien structuré à Lyon et qu’on est plutôt un exemple. Ça a toujours été le cas : on a toujours dit que si on réussissait à Lyon, on réussissait partout. Les franchises nationales disent souvent ça. 

Concernant la restauration, du fait de son statut de capitale de la gastronomie, Lyon dispose d’un secteur qui a toujours été historiquement assez dynamique. Est-ce qu’on voit sur ces dernières années un tassement, ou encore plus de dynamique sur la restauration? Des secteurs s’affirment-ils encore plus au sein du réseau de commerces?

Ce que l’on voit, c’est qu’il faut être toujours dans la recherche et développement. Il faut s’améliorer partout. Quand je parle d’expérience client, il faut à chaque fois reprendre la même chose sur un autre biais. Ce n’est pas que le secteur d’activité. La restauration, c’est difficile, et pourtant, il y en a qui cartonnent! Il y en a qui font des brunchs qui n’arrêtent pas de marcher. Le Brest Café, qui fait des crêpes place d’Albon, cartonne. Ça veut donc dire qu’il y a des commerces qui marchent quand même bien. C’est là où il faut se remettre en question, et où il faut faire évoluer les choses. Car tous les secteurs d’activité sont touchés : restauration, prêt-à-porter, art de la table, décoration, immobilier, etc. Tous les commerçants ne travaillent pas sur les réseaux sociaux. C’est quelque chose qui est finalement assez nouveau. Il faut s’y mettre, avec un collaborateur qui s’occupe des réseaux sociaux. 

Est-ce que les événements géopolitiques et cet attentisme vont affecter, au premier trimestre, la tendance à la reprise qu’on avait pu déceler en 2025? 

Je pense qu’on va assister à une amélioration en 2026. Pour autant, on va quand même avoir,  à un moment, un trou d’air. Soit on aura un très mauvais mois de décembre à cause des élections présidentielles, soit on aura un mauvais premier trimestre 2027. Mais on aura le temps de se rattraper après. Pour l’heure, il y a les guerres, il y a Trump, évidemment, mais il y a quand même cette épée de Damoclès constituée par la politique nationale, qui va quand même nous montrer un peu où l’on va. Clairement, si on a les extrêmes qui se retrouvent en finale, ce n’est pas bon pour nous, pour le business. Les gens vont être très inquiets, c’est ça dont on a très peur. 

Sur le bureau, quelles sont les tendances sur le premier trimestre? 

On recule de 25% par rapport au premier trimestre 2025. C’est dur. 

La baisse se base sur un premier trimestre 2025 qui se trouvait pourtant, déjà, sur un étiage bas… 

On a divisé la demande placée par deux en trois ans. C’est donc dur, pour toutes les raisons que l’on connaît. Il y a le télétravail, mais ce n’est pas la seule raison. Certaines entreprises en périphérie veulent revenir en ville, leurs collaborateurs voulant des restaurants et de la vie… On voit que plus les entreprises sont importantes, plus elles hésitent, et sont dans l’attentisme. C’est lié à l’économie, mais aussi à l’IA, pour les experts comptables et pour toutes les professions juridiques. Les gens se posent des questions, et quand on se pose des questions, on attend avant de déménager. 

Quand ça va repartir, oui, il y aura du télétravail, mais ceci n’empêchera pas que les gens auront besoin de se voir, auront besoin de locaux qui seront disposés un peu différemment, 

Sur un mode projet, par équipe, ça marche bien. Mais effectivement, aujourd’hui, c’est vraiment difficile, très difficile sur le tertiaire. 

Le marché des bureaux est donc en attente de visibilité…

C’est ce manque de visibilité qui affecte l’investissement, pour les mêmes raisons. Pour sa part, l’industrie tient : elle a fait +5% sur le trimestre. Les ventes de commerces marchent bien, mais ça ne veut pas dire que le commerce va bien. Ce sont les transactions… 

La demande placée… 

Il y a un effet mécanique qui fait qu’on a deux fois plus de locaux. Pour nous, commercialisateurs, avec toutes les créations, comme il y a toujours de la demande, on en fait 30% à 40% de plus qu’avant. Nous battons donc des records de transactions.

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