Plus d’immeubles, de grandes tours ou de maisons individuelles posées sur des terrains de plus en plus petits ? Ce jeudi 19 juin, le Conseil de Rennes Métropole, dans le cadre de la modification du PLUi, a voté une augmentation de la densité urbaine sur l’ensemble des nouveaux programmes immobiliers du territoire. Une hausse sensible, notamment dans certaines communes, qui passent d’un objectif de 45 logements à l’hectare à 67 logements à l’hectare en extension urbaine (nouveau lotissement par exemple) et à 100 logements en renouvellement urbain et sur la ligne de Trambus. Charge ensuite aux communes de remplir ces objectifs.

5 000 logements à produire dont la moitié en renouvellement urbain

Une décision motivée par la hausse démographique de Rennes Métropole ces dernières années, mais aussi par la Loi Zéro artificialisation nette (Zan), qui impose à toutes les collectivités de diviser par deux d’ici 2030 la consommation foncière par rapport à la période précédente.

« On se retrouve avec une capacité de consommation foncière à l’échelle de la métropole de 76,6 ha par an, c’est-à-dire deux fois moins que ce qui était consommé sur les dix années précédentes, dont et 51 ha pour l’habitat, explique Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole au logement. On a 50 ha par an et 5 000 logements à produire, dont plus de la moitié en renouvellement urbain. Les communes ont bien compris qu’il y avait une nécessité de prendre en compte ces enjeux-là et on est arrivé assez facilement à un accord avec les communes sur ces niveaux de densité. »

Pour certaines, comme à Bruz, qui voit ses objectifs monter de 30 logements par hectare à 67 en renouvellement urbain, sa mise en œuvre semble « atteignable. Pour notre commune, cela représente un volume de 225 logements par an, contre environ 200 logements par an à fournir avant la modification du PLUi, explique Philippe Salmon, maire de Bruz et vice-président de Rennes métropole à l’insertion. C’est sûr, il va falloir densifier, mais je vois ça d’un bon œil car on a quand même à accueillir une nouvelle population. À Bruz, on est sur une moyenne de 500 à 600 nouveaux habitants par an, on est habitué et passer de 200 à 250 logements par an ne va pas changer fondamentalement les choses. »

« Les habitants seront tous les uns sur les autres »

Pour d’autres, la pilule ne passe pas. « Je trouve ça un peu lamentable car le résultat, c’est que les habitants seront tous les uns sur les autres », dénonce Stéphane Labbé, maire de Vern-sur-Seiche. Dans sa commune, s’adapter aux objectifs du PLUi signifiera « enlever une maison pour faire un immeuble, ce qui veut dire que le voisin d’à côté qui est en maison va s’opposer à chaque fois à la construction d’un immeuble car il va perdre du soleil dans son jardin. Là, j’ai deux situations d’immeuble, et deux conflits avec le voisinage, avec des recours. » Il l’affirme : « A Vern, il n’y aura jamais de grandes tours car tant que je serai là, on fera toujours attention à ne pas dépasser deux étages plus attique pour vivre dans une commune où on n’est pas tous entassé les uns sur les autres. Mais même avec cette hauteur, vous commencez déjà à cacher le soleil pour les maisons derrière ».

A Cesson-Sévigné non plus, cette densification ne passe pas. « On n’aura pas 100 logements à l’hectare, je m’y refuse, et il n’y aura pas de renouvellement urbain dans Cesson, affirme Jean-Pierre Savignac, le maire. Pour être clair, je refuse de défigurer ma commune ». Une stratégie facilitée par la présence d’une grande zone d’extension urbaine, celle de Via Silva. « On a déjà prévu sur ces zones la possibilité de faire 8 à 9 000 nouveaux habitants. On n’a pas besoin, sur plusieurs PLH, de densifier notre centre-ville. Nous avons encore la possibilité de faire de l’extension urbaine et pour de nombreuses années. »

« Des actions foncières d’une envergure jamais vues »

Thierry Le Bihan, maire de Mordelles, souscrit, lui, à cette « mesure écologiste essentielle des mandats Macron ». Mais « la question qu’on pose à Rennes Métropole, c’est sur le modèle économique qu’il va falloir mettre en place ». Selon lui, « on va rentrer dans le dur car on a fait le plus facile avec l’aménagement des dents creuses et les optimisations de surface qui n’ont pas perturbé la population. Là, vont arriver des zones beaucoup plus difficiles, notamment des zones pavillonnaires proches du bourg ».

D’où la question du modèle économique. « Pour avoir une surface que vous achetiez 4-5 € le mètre carré sur des terres agricoles, là, on devra racheter des maisons à 400-500 000 € pour quelques mètres carré de terrain qu’on devra ensuite déconstruire, ce sont des coûts. C’est un défi urbanistique, mais le gros défi est économique. Ce sont des actions foncières d’une envergure jamais vues. Vu le contexte, comment va-t-on pouvoir se permettre de faire l’acquisition de ces maisons ? »