Grâce à la loi de 1948, il est encore possible de louer un appartement à bas coût à Paris et dans plusieurs grandes villes de France. D’autant que, pour ce type de logement, la hausse des loyers est plafonnée à 1,40 % depuis le 1er juillet 2025.
Entrée en vigueur afin de pallier la crise du logement provoquée par la seconde Guerre mondiale, la loi de 1948 offre un statut très avantageux aux locataires, avec de faibles loyers et un droit de maintien dans les lieux au terme du bail.
Toutefois, depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans les lieux avant cette date continuer de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de 1948. Désormais, les logements soumis à ce statut se trouvent dans des villes de plus de 100 000 habitants de l’agglomération parisienne, où le marché est le plus tendu.
Une hausse plafonnée à 1,40 % en juillet 2025
Les propriétaires de logements soumis à la loi de 1948 peuvent relever le montant des loyers réclamés aux locataires de 1,4 % pour les locaux des catégories IIA, IIB, IIC, IIIA et IIIB. Cette hausse s’applique à partir du 1er juillet 2025. Elle est identique au taux de revalorisation prévu pour les baux d’habitation classiques indexés sur l’IRL (Indice de référence des loyers) au premier trimestre 2025. Les loyers des locaux de la catégorie IV, en revanche, ne subissent aucune majoration.
Attention, l’application de cette hausse ne doit pas entraîner un dépassement des prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux.
14 €/m² au maximum à partir de juillet 2025
Les nouvelles valeurs locatives mensuelles, applicables à compter du 1er juillet 2025, sont indiquées dans le tableau ci-dessous :
Hors agglomération parisienne
des dix premiers mètres carrés de surface corrigée
Prix de base des mètres
carrés suivants
Prix de base de chacun
des dix premiers mètres carrés de surface corrigée
Prix de base des mètres
carrés suivants
II B
II C
III A
III B
IV
14
9,62
7,38
4,46
2,64
0,26
8,31
5,16
3,90
2,36
1,37
0,12
11,43
7,88
6,01
3,65
2,17
0,26
Des conditions d’accès très strictes
Certaines conditions doivent être réunies pour qu’un bail soit encore soumis au régime de 1948. Seuls les logements situés dans certaines communes, généralement de plus de 10 000 habitants, sont concernés. Ils doivent avoir été construits avant le 1er septembre 1948 et le locataire doit être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986.
Le locataire et ses proches bénéficient néanmoins d’un droit au maintien dans les lieux. Il concerne le locataire à l’expiration du bail s’il s’agit de sa résidence principale. En cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant, ce droit est également accordé au conjoint, au partenaire pacsé de plus d’un an, aux personnes handicapées et aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité.
Liste des communes où les baux de 1948 sont applicables
La liste des villes situées dans le périmètre des baux de 1948 comprend la ville de Paris et l’ensemble des communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
- Dans le département de Seine-et-Marne, les communes suivantes :
Boissettes, Boissise-le-Roi, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson, Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Collégien, Combs-la-Ville, Conches-sur-Gondoire, Courtry, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dampmart, Émerainville, Gouvernes, Guermantes, Lagny-sur-Marne, Lésigny, Livry-sur-Seine, Lognes, Le Mée-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Montévrain, Nandy, Noisiel, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-Fargeau-Ponthierry, Saint-Thibault-des-Vignes, Savigny-le-Temple, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Vaires-sur-Marne, Vaux-le-Pénil, Vert-Saint-Denis, Villeparisis.
- Dans le département des Yvelines, les communes suivantes :
Achères, Aigremont, Andrésy, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d’Arcy, Bougival, Buc, Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Carrières-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chatou, Le Chesnay, Chevreuse, Les Clayes-sous-Bois, Coignières, Conflans-Sainte-Honorine, Croissy-sur-Seine, Élancourt, L’Etang-la-Ville, Évecquemont, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Fourqueux, Gaillon-sur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt, Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Juziers, Limay, Les Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Maisons-Laffitte, Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Marly-le-Roi, Maurecourt, Maurepas, Médan, Le Mesnil-le-Roi, Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan, Mézy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux, Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Orgeval, Le Pecq, Plaisir, Poissy, Porcheville, Le Port-Marly, Rocquencourt, Saint-Cyr-l’École, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Saint-Rémy-l’Honoré, Sartrouville, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Vélizy-Villacoublay, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La Verrière, Versailles, Le Vésinet, Villennes-sur-Seine, Villepreux, Villiers-Saint-Frédéric, Viroflay, Voisins-le-Bretonneux.
- Dans le département de l’Essonne, les communes suivantes :
Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bièvres, Boissy-sous-Saint-Yon, Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy, Brunoy, Bruyères-le-Châtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, Chilly-Mazarin, Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Égly, Épinay-sous-Sénart, Épinay-sur-Orge, Étiolles, Évry, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte, Gif-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Grigny, Igny, Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Linas, Lisses, Longjumeau, Longpont-sur-Orge, Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhéry, Morangis, Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La Norville, Ollainville, Ormoy, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pâté, Quincy-sous-Sénart, Ris-Orangis, Saclay, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Germain-lès-Arpajon, Saint-Germain-lès-Corbeil, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray, Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge, Soisy-sur-Seine, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrières-le-Buisson, Vigneux-sur-Seine, Villabé, Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villemoisson-sur-Orge, Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon, Wissous, Yerres, Les Ulis.
- Dans le département du Val-d’Oise, les communes suivantes :
Andilly, Argenteuil, Arnouville-lès-Gonesse, Auvers-sur-Oise, Beauchamp, Bessancourt, Bezons, Bonneuil-en-France, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Cergy, Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuil-la-Barre, Domont, Eaubonne, Écouen, Enghien-les-Bains, Éragny, Ermont, Ézanville, Franconville, Frépillon, La Frette-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse, Gonesse, Groslay, Herblay, L’Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency, Mériel, Méry-sur-Oise, Montigny-lès-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Nesles-la-Vallée, Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard, Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissy-en-France, Saint-Brice-sous-Forêt, Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Ouen-l’Aumône, Saint-Prix, Sannois, Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Valmondois, Vauréal, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel.