Publié le
5 sept. 2025 à 15h34
Le tribunal administratif de Marseille a désavoué le promoteur immobilier qui voulait faire construire une « résidence pour séniors avec services » au 25 boulevard du Cabot, dans le 9e arrondissement de Marseille (Bouches-du-Rhône), à l’extrémité du Boulevard urbain sud (BUS). La société civile de construction-vente (SCCV) 25 Cabot – détenue par Michael Mettoudy et Pierre Mattout – reprochait pourtant au maire de Marseille Benoît Payan (ex-PS) de lui avoir « retiré » illégalement en mai 2021 le permis de construire « tacite » dont elle estimait être titulaire pour faire sortir de terre ces 85 logements.
Dans un « tissu urbain plutôt aéré »
Son projet se situe en fait au sud de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du Vallon Régny, une zone « stratégique » de 34 hectares qui doit « désenclaver » les quartiers sud de Marseille selon la Soléam, l’aménageur de la métropole Aix – Marseille – Provence.
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Le « nouveau projet urbain » inscrit au Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) prévoit la création de 1.000 nouveaux logements et ambitionne de faire du Boulevard urbain sud « un trait d’union du quartier et fédérateur de l’intensité urbaine ».
« Le secteur […] alterne des zones résidentielles essentiellement composées d’habitats individuels et des zones d’habitat collectif […], le tout formant un tissu urbain plutôt aéré », resitue ainsi le tribunal administratif de Marseille dans un jugement en date du 20 juin 2025 qui vient d’être rendu public.
« L’environnement proche du projet est une zone où l’habitat collectif domine et se compose de constructions […] sur des hauteurs variant de R + 3 à R + 4, un immeuble édifié en R + 10 se situant à quelques centaines de mètres du projet. »
« Des constructions massives et denses »
Or le projet de résidence pour séniors de la SCCV 25 Cabot est constitué de « deux immeubles en R + 6 en enfilade » en parallèle du Boulevard urbain sud. « Ces constructions présentent des façades relativement imposantes », trouvent les juges.
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« Le projet ajoute […], dans un secteur qui ne comporte que deux immeubles de volume équivalent, des constructions massives et denses en lieu et place de sept maisons individuelles de style plutôt provençal et discrètement implantées sur le terrain d’assiette. »
La « végétalisation » qui était prévue par le promoteur « ne suffit pas à atténuer le caractère massif » de ses immeubles, alors que celui situé le plus près du BUS « ne prévoit pas d’ombrière ».
« Protéger du soleil d’été »
Une des Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) de ce secteur de la ZAC « recommandait » pourtant de « protéger du soleil d’été » les logements orientés plein sud par des « protections solaires adaptées ».
L’OAP limitait aussi à « 40 % » le nombre de logements « mono-orientés », c’est-à-dire avec des ouvertures toutes dirigées vers le même point cardinal. Or, dans cette résidence pour séniors, « 54 % » des 85 logements sont « mono-orientés », calcule le tribunal : seuls 33 logements auraient dû l’être au lieu des 46 prévus.
Sur ce point, le tribunal administratif de Marseille a donné raison au promoteur. « Le projet ne représente que 8,5 % du nombre de logements à créer sur la zone », relativisent en effet les juges.
« La population à laquelle s’adresse le projet [de résidence pour personnes âgées] vit majoritairement seule. […] Au regard de cette considération sociologique, la nécessité d’appartements principalement de petite superficie rend techniquement impossible la construction de logements majoritairement traversants. »
Le « retrait » du permis demeure légal
Par ailleurs, « 33 » des logements du projet sont « doublement ou triplement orientés » et six sont « traversants », ce qui illustre une « volonté » de « concilier les contraintes techniques et sociologiques ».
« Si la commune soutient [qu’] aucune mesure de protection contre le soleil n’a été mise en place […] alors que le projet est censé abriter des personnes âgées, […] les façades sud […] exposées au soleil sont agrémentées de balcons filants sur toute leur longueur », souligne le tribunal administratif de Marseille.
« Ces dispositifs […] répondent exactement aux préconisations de l’OAP. » Des « dispositifs occultants propres à chaque appartement » sont au demeurant prévus. Un élément toutefois pas suffisant pour inverser la tendance : le « retrait » du permis de construire par le maire de Marseille demeure légal au vu du caractère trop « massif » du projet.
GF / PressPepper
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