Le marché de l’immobilier d’entreprise constate un regain d’activité. Crédit : G.R.

Après une année 2024 difficile, le marché de l’immobilier d’entreprise se stabilise. Celui des locaux d’activité est même en pleine forme, contrairement aux entrepôts.

« Concernant l’activité entrepôt-logistique, l’année 2025 s’annonce comme exceptionnelle », déclare Jessica Cooper, présidente de l’OIEB (Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise de Bordeaux Métropole). Après une année 2024 décevante et plutôt à la baisse, les résultats du premier semestre 2025 compilés par l’Observatoire laissent entrevoir un regain pour le marché de l’immobilier d’entreprise en Gironde. Et plus particulièrement pour les locaux d’activité (artisanat, commerce…) qui enregistrent une hausse de 42% sur un an en demandes placées (mesure des transactions finalisées). « Nous sommes déjà, à mi-année, à 108.500 m² échangés, contre 76.000 m² l’année dernière », illustre la présidente. Autre constatation : l’indice de confiance reste particulièrement élevé sur ce marché-là. « Ce n’est pas forcément le cas du marché des grands entrepôts de plus de 5.000 m², qui lui est clairement baissier », nuance Jessica Cooper. Ainsi, les demandes placées pour les grands entrepôts ne dépassent pas les 12.000 m² au premier semestre, et celles des entrepôts de moins de 5.000 m² les 18.500 m².

Un stock de locaux d’activités stable

Mais alors où trouver ces locaux d’activités et ces rares entrepôts ? Du côté des bâtiments à usage artisanal, les transactions ont plutôt eu lieu au sud de la métropole bordelaise (secteur Pessac-Cestas). L’offre disponible à un an pour ces derniers est répartie de manière plutôt égale sur les cinq secteurs géographiques de la métropole étudiés par l’OIEB. « Pour les entrepôts de moins de 5.000 m², on va avoir 43% de l’offre disponible à 12 mois qui se situera sur le secteur sud. Concernant les grandes surfaces, on va essentiellement être au nord, donc Bordeaux-Lac pour 34% de ce stock-là », analyse la directrice d’agence.

Et, selon l’OIEB, il se pourrait que certains fonciers gelés reviennent sur le marché. « Aujourd’hui un promoteur, pour lancer son parc d’activité, est confronté à la contrainte de son banquier qui lui demande la pré-commercialisation, soit 60% de la programmation. Sauf que cela refroidit les utilisateurs souhaitant racheter une cellule d’activité, car en plus de la construction, s’ajoute le temps de trouver les autres voisins », décrypte Jessica Cooper. Résultat : ce système bloque les porteurs de projets, et ces fonciers destinés à ces parcs sont de nouveau disponibles à la construction. « Il y a davantage d’opportunités pour les utilisateurs qui souhaitent faire construire sur un terrain clés en main », ajoute-t-elle.

Le succès de la seconde main

Côté valeur, la tendance indique un stock de neuf à la baisse, contre une « presque » prime à l’existence. « En locaux d’activité, nous avons des valeurs en seconde main qui commencent à être équivalentes aux produits neufs », confirme la présidente de l’OIEB. Il y a plusieurs causes à ce phénomène : d’abord, la baisse des disponibilités de produits neufs. Et s’ajoute à cela le manque de visibilité sur la date de livraison. Ainsi en 2025, en moyenne, les bâtiments d’activités sont à 89 euros du m² à la location dans la seconde main, et à 98 euros du m² hors taxes et charges dans le neuf. « Donc, il y a à peine neuf euros de différence en moyenne sur un bâtiment d’activité neuf ou de seconde main en 2025, ce qui est très peu et pas tout à fait cohérent par rapport à la qualité du produit proposé. Mais l’avantage de ce marché, c’est qu’il est disponible immédiatement », termine Jessica Cooper.

Le mot de notre expert partenaire :
 « Le marché bordelais reste attractif et résilient. Les locaux d’activité en sont aujourd’hui le moteur, tandis que la logistique doit encore trouver de nouveaux leviers de développement. La situation économique actuelle a toutefois généré des incertitudes pour de nombreux artisans et PME. La visibilité réduite sur leurs carnets de commande limite leur capacité à se projeter dans des bâtiments neufs ou de plus grande taille. Résultat : ces entreprises privilégient désormais des parcs d’activités offrant des cellules plus petites, modulables et évolutives, mieux adaptées à leurs besoins immédiats. »
Groupe Caze, Philippe Faurie, directeur pôle locaux d’activités, entrepôts et logistique