l’essentiel
L’ancienne friche industrielle promise à devenir un écoquartier, fait-elle les frais d’une programmation trop ambitieuse ? Les immeubles de bureaux peinent à trouver preneurs, ce qui retarde le lancement des programmes.

Transformer l’ancienne friche Toulouse Montaudran, site mythique de l’aéropostale, en lieu de vie, écoquartier et campus scientifique, c’est l’ambition à laquelle s’attachent depuis près de 15 ans, les élus toulousains et l’aménageur métropolitain Oppidéa. L’exercice a été confié à l’urbaniste David Mangin qui a conçu un programme respectueux de l’histoire des lieux. Depuis, les premiers habitants sont arrivés et la grande halle de la machine s’est installée. En 2021, le cœur de quartier a été inauguré avec sa place centrale, Marcel Bouilloux-Lafont, un cinéma, des commerces, des restaurants.

Mais la majorité des programmes sont aujourd’hui concentrés au nord de l’ancienne piste de l’aéropostale, renommée piste des Géants. Les commerçants se plaignent de ne pas assez travailler, et les usagers notamment au sud de la piste, de services trop éloignés. Le long de la rocade n’est pas aménagé et les nouveaux programmes peinent à se concrétiser. « Sur les 2 700 logements programmés, 1 347 logements ont été livrés autour de la place centrale, 400 autres pour lesquels les permis de construire sont à l’étude, 443 sont en chantier et 68 en cours de commercialisation. À ce jour, autour de 600 logements restent encore à attribuer mais les promoteurs sont frileux compte tenu du contexte », établit Annette Laigneau vice-présidente de Toulouse métropole en charge de l’urbanisme des projets urbains et présidente d’Europolia.

Pas de clients pour les bureaux

Sur les opérations de bureaux, la situation est délicate. À ce jour, cinq lots d’immobilier tertiaire ne sont pas attribués. « Le motif principal, c’est la crise actuelle qui complique lourdement la commercialisation, pointe Annette Laigneau. Nous avons eu un empilement de plusieurs contraintes et le métro, même s’il fera décoller ce quartier à terme, n’est pas encore là. » Dans la programmation initiale, les élus avaient aussi annoncé un groupe scolaire et un gymnase. « Ces équipements sont toujours prévus mais ils ne viendront qu’après le métro, d’ailleurs le concours n’a pas encore été lancé précise l’élue pour qui la priorité est de gérer les m2 de bureaux restant à attribuer. Nous avons des pistes, au moins pour un actif de 12 000 m2, les autres seront commercialisés en plusieurs programmes de 6 000 m2. »

Des erreurs stratégiques de programmation ?

Du côté des courtiers toulousains en immobilier qui s’attachent justement à commercialiser ces m2, l’analyse est bien plus sévère. « Ce quartier fait les frais d’erreurs de programmation stratégiques commises dès le départ », souffle un acteur toulousain. Il décrit des opérations trop grandes qui tangentent toutes avec les 10 000 m2 et sont impossibles à commercialiser, car plus aucun investisseur ne lance d’opération en blanc. Autres critiques émises par ces professionnels : trop d’opérations lancées en même temps, de quoi mettre tout le monde en concurrence, alors même qu’il manque avant tout une grande entreprise locomotive susceptible de créer une dynamique.

Des recalibrages en cours

Le constructeur toulousain GA qui a lui, construit et installé son siège social Niwa sur place, loue 2 000 m2 de bureaux en coworking, dont la moitié est occupée par des entreprises. « Nous sommes remplis à 90 % estime Ludivine Bunel la responsable marketing du groupe Now Working, qui cite parmi ses locataires, Doctolib, Total Énergies ou encore Pangea Aerospace, et une clientèle de TPE, de free-lance, et de commerciaux. »

Pour corriger le tir, l’aménageur Oppidéa serait en train de modifier sa programmation notamment pour lancer des programmes mixtes dotés de bureaux mais aussi de commerces, et/ou d’hôtel. C’est ce qu’annonce le promoteur Cogedim sur le site de son opération U-Way, prévue pour compter à terme 11 000 m2 de bureaux et un hôtel de 3 100 m2 au pied de la future station de métro Aerospace Campus. L’opération est décrite en cours de montage, mais aucune date de livraison n’est annoncée. Contacté, le promoteur qui gère aussi la galerie commerciale de la place centrale, n’a pas souhaité s’exprimer sur le sujet.