\u00c0 l\u2019instar de cette villa des ann\u00e9es 70 \u00e0 Poisat, certaines maisons disposent d\u2019un terrain susceptible d\u2019\u00eatre d\u00e9tach\u00e9 pour \u00eatre vendu s\u00e9par\u00e9ment et accueillir un nouvel habitat. <\/p>\n
On fait alors ce que l\u2019on appelle une division parcellaire. \u00ab La famille souhaitait vendre la propri\u00e9t\u00e9 de leurs parents pour aider celui restant \u00e0 supporter le co\u00fbt de la maison de retraite o\u00f9 il est\u00a0\u00bb, explique Adrien Lando, cog\u00e9rant de l\u2019agence Valoris Immobilier (Grenoble).\u00a0 \u00ab\u00a0Mon travail est d\u2019ouvrir toutes les possibilit\u00e9s et d\u2019informer les propri\u00e9taires de ce qu\u2019ils peuvent faire \u00bb. <\/p>\n
Apr\u00e8s analyse du r\u00e8glement d\u2019urbanisme, la division parcellaire \u00e9tait envisageable. Montant estim\u00e9 de la vente\u00a0? Entre 310 et 320 000 \u20ac pour la villa et toute sa parcelle, entre 415 et 435 000 \u20ac pour la maison et un terrain d\u00e9tach\u00e9 non viabilis\u00e9 de 360 m\u00b2. <\/p>\n
\u00ab Mais il n\u2019y a pas de solution miracle. Chaque option a ses avantages et ses inconv\u00e9nients en termes de contraintes r\u00e9glementaires, de d\u00e9lais d\u2019instruction et de vente, de frais g\u00e9n\u00e9r\u00e9s et de taxes… \u00c0 nous d\u2019\u00eatre dans cette souplesse en fonction des attentes des clients \u00bb r\u00e9sume le professionnel. <\/p>\n
Sollicit\u00e9e par un voisin pour racheter l\u2019ensemble, la famille a opt\u00e9 pour cette solution plus rapide et soumise \u00e0 moins d\u2019al\u00e9as, notamment en termes d\u2019acc\u00e8s de la parcelle d\u00e9tach\u00e9e.<\/p>\n
Un sujet \u00e9pineux pour les communes<\/strong><\/p>\n Souvent, l\u2019acc\u00e8s de ces parcelles d\u00e9tachables n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu. \u00ab Et dans le contexte de la loi Z\u00e9ro artificialisation nette (Zan) et de la limitation de la consommation d\u2019espace, notre souci est que ces divisions soient \u00e9conomes en mutualisant notamment les acc\u00e8s et les haies \u00bb explique Fran\u00e7oise Rey, l\u2019adjointe \u00e0 l\u2019urbanisme de Saint-Jean-de-Moirans. <\/p>\n La commune a choisi d\u2019inscrire des r\u00e8gles de division parcellaire dans son Plan local d\u2019urbanisme (PLU) modifi\u00e9. Elles font l\u2019objet d\u2019une Orientation d\u2019am\u00e9nagement et de programmation (OAP) non sectorielle. <\/p>\n Saint-Martin-d\u2019Uriage en a fait de m\u00eame. Le sujet est en effet devenu \u00e9pineux pour les communes, confront\u00e9es \u00e0 une demande accrue de divisions parcellaires. <\/p>\n Voil\u00e0 50 ans, il fallait souvent de grandes parcelles pour construire une maison, exigence souvent li\u00e9e \u00e0 l\u2019installation d\u2019une fosse septique et son syst\u00e8me d\u2019\u00e9pandage. <\/p>\n La suppression du Coefficient d\u2019occupation au sol (Cos) et des surfaces minimales des terrains constructibles dans les PLU introduit par la loi Alur (1) a permis de construire sur de plus petites parcelles. Certaines font tout juste 300 m\u00b2.<\/p>\n Des points bloquants<\/strong><\/p>\n Vendre une partie de son terrain devenu avec l\u2019\u00e2ge trop grand pour l\u2019entretenir, en c\u00e9der une partie \u00e0 ses enfants, augmenter la valeur de vente\u2026 Les objectifs de la division parcellaire sont vari\u00e9s. <\/p>\n \u00ab Il y a cinq ou 10 ans, les r\u00e8gles \u00e9taient moins contraignantes et l\u2019on tirait un trait \u00e0 l\u2019arri\u00e8re de sa maison sans forc\u00e9ment appr\u00e9cier le projet dans sa globalit\u00e9 \u00bb rappelle Jordan Carvin, cog\u00e9rant de la soci\u00e9t\u00e9 Tr\u00e9vit (Grenoble). <\/p>\n Ce sp\u00e9cialiste de la valorisation immobili\u00e8re par division du b\u00e2ti en constate aujourd\u2019hui les d\u00e9g\u00e2ts collat\u00e9raux comme pour ces propri\u00e9taires de Jarrie qui se retrouvent avec le mur de la nouvelle maison \u00e0 deux m\u00e8tres de leur terrasse. \u00ab Ils ont peut-\u00eatre gagn\u00e9 200 000 \u20ac avec le foncier qu\u2019ils ont d\u00e9tach\u00e9 mais en perdront peut-\u00eatre au final tout autant sur leur maison. S\u2019ils parviennent \u00e0 la vendre \u00bb. <\/p>\n Magali Tracou, n\u00e9gociatrice de l\u2019agence Arava Immobilier (Grenoble) peut aussi t\u00e9moigner de ces difficult\u00e9s de revente. <\/p>\n Si le terrain constructible situ\u00e9 \u00e0 l\u2019arri\u00e8re d\u2019une maison familiale du Gr\u00e9sivaudan a pu \u00eatre divis\u00e9 trois lots, leur route d\u2019acc\u00e8s pr\u00e9vue \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate de cette b\u00e2tisse \u00ab m\u00e8re \u00bb rebute les acqu\u00e9reurs potentiels. <\/p>\n La mutualisation des acc\u00e8s\u00a0est aujourd\u2019hui, avec le tr\u00e8s faible Coefficient d\u2019emprise au sol (CES) impos\u00e9 sur certaines zones, un des points les plus bloquants des divisions parcellaires. <\/p>\n Pour leur autorisation d\u2019abord, mais aussi pour la vente des lots d\u00e9tach\u00e9s. \u00ab Les rapports entre acheteurs et vendeurs se compliquent aujourd\u2019hui. S\u2019il y a des servitudes de passage, 50\u00a0% des acqu\u00e9reurs potentiels ne viennent pas visiter le terrain \u00bb note Nathalie Panalier, cofondatrice de l\u2019agence Trenta Immobilier (Voiron, Grenoble).<\/p>\n Du cas par cas<\/strong><\/p>\n Proc\u00e9dure contraignante et souvent longue, la division parcellaire n\u2019a rien de magique. Elle g\u00e9n\u00e8re des co\u00fbts (g\u00e9om\u00e8tre, actes notari\u00e9s, travaux\u2026). <\/p>\n \u00ab Et le fait de densifier cr\u00e9e une d\u00e9cote. La division parcellaire peut \u00eatre une fa\u00e7on de valoriser son bien, mais cela ne permet pas d\u2019exploser les gains \u00bb souligne Lionel Goncalvez, cofondateur de l\u2019agence Arava Immobilier. <\/p>\n Certains agents immobiliers en ont l\u2019expertise. D\u2019autres sollicitent des marchands de bien pour vendre un bien comme cette grande ferme r\u00e9nov\u00e9e et ses 3 000 m\u00b2 au bord du lac de Paladru.<\/p>\n \u00ab Les propri\u00e9taires pourraient d\u00e9tacher deux lots constructibles et revendre la maison m\u00e8re d\u2019un seul tenant ou en deux habitats\u00a0\u00bb, avance l\u2019un d\u2019eux, Mathieu Morestin (MM D\u00e9veloppement,Colombe) intervenu sur ce mandat de vente. \u00ab\u00a0Mais c\u2019est de la couture, il faut \u00eatre d\u00e9licat\u00a0et savoir jongler entre toutes les contraintes \u00bb.<\/p>\n Du cas par cas que Nicolas Fillecia conna\u00eet bien aussi. \u00ab Il peut y avoir un arbre class\u00e9, un b\u00e2timent \u00e0 d\u00e9truire, une ligne \u00e9lectrique trop proche, un local poubelle \u00e0 mutualiser avec un voisin\u2026 Il faut croiser les int\u00e9r\u00eats de tout le monde, mairie, propri\u00e9taires, voisins… \u00bb \u00e9num\u00e8re ce responsable d\u2019op\u00e9rations du constructeur Les B\u00e2tisseurs d\u2019aujourd\u2019hui (Corenc). <\/p>\n L\u2019accompagnement de ces professionnels peut vite devenir d\u00e9terminante.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n Les cinq cl\u00e9s de la division parcellaire<\/p>\n Pour favoriser la compr\u00e9hension des r\u00e8gles d\u2019urbanisme li\u00e9es \u00e0 la division parcellaire, la M\u00e9tropole grenobloise a con\u00e7u avec l\u2019Agence d\u2019urbanisme de la r\u00e9gion grenobloise (Aurg) un guide intitul\u00e9 \u00ab Les cinq cl\u00e9s de la division parcellaire \u00bb, t\u00e9l\u00e9chargeable sur leur site internet respectif.<\/p>\n Ces \u00e9l\u00e9ments existent d\u00e9j\u00e0 dans le r\u00e8glement d\u2019urbanisme m\u00e9tropolitain mais ils sont l\u00e0 rassembl\u00e9s, sch\u00e9mas et dessins \u00e0 l\u2019appui. <\/p>\n \u00ab Le plus simplement possible pour favoriser leur prise en main par les instructeurs et les p\u00e9titionnaires \u00bb pr\u00e9cise David Rodriguez-Saores, architecte urbaniste de Grenoble Alpes M\u00e9tropole (Gam). <\/p>\n Au-del\u00e0 du rappel des proc\u00e9dures r\u00e9glementaires \u00e0 respecter, ce guide attire l\u2019attention des p\u00e9titionnaires sur les points cl\u00e9s d\u2019une division parcellaire r\u00e9ussie\u00a0: 1- bien diviser pour mieux habiter, 2-soigner les acc\u00e8s, 3- pr\u00e9server l\u2019intimit\u00e9 et optimiser les espaces verts, 4- renforcer la nature existante, 5- soigner les limites de votre terrain. <\/p>\n Objectif\u00a0? Qu\u2019ils se projetent un peu plus loin la r\u00e9flexion sur l\u2019usage de la pleine terre, les cl\u00f4tures, le soin des acc\u00e8s, l\u2019aire d\u2019ordure m\u00e9nag\u00e8re\u2026 et \u00e9vitent ainsi les d\u00e9convenues comme la possible n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9engager des frais si le d\u00e9coupage ne convient pas ou des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9glementaires n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 pris en compte. <\/p>\n \u00ab\u00a0On ne peut plus aujourd\u2019hui d\u00e9cider d\u2019un d\u00e9coupage de terrain sans d\u2019embl\u00e9e r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 ce qui pourra se construire dessus \u00bb r\u00e9sume l\u2019architecte conseil Jean-Marc Aufauvre.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\u00c0 l\u2019instar de cette villa des ann\u00e9es 70 \u00e0 Poisat, certaines maisons disposent d\u2019un terrain susceptible d\u2019\u00eatre d\u00e9tach\u00e9…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":210847,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9566],"tags":[17656,1111,11,2430,12164,29532,112,113,116,114,1777,674,107,1795,1011,27,329,2731,12204,1116,108,10284,1908,1031,3455,9597,12,21900,29032,25,35046,21297,7831],"class_list":{"0":"post-210846","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-grenoble","8":"tag-achat-et-vente-immobilier","9":"tag-actu","10":"tag-actualites","11":"tag-auvergne-rhone-alpes","12":"tag-colombe","13":"tag-corenc","14":"tag-edition-grenoble-agglomeration","15":"tag-edition-gresivaudan-oisans","16":"tag-edition-la-tour-du-pin-nord-dauphine","17":"tag-edition-voiron-saint-marcellin","18":"tag-eu","19":"tag-europe","20":"tag-fil-info","21":"tag-fil-web","22":"tag-fr","23":"tag-france","24":"tag-france-monde","25":"tag-grenoble","26":"tag-gresivaudan","27":"tag-immobilier","28":"tag-isere","29":"tag-location","30":"tag-logement","31":"tag-magazine","32":"tag-magazine-immobilier","33":"tag-meylan","34":"tag-news","35":"tag-noyarey","36":"tag-poisat","37":"tag-republique-francaise","38":"tag-saint-jean-de-moirans","39":"tag-saint-martin-duriage","40":"tag-voiron"},"share_on_mastodon":{"url":"","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/210846","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=210846"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/210846\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/210847"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=210846"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=210846"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=210846"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}