{"id":225433,"date":"2025-07-04T10:41:13","date_gmt":"2025-07-04T10:41:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/225433\/"},"modified":"2025-07-04T10:41:13","modified_gmt":"2025-07-04T10:41:13","slug":"location-meublee-et-para-hotellerie-quelle-fiscalite-en-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/225433\/","title":{"rendered":"Location meubl\u00e9e et para-h\u00f4tellerie\u2009: quelle fiscalit\u00e9 en 2025\u2009?"},"content":{"rendered":"<p class=\"is-style-chapo\"><strong>Notre rubrique en partenariat avec l\u2019Ordre des avocats de Saint-Etienne \u2013 \u00ab\u202f <a href=\"https:\/\/www.if-saint-etienne.fr\/immobilier-vie-juridique\/creation-dune-nouvelle-rubrique-avec-le-barreau-de-saint-etienne\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Les Pages du Barreau<\/a> \u00bb<\/strong> <strong>\u2013<\/strong> <strong>se consacre, ce vendredi, \u00e0 la fiscalit\u00e9.<\/strong><\/p>\n<p class=\"is-style-chapo\">Dans un contexte \u00e9conomique en mutation et malgr\u00e9 une fiscalit\u00e9 mouvante, parfois sans visibilit\u00e9, la location meubl\u00e9e continue de s\u00e9duire les investisseurs. \u00c0 mi-chemin entre immobilier patrimonial et activit\u00e9 commerciale, elle offre des leviers fiscaux souvent plus attractifs que la location nue. Mais entre r\u00e9gime r\u00e9el, micro-BIC, statut de LMP ou LMNP, prestations para-h\u00f4teli\u00e8res, TVA et plus-values, la fiscalit\u00e9 en 2025 se complexifie. D\u00e9cryptage des r\u00e8gles \u00e0 jour et des derni\u00e8res \u00e9volutions issues de la loi de finances pour 2025.<\/p>\n<p class=\"is-style-chapo\"><strong>Par Me\u202fH\u00e9l\u00e8ne Vilain, avocate au Barreau de Saint-\u00c9tienne, sp\u00e9cialiste en droit fiscal.<\/strong><\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/esign-IF-630-1024x576.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-75978\"  \/>Me\u202fH\u00e9l\u00e8ne Vilain, avocate au Barreau de Saint-\u00c9tienne, sp\u00e9cialiste en droit fiscal.<\/p>\n<p>Location meubl\u00e9e\u2009: un r\u00e9gime fiscal plus favorable que la location nue<\/p>\n<p>La location meubl\u00e9e se distingue de la location nue (non meubl\u00e9e) par son r\u00e9gime fiscal. <\/p>\n<p>Alors que la location nue g\u00e9n\u00e8re des revenus fonciers, la location meubl\u00e9e est trait\u00e9e comme une activit\u00e9 commerciale relevant des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC). Concr\u00e8tement, cela ouvre des avantages aux bailleurs. Dans le cadre du r\u00e9gime du r\u00e9el (sortie du micro-BIC au-del\u00e0 de 15\u2009000\u202feuros de recettes en 2025, ou sur option pour le r\u00e9gime r\u00e9el), l\u2019amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier est autoris\u00e9\u2009: une d\u00e9duction non permise en location nue. Cela permet de gommer une large part des loyers imposables, parfois totalement, gr\u00e2ce aux amortissements comptabilis\u00e9s en plus des charges expos\u00e9es. R\u00e9sultat\u2009: une fiscalit\u00e9 all\u00e9g\u00e9e, voire nulle pendant plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n<p>En comparaison, les revenus fonciers issus de la location nue sont tax\u00e9s \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et sont soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (apr\u00e8s un abattement de 30\u202f% en micro-foncier, ou une d\u00e9duction limitative des charges dans le r\u00e9gime r\u00e9el), sans possibilit\u00e9 d\u2019amortissement. L\u2019\u00e9cart fiscal peut donc \u00eatre significatif, en d\u00e9faveur de la location nue.<\/p>\n<p>Prestation para-h\u00f4teli\u00e8re\u2009: attention aux fronti\u00e8res\u2009!<\/p>\n<p>Les contribuables qui souhaitent franchir un cap et offrir des prestations para-h\u00f4teli\u00e8res basculent dans un autre \u00ab\u202funivers fiscal\u202f\u00bb, plus complexe, mais potentiellement plus favorable en mati\u00e8re de TVA.<\/p>\n<p>Pour qu\u2019une location meubl\u00e9e soit consid\u00e9r\u00e9e comme para-h\u00f4teli\u00e8re, au moins trois des quatre prestations suivantes doivent \u00eatre fournies de mani\u00e8re r\u00e9guli\u00e8re et dans des conditions similaires \u00e0 l\u2019h\u00f4tellerie\u2009:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Petit-d\u00e9jeuner,<\/li>\n<li>Nettoyage r\u00e9gulier des locaux,<\/li>\n<li>Fourniture de linge de maison,<\/li>\n<li>R\u00e9ception de la client\u00e8le, m\u00eame non personnalis\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cette d\u00e9finition exclut les simples locations de type Airbnb en autonomie et sans services.<\/p>\n<p>D\u00e8s lors que ces conditions sont r\u00e9unies, la location devient assujettie \u00e0 la TVA.<\/p>\n<p>L\u2019appr\u00e9ciation des crit\u00e8res para-h\u00f4teliers continue de soulever des difficult\u00e9s d\u2019interpr\u00e9tation concr\u00e8tes. Consciente du flou entourant certaines notions, l\u2019administration fiscale a tent\u00e9 d\u2019apporter des pr\u00e9cisions dans ses mises \u00e0 jour doctrinales du 7\u202fao\u00fbt 2024, puis du 26\u202fmars 2025. Elle y d\u00e9taille notamment la mani\u00e8re dont il convient d\u2019appr\u00e9cier la r\u00e9gularit\u00e9 du m\u00e9nage ou de la fourniture du linge, introduisant d\u2019abord une distinction selon que le s\u00e9jour est d\u2019une dur\u00e9e \u00ab\u202finf\u00e9rieure\u202f\u00bb ou \u00ab\u202fsup\u00e9rieure \u00e0 une semaine\u202f\u00bb, venant affirmer ensuite, pour \u00e9viter toute ambigu\u00eft\u00e9, que \u00ab\u202fla semaine s\u2019entend d\u2019une p\u00e9riode de sept jours cons\u00e9cutifs (comprenant six nuits)\u202f\u00bb.<\/p>\n<p>L\u2019enjeu de la qualification est d\u00e9terminant, puisqu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un choix laiss\u00e9 au contribuable\u2009: l\u2019assujettissement \u00e0 la TVA est automatique d\u00e8s lors que les crit\u00e8res para-h\u00f4teliers sont remplis. Le bailleur devient de plein droit redevable de la TVA, qu\u2019il doit collecter (au taux de 10\u202f% dans la plupart des cas) et reverser au Tr\u00e9sor public.<\/p>\n<p>Cela entra\u00eene un v\u00e9ritable changement de r\u00e9gime, avec son lot d\u2019obligations d\u00e9claratives et de rigueur comptable. En contrepartie \u2014 mais c\u2019est l\u00e0 l\u2019un des attraits du dispositif \u2014 la TVA support\u00e9e en amont, sur l\u2019achat du bien, les travaux ou encore le mobilier, devient r\u00e9cup\u00e9rable.<\/p>\n<p>L\u2019int\u00e9r\u00eat peut \u00eatre \u00e0 double tranchant\u2009: levier puissant dans un contexte de travaux ou d\u2019achat d\u2019immeuble neuf, l\u2019assujettissement \u00e0 la TVA peut au contraire se contenter d\u2019alourdir le co\u00fbt global de la location en l\u2019absence de TVA \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer par le bailleur (acquisition immobili\u00e8re ancienne et\/ou sans TVA expos\u00e9e.)<\/p>\n<p>TVA\u2009: annonce d\u2019un seuil de franchise en base unique r\u00e9vis\u00e9, aux effets ambivalents<\/p>\n<p>Autre (r)\u00e9volution importante en 2025\u2009: la r\u00e9vision annonc\u00e9e du seuil de la franchise en base de TVA.<\/p>\n<p>L\u2019abaissement du seuil de la franchise en base de TVA \u00e0 25\u2009000\u202feuros, tel que pr\u00e9vu initialement dans la <a href=\"https:\/\/www.budget.gouv.fr\/reperes\/loi_de_finances\/articles\/loi-finances-2025\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">loi de finances<\/a> pour 2025, a cristallis\u00e9 les h\u00e9sitations du gouvernement.<\/p>\n<p>La r\u00e9forme est officiellement renvoy\u00e9e \u00e0 la loi de finances pour 2026. En attendant, les loueurs para-h\u00f4teliers doivent composer avec un cadre inchang\u00e9, mais au prix d\u2019une instabilit\u00e9 pr\u00e9judiciable \u00e0 la lisibilit\u00e9 fiscale de leurs investissements.<\/p>\n<p>Cette r\u00e9forme visait avant tout les autoentrepreneurs, dans une logique d\u2019uniformisation europ\u00e9enne et de concurrence loyale entre les diff\u00e9rents op\u00e9rateurs. Mais cette mesure aurait eu un effet collat\u00e9ral non n\u00e9gligeable sur les loueurs para-h\u00f4teliers, en provoquant un assujettissement \u00e0 TVA plus g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 de leur activit\u00e9. En effet, dans un secteur o\u00f9 les loyers d\u00e9passent assez ais\u00e9ment ce seuil, m\u00eame pour une activit\u00e9 modeste, cette r\u00e9forme revenait de fait \u00e0 assujettir \u00e0 la TVA de nombreux exploitants para-h\u00f4teliers, sans distinction de taille ou de structure. Une \u00e9volution profonde du r\u00e9gime \u00e9conomique de la para-h\u00f4tellerie se dessinait\u2009: alourdissement des obligations fiscales et comptables, complexification de la gestion des flux\u2026<\/p>\n<p>Date d\u2019entr\u00e9e en vigueur repouss\u00e9e, manque de clart\u00e9 sur les r\u00e9gimes transitoires\u2026 finalement, dans un contexte budg\u00e9taire tendu, le gouvernement a choisi de reculer pour mieux sauter\u2009: la r\u00e9forme est officiellement renvoy\u00e9e \u00e0 la loi de finances pour 2026. En attendant, les loueurs para-h\u00f4teliers doivent composer avec un cadre inchang\u00e9, mais au prix d\u2019une instabilit\u00e9 pr\u00e9judiciable \u00e0 la lisibilit\u00e9 fiscale de leurs investissements.<\/p>\n<p>2025\u202f: les nouvelles r\u00e8gles du jeu pour les plus-values immobili\u00e8res<\/p>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.budget.gouv.fr\/reperes\/loi_de_finances\/articles\/loi-finances-2025\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">loi de finances<\/a> pour 2025 a introduit un autre changement notable\u2009: elle remet en cause certains avantages li\u00e9s aux plus-values g\u00e9n\u00e9r\u00e9es lors de la cession d\u2019un bien exploit\u00e9 en location meubl\u00e9e non professionnelle.<\/p>\n<p>Selon l\u2019importance des recettes et la nature de l\u2019activit\u00e9, le bailleur peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).<\/p>\n<p>La qualification de LMP suppose deux conditions cumulatives\u2009:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Recettes annuelles exc\u00e9dant 23\u2009000\u202feuros pour l\u2019ensemble du foyer fiscal\u2009;<\/li>\n<li>Recettes sup\u00e9rieures aux autres revenus \u00ab\u202fprofessionnels\u202f\u00bb et pensions retraite du foyer fiscal.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si le loueur reste non-professionnel, la cession de son bien immobilier rel\u00e8ve du r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers.<\/p>\n<p>Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, la plus-value \u00e9tait simplement d\u00e9termin\u00e9e par diff\u00e9rence entre le prix de cession, et le prix d\u2019acquisition de l\u2019immeuble. L\u2019amortissement du bien pratiqu\u00e9 pendant la p\u00e9riode de location meubl\u00e9e n\u2019\u00e9tait pas pris en compte lors de la vente.<\/p>\n<p>Pour les cessions intervenant \u00e0 partir du 16\u202ff\u00e9vrier 2025, ce \u00ab\u202fparadis fiscal\u202f\u00bb a pris fin\u2009: les amortissements comptabilis\u00e9s doivent d\u00e9sormais \u00eatre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s, ce qui augmente d\u2019autant la plus-value fiscalis\u00e9e.<\/p>\n<p>La d\u00e9tention longue s\u2019av\u00e8re toujours la meilleure assurance anti-fiscalit\u00e9. Au bout de vingt-deux, la plus-value immobili\u00e8re est totalement exon\u00e9r\u00e9e d\u2019imp\u00f4t sur le revenu, et au bout de trente ans, les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux disparaissent \u00e0 leur tour. Une franchise totale, mais r\u00e9serv\u00e9e aux propri\u00e9taires patients.<\/p>\n<p>Conclusion\u2009: un arbitrage strat\u00e9gique, au cas par cas<\/p>\n<p>En 2025, le paysage fiscal de la location meubl\u00e9e reste favorable, mais demande une analyse fine du projet\u2009: type de bien, nature des prestations, objectif patrimonial ou lucratif, strat\u00e9gie de revente.<\/p>\n<p>La location meubl\u00e9e classique (LMNP au r\u00e9el) conserve un avantage comp\u00e9titif tr\u00e8s fort, notamment pour des op\u00e9rations patrimoniales ou de constitution de revenus compl\u00e9mentaires.<\/p>\n<p>La location para-h\u00f4teli\u00e8re, plus contraignante, s\u00e9duit les op\u00e9rateurs cherchant \u00e0 optimiser la TVA.<\/p>\n<p>L\u2019\u00e9volution mouvante de la l\u00e9gislation impose de mettre \u00e0 jour sa strat\u00e9gie fiscale en tenant compte des nouvelles lignes rouges pos\u00e9es par le l\u00e9gislateur. En bref, investir dans la location meubl\u00e9e reste un choix fiscalement performant, \u00e0 condition de ne pas s\u2019y aventurer les yeux ferm\u00e9s.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"760\" height=\"280\" src=\"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/PARTENARIAT-Pages-du-Barreau-002.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-80017\"  \/>\t\t\t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Notre rubrique en partenariat avec l\u2019Ordre des avocats de Saint-Etienne \u2013 \u00ab\u202f Les Pages du Barreau \u00bb \u2013&hellip;\n","protected":false},"author":2,"featured_media":225434,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9653],"tags":[1111,11,2430,14447,14449,36425,1777,674,11637,526,1011,27,36426,36427,36428,14450,10284,36429,12,25,4001],"class_list":{"0":"post-225433","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-saint-etienne","8":"tag-actu","9":"tag-actualites","10":"tag-auvergne-rhone-alpes","11":"tag-barreau-de-saint-etienne","12":"tag-conseil-de-lordre-des-avocats-saint-etienne","13":"tag-droit-fiscal","14":"tag-eu","15":"tag-europe","16":"tag-explicatif","17":"tag-fiscalite","18":"tag-fr","19":"tag-france","20":"tag-immobilier-loire","21":"tag-immobilier-patrimonial","22":"tag-investissement-immobilier","23":"tag-les-pages-du-barreau","24":"tag-location","25":"tag-me-helene-vilain","26":"tag-news","27":"tag-republique-francaise","28":"tag-saint-etienne"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@fr\/114794547443678578","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/225433","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=225433"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/225433\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/225434"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=225433"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=225433"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=225433"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}