L\u2019\u00e9tablissement de la librairie Diog\u00e8ne Lyonnaise avait conclu trois baux\u00a0: un premier bail portait sur un local au rez-de-chauss\u00e9e de l’immeuble, c\u00f4t\u00e9 Sud de l’all\u00e9e, d’une surface d’environ 38 m\u00b2, lequel avait \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9 le 1er octobre 2010 et est arriv\u00e9 \u00e0 expiration le 30 septembre 2019. Un second bail concernait des locaux situ\u00e9s au premier \u00e9tage et au sous-sol de l’immeuble, d’une surface d’environ 147 m\u00b2, renouvel\u00e9 le 1er janvier 2014 et arriv\u00e9 \u00e0 expiration le 31 d\u00e9cembre 2022. Enfin, un troisi\u00e8me bail portait sur un local au rez-de-chauss\u00e9e de l’immeuble, c\u00f4t\u00e9 Nord de l’all\u00e9e, d’une surface de 33 m\u00b2, renouvel\u00e9 le 1er septembre 2014 et arriv\u00e9 \u00e0 expiration le 31 ao\u00fbt 2023. Le bailleur finissait par c\u00e9der les locaux \u00e0 un autre bailleur, qui a initi\u00e9 une proc\u00e9dure de non-renouvellement des baux.<\/p>\n
La proc\u00e9dure de non-renouvellement et l’action en fixation de l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction<\/strong><\/p>\n Le nouveau bailleur d\u00e9livrait \u00e0 la SARL La Diog\u00e9noise de librairie des cong\u00e9s sans offre de renouvellement. Le premier cong\u00e9 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 avec effet au 30 septembre 2019 pour le local situ\u00e9 c\u00f4t\u00e9 Sud de l’all\u00e9e. Par des actes d’huissier de justice des 20 juin 2022 et 16 f\u00e9vrier 2023, la SCI MI LY7 a \u00e9galement d\u00e9livr\u00e9 des cong\u00e9s sans offre de renouvellement avec effet au 31 d\u00e9cembre 2022 pour le local du premier \u00e9tage et les caves en sous-sol, et au 31 ao\u00fbt 2023 pour le local c\u00f4t\u00e9 Nord de l’all\u00e9e.<\/p>\n Mais, conform\u00e9ment aux articles L145-14 et L145-28 du Code de commerce, un cong\u00e9 sans offre de renouvellement ouvre droit pour le locataire \u00e0 une indemnit\u00e9 d’\u00e9viction, sauf exceptions pr\u00e9vues par la loi. Et, \u00e0 d\u00e9faut de d\u00e9termination amiable de cette indemnit\u00e9, il appartient g\u00e9n\u00e9ralement au preneur, la librairie Diog\u00e8ne en l\u2019esp\u00e8ce, de saisir le tribunal comp\u00e9tent pour en obtenir la fixation.<\/p>\n L’expertise judiciaire pour l’\u00e9valuation de l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction<\/strong><\/p>\n Afin de fixer cette indemnit\u00e9 \u00e0 d\u00e9faut d\u2019accord entre les parties, une expertise judiciaire est n\u00e9cessaire et le tribunal d\u00e9signe alors un expert judiciaire avec pour mission de donner tous les \u00e9l\u00e9ments permettant de d\u00e9terminer le montant de l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction due en application de l’article L145-14 du Code de commerce.<\/p>\n \u00c0 cette fin, il est g\u00e9n\u00e9ralement demand\u00e9 \u00e0 l\u2019expert judiciaire de d\u00e9crire l’exploitation du commerce de librairie, en pr\u00e9cisant ses installations, son \u00e9tat, son \u00e9quipement et sa v\u00e9tust\u00e9 \u00e9ventuelle. Il doit \u00e9galement pr\u00e9ciser la surface du local affect\u00e9e \u00e0 cette exploitation et indiquer les commodit\u00e9s ou, au contraire, les inconv\u00e9nients que les lieux pr\u00e9sentent pour l’activit\u00e9 de librairie.<\/p>\n Un volet essentiel de sa mission consiste \u00e0 l’\u00e9valuation financi\u00e8re de l’activit\u00e9. L’expert doit donc fournir le chiffre d’affaires et les b\u00e9n\u00e9fices nets des derni\u00e8res ann\u00e9es et de l’ann\u00e9e en cours. Il doit \u00e9galement pr\u00e9ciser les facteurs locaux de commercialit\u00e9 et, en comparaison avec des exploitations similaires effectu\u00e9es dans des conditions de commercialit\u00e9 comparables, de rechercher la valeur marchande de l’exploitation selon les usages de la profession. Cette valeur marchande correspond \u00e0 celle que le vendeur est en droit d’attendre d’une vente normale de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 dans les conditions et circonstances du moment.<\/p>\n De plus, l’expert doit analyser les possibilit\u00e9s de r\u00e9installation et l’\u00e9tendue du pr\u00e9judice. Il lui incombe de rechercher si la librairie pourra r\u00e9installer son activit\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 et si elle \u00e9prouvera des difficult\u00e9s \u00e0 trouver un nouveau local. Il doit aussi \u00e9valuer les d\u00e9lais n\u00e9cessaires pour une r\u00e9installation et estimer les frais normaux de transfert de l’exploitation, ce qui inclut les frais de d\u00e9m\u00e9nagement, de r\u00e9installation, les droits de mutation, et la r\u00e9paration d’un \u00e9ventuel trouble commercial. L’expert devra \u00e9galement pr\u00e9ciser si ce transfert aura une influence sur la client\u00e8le et s’il risque de provoquer des licenciements du personnel en examinant les projets de r\u00e9installation de la librairie et en \u00e9valuant leur viabilit\u00e9.<\/p>\n Valeur du fonds de commerce et pr\u00e9judices accessoires<\/strong><\/p>\n Cette d\u00e9cision du Tribunal judiciaire de Lyon illustre la complexit\u00e9 de la proc\u00e9dure de non-renouvellement d’un bail commercial lorsque le bailleur refuse d’offrir un renouvellement. Elle souligne l’importance cruciale de l’expertise judiciaire pour \u00e9valuer de mani\u00e8re contradictoire l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction, qui doit couvrir non seulement la valeur du fonds de commerce mais \u00e9galement les nombreux pr\u00e9judices accessoires li\u00e9s au transfert d’activit\u00e9, tels que les frais de d\u00e9m\u00e9nagement, de r\u00e9installation, le trouble commercial, et l’impact sur la client\u00e8le et le personnel.<\/p>\n
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