{"id":512898,"date":"2025-11-05T06:26:11","date_gmt":"2025-11-05T06:26:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/512898\/"},"modified":"2025-11-05T06:26:11","modified_gmt":"2025-11-05T06:26:11","slug":"voici-tout-ce-qui-bloque-le-marche-de-limmobilier-dentreprise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/fr\/512898\/","title":{"rendered":"voici tout ce qui bloque le march\u00e9 de l\u2019immobilier d\u2019entreprise"},"content":{"rendered":"

Par
\n
\n Mar\u00e9va Laville<\/a>
\n <\/strong><\/p>\n

Publi\u00e9 le<\/p>\n

5 nov. 2025 \u00e0 7h12 <\/p>\n

M\u00eame les plus gros deviennent frileux. Et la conjoncture \u00e9conomique comme l\u2019instabilit\u00e9 politique n\u2019arrangent en rien leurs affaires. \u00c0 l\u2019aube de clore l\u2019ann\u00e9e 2025, la pr\u00e9sidente de l\u2019Observatoire toulousain de l\u2019immobilier d\u2019entreprise<\/strong> et directrice de la CBRE de Toulouse<\/strong>, \u00c9lodie Moine<\/strong>, a pr\u00e9sent\u00e9, en compagnie de Mathieu Galy<\/strong>, directeur de l\u2019investissement de cette agence immobili\u00e8re d\u2019entreprise<\/strong>, l\u2019\u00e9tat du march\u00e9 de bureaux et entreprise dans l\u2019aire urbaine de Toulouse<\/a>. Et il ne brille pas par sa sant\u00e9, bien que le march\u00e9 soit encore tr\u00e8s port\u00e9 par l\u2019a\u00e9ronautique <\/strong>et d\u2019autres secteurs d\u2019activit\u00e9 \u00ab\u2009qui gagnent de l\u2019\u00e9paisseur\u2009\u00bb \u00e0 Toulouse, comme le New space, le spatial ou encore la sant\u00e9 et la Live science \u00ab\u2009avec l\u2019\u00e9mergence de start-ups qui cherchent \u00e0 s\u2019implanter\u2009\u00bb. Explications.<\/p>\n

Les transactions en baisse<\/p>\n

\u00ab\u2009Ce qui est inqui\u00e9tant, c\u2019est la baisse du nombre de transactions<\/strong> (105 en 2025 contre 177 l\u2019an pass\u00e9, NDLR)\u2009\u00bb, s\u2019alarme plut\u00f4t la pr\u00e9sidente de l\u2019Observatoire.<\/p>\n

En 2024, on chiffrait 128\u2009000 m\u00b2 de demande plac\u00e9e (recherche de biens\/investissements ayant abouti, NDLR). Ces neuf derniers mois de 2025, on en d\u00e9nombre 90\u2009000 m\u00b2 \u2013 dont 45\u2009% sont concentr\u00e9s par le Technocentre de Toulouse M\u00e9tropole<\/a> dans le quartier d\u2019Atlanta et Sopra Steria \u00e0 Blagnac<\/strong> -.<\/p>\n

L\u2019offre de bureau augmente, sans acqu\u00e9reurs<\/p>\n

Cons\u00e9quence, l\u2019aire urbaine de Toulouse se retrouve avec 4,2\u2009% de bureaux vacants<\/strong> contre 3,9\u2009% l\u2019an pass\u00e9. Rien d\u2019alarmant. \u00ab\u2009C\u2019est l\u2019un des plus bas de France\u2009\u00bb, rassure Mathieu Galy, directeur de l\u2019investissement chez CBRE. Mais le mur pourrait-il approcher trop vite ?<\/p>\n

\n

Soit, on va vers un march\u00e9 qui reprend du poil de la b\u00eate avec de la demande plus importante pour influencer les propri\u00e9taires \u00e0 faire des travaux. Soit, on va devoir scanner, et c’est ce que l’on fait d\u00e9j\u00e0, toutes les opportunit\u00e9s pour revaloriser les bureaux vacants en poursuite d’usage ou pour tendre vers du changement de destination.<\/p>\n

Elodie Moine<\/strong>
\n Pr\u00e9sidente de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Toulouse <\/p><\/blockquote>\n

Des prix \u00e0 augmenter pour attirer les investisseurs<\/p>\n

Encore faut-il que les valeurs locatives sur l\u2019ancien augmentent et se remettent \u00e0 niveau pour absorber les travaux escompt\u00e9s. Aujourd\u2019hui, \u00e0 Toulouse, le loyer moyen HT sur l\u2019ancien<\/strong> va de 95\u20ac le m2\/an<\/strong> dans le quartier le moins cher, Bordelongue, \u00e0 205\u20ac le m2\/an<\/strong> en centre-ville, contre 160\u20ac dans le neuf \u00e0 Lab\u00e8ge, pour le moins cher, et 270 \u20ac en p\u00e9riph\u00e9rie.<\/p>\n

Des prix d\u00e9j\u00e0 d\u00e9risoires puisque sortir un immeuble de terre pour un loyer de 160\u20ac aujourd\u2019hui, entre les taux de rendement et les co\u00fbts de production, \u00ab\u2009c\u2019est presque impossible\u2009\u00bb.<\/p>\n

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\nLa qu\u00eate du neuf avant tout<\/p>\n

N\u0153ud du probl\u00e8me. Car les entreprises qui souhaitent installer leurs locaux \u00e0 Toulouse recherchent du neuf, et boudent l\u2019ancien<\/strong> qui ne r\u00e9pond pas aux nouveaux standards (hauteur sous plafond, espaces collaboratifs\u2026). Cette ann\u00e9e, sur les 207 000 m2 vacances, l\u2019offre de neuf disponible<\/strong> s\u2019affaiblit, et le stock de bureaux anciens gonfle.<\/p>\n

\u00ab\u2009Il est en hypertrophie sur le nord-ouest\u2009\u00bb, dans la zone a\u00e9roportuaire, souligne \u00c9lodie Moine. M\u00eame le centre-ville, o\u00f9, historiquement, les vieux bureaux ont toujours trouv\u00e9 acqu\u00e9reur avant m\u00eame la date du d\u00e9m\u00e9nagement, conna\u00eet une p\u00e9riode difficile.<\/p>\n

\n

Les utilisateurs pr\u00e9f\u00e8rent construire du neuf plut\u00f4t que d\u2019utiliser des immeubles qui ne correspondent pas aux standards.<\/p>\n

Elodie Moine<\/strong>\n <\/p><\/blockquote>\n

Des locaux d\u2019entreprise trop vieux<\/p>\n

Dans le tr\u00e8s offrant quart nord-ouest<\/strong> de Toulouse, pas moins de 85 000 m\u00b2 ne trouvent plus preneurs<\/strong> en partie pour cette raison. \u00ab\u2009Alors que certains immeubles pourraient faire l\u2019objet de transformation\u2009\u00bb, assure la pr\u00e9sidente de l\u2019Observatoire. Mais c\u2019est du cas par cas et c\u2019est loin d\u2019\u00eatre une formule magique.<\/p>\n

\"Les
\n Les secteurs concentrant l\u2019offre vacante \u00e0 Toulouse. (\u00a9Capture d\u2019\u00e9cran \/ CBRE)Le cercle vicieux des travaux dans l\u2019ancien<\/p>\n

La r\u00e9ussite de ces projets de transformation de l\u2019ancien pour, soit r\u00e9pondre aux nouvelles attentes des entreprises, soit r\u00e9orienter la location de bureau vers du logement ou une autre formule, n\u2019est pas ais\u00e9e. \u00ab\u2009Elle d\u00e9pend de la localisation (attractive ou non), de l\u2019approbation des maires encore nombreux \u00e0 ne pas voir d\u2019un bon \u0153il la transformation de l\u2019outil productif en logement, et du volet financier\u2009\u00bb, assure la directrice de CBRE.<\/p>\n

Transformer l\u2019ancien n\u00e9cessite des investissements cons\u00e9quents<\/strong>. Un immeuble de bureau, large de 18 m\u00e8tres, est difficilement configurable, en pi\u00e8ces de vie confortables. Le tout g\u00e9n\u00e8re une d\u00e9gradation de la valeur financi\u00e8re d\u2019origine \u00a0des immeubles.<\/p>\n

La meilleure fa\u00e7on, sous-entendue la plus rentable, est de changer de propri\u00e9taire.<\/strong> Mais \u00ab\u2009les co\u00fbts de travaux pour les promoteurs reviennent \u00e0 quasiment aussi cher que construire un immeuble neuf\u2009\u00bb, \u00e9taye Mathieu Galy<\/strong>, professionnel de l\u2019investissement.<\/p>\n

De moins en moins de neuf \u00e0 venir<\/p>\n

Oui, mais voil\u00e0. Le neuf n\u2019a pas non plus un bel avenir. Si avant le Covid, les investisseurs n\u2019h\u00e9sitaient pas \u00e0 prendre des risques, depuis, il est hors de question de construire si le taux de pr\u00e9-commercialisation n\u2019est pas \u00e9lev\u00e9 et si le taux de rendement de 6\u2009% n\u2019est pas assur\u00e9. Le d\u00e9j\u00e0 construit attire davantage, pour louer au plus vite. \u00ab\u2009C\u2019est probl\u00e9matique pour l\u2019avenir du neuf\u2009\u00bb<\/strong>, alerte Mathieu Galy.<\/p>\n

Investir dans l\u2019immobilier ne vaut plus de l\u2019or<\/strong> comme avant, compar\u00e9 aux taux de pr\u00eats \u00e0 l\u2019\u00c9tat (valeur de r\u00e9f\u00e9rence dans l\u2019investissement, NDLR).<\/p>\n

20\u2009% de l\u2019offre vacante est obsol\u00e8te \u00e0 Toulouse<\/p>\n

L\u2019enjeu du recyclage urbain<\/strong> pour les immeubles des ann\u00e9es 80-90 arrivant \u00e0 obsolescence est donc fort. \u00ab\u2009Sur les 165\u2009000 m\u00b2 de bureaux anciens vacants <\/strong>\u00a0en 2024 dans l\u2019aire urbaine de Toulouse, \u00e7a repr\u00e9sente environ 20\u2009%<\/strong>.\u2009\u00bb Certains tentent d\u00e9j\u00e0 des op\u00e9rations. Du c\u00f4t\u00e9 de Blagnac, l\u2019ancien site d\u2019Airbus Periport<\/a> a pour projet de concilier coliving et coworking. Mais le projet demeure bloqu\u00e9 par la mairie et la r\u00e9ticence des riverains proches<\/a>.<\/p>\n

L\u2019exemple parfait se trouve non loin. La soci\u00e9t\u00e9 a\u00e9ronautique Sopra Steria<\/a>, \u00e0 Blagnac, a optimis\u00e9 et refait \u00e0 neuf son b\u00e2timent vieux d\u2019une trentaine d\u2019ann\u00e9es. Idem pour l\u2019immeuble La Galaxia, pr\u00e8s de l\u2019a\u00e9roport, qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9habilit\u00e9 avec un espace hybride caf\u00e9-r\u00e9union, etc.<\/p>\n

\u00ab\u2009Les grandes entreprises ont les moyens de s\u2019adapter et de s\u2019organiser en situation de crise<\/strong>. Elles ont l\u2019agilit\u00e9 de bouger pour r\u00e9pondre aux enjeux.\u2009\u00bb Les autres comptent sur une \u00e9volution du march\u00e9 de l\u2019investissement qui leur serait plus favorable. Et l\u2019arriv\u00e9e de la nouvelle ligne C de m\u00e9tro, en 2028,<\/a> pour occuper les bureaux vacants notamment de la ZAC Enova Lab\u00e8ge<\/a> et Parc Canal.<\/p>\n

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