Első pillantásra egymásnak ellentmondó képet fest a júniusi albérletpiacról az albérlet.hu és a KSH–ingatlan.com friss elemzése. Míg az egyik szerint Budapesten egyetlen hónap alatt látványos áremelkedés következett be, amely már nemcsak a prémiumlakásokat, hanem az egész piacot magasabb árszintre emelte, addig a másik arra jutott, hogy a lakbérek emelkedése országos összevetésben éppen lassul, és a járvány óta nem volt ilyen visszafogott júniusi drágulás. A látszólagos ellentmondás mögött azonban nem feltétlenül eltérő piaci folyamatok állnak, hanem az, hogy a két elemzés más adatbázisból, eltérő módszertannal és különböző mutatók alapján vizsgálja ugyanazt a piacot. Egy dologban ugyanakkor mindkét elemzés egyetért: a kiadó lakások kínálata szűkül, a kereslet a nyári csúcsszezon közeledtével erősödik, ami a következő hónapokban ismét felfelé hajthatja az albérletárakat.
Már nem csak a prémiumlakások drágulnak
Az alberlet.hu adatai szerint
az átlagos budapesti bérleti díj júniusban 285 766 forintra emelkedett, ami 6,4 százalékos havi növekedést jelent.
Az átlagár egyetlen hónap alatt nagyobbat nőtt, mint az elmúlt év több negyedévében összesen, ezzel pedig új, kétéves csúcsot ért el.
Még fontosabb azonban a medián alakulása, amely jobban tükrözi egy „tipikus” budapesti albérlet árát, mivel kevésbé torzítják a kiugróan drága ingatlanok.
A medián az elmúlt fél évben 240 ezer forint körül mozgott, júniusban azonban 250 ezer forintra emelkedett.
Ez 4,2 százalékos havi növekedés, ami az albérletpiacon ritka jelenség. A medián ugyanis jellemzően hónapokig változatlan marad, mielőtt kisebb, 5-10 ezer forintos lépésekben követné a piaci folyamatokat. Most azonban ez a korrekció egyetlen hónap alatt, a megszokottnál nagyobb mértékben ment végbe.
„Az átlagos bérleti díj korábban is emelkedett, a medián ugyanakkor hónapokon át lényegében változatlan maradt. Júniusban azonban mindkét mutató egyszerre gyorsult fel, ami azt jelzi, hogy már nem csupán a prémiumlakások drágulása húzza felfelé az átlagot, hanem a budapesti albérletpiac egészének árszintje emelkedett” – emelte ki Barta Ákos, az ingatlanportál szakértője.
A két mutató együtt sokkal többet árul el a piacról, mint külön-külön. Előfordulhat, hogy az átlagár emelkedik, miközben a medián alig változik. Ez többnyire azt jelenti, hogy nőtt a drága lakások aránya, vagyis néhány nagy értékű ingatlan felhúzza az átlagot, miközben a legtöbb bérlő által keresett lakások ára alig változik.
„A mostani helyzet azonban egészen más. Az átlag és a medián egyszerre, ráadásul jelentős mértékben emelkedett. Ez arra utal, hogy maga a piaci árszint tolódott feljebb, vagyis a drágulás már nem csupán a prémiumszegmenst érinti, hanem a fővárosi albérletpiac egészét” – magyarázta Barta Ákos.
Az éves összevetés is ezt támasztja alá.
Az átlagos bérleti díj 10,4 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, míg a medián 6,4 százalékkal emelkedett.
Két év alatt az átlag 13 százalékkal, a medián közel 9 százalékkal nőtt. A piac tehát nem lassul, hanem ismét gyorsuló ütemben drágul.
Mi áll a drágulás mögött?
A júniusi árrobbanás mögött több, egymást erősítő piaci folyamat áll. Az egyik legfontosabb az új építésű lakások kínálatának lassulása. Az elmúlt években jelentős számú új társasházi lakás került piacra, amelyek közül sokat befektetési céllal vásároltak és bérbe adtak. Az átadások visszaesésével azonban egyre kevesebb korszerű lakás jelenik meg az albérletpiacon, ami felértékeli a meglévő állományt és nagyobb árazási mozgásteret ad a tulajdonosoknak.
„Emellett egy úgynevezett összetételhatás is érvényesül. A kedvező ár-érték arányú lakások sok esetben már néhány órán vagy napon belül bérlőre találnak, így a hirdetési oldalakon hosszabb ideig elsősorban a magasabb árú ingatlanok maradnak. Ez önmagában is emeli a kínálati átlagárat” – mutat rá Barta Ákos. A szakértő szerint ugyanakkor a medián egyetlen hónap alatt bekövetkezett, 4,2 százalékos emelkedése azt jelzi, hogy nem pusztán statisztikai torzításról van szó, hanem a budapesti albérletpiac egészének árszintje emelkedett.
Ez azért különösen fontos, mert bár a kínálati árak nem azonosak a tényleges szerződéses árakkal, a lakást keresők először ezekkel találkoznak. Ha a kínálati árszint tartósan emelkedik, az előbb-utóbb a megkötött bérleti szerződésekben is megjelenik.
Az egyetemisták ismét felpörgethetik a piacot
A nyár minden évben a budapesti albérletpiac legmozgalmasabb időszaka. A felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése után egyszerre jelennek meg a vidékről érkező hallgatók, miközben a munkahelyváltások és a szezonális költözések is élénkítik a keresletet.
Barta Ákos szerint a mostani piaci környezetben különösen nagy jelentősége van az időzítésnek. Aki még a nyári csúcs előtt talál megfelelő lakást, elkerülheti a legélesebb versenyt, míg aki megteheti, az őszi hónapokra halaszthatja a költözést, amikor a kereslet rendszerint mérséklődik.
A keresleti nyomást tovább fokozza, hogy a kollégiumi férőhelyek továbbra sem képesek érdemben tehermentesíteni a piacot. A felsőoktatásba belépő hallgatók jelentős része eleve a magánbérleti piacon keres lakást, ami minden nyáron újabb lökést ad az áraknak.
A legkisebb júniusi áremelkedés a járvány óta
Ezzel szemben az KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe szerint júniusban visszafogott drágulás következett be az albérletpiacon. Országosan 0,9, ezen belül Budapesten 1,1 százalékkal növekedtek a lakbérek havi összevetésben. Az egy évvel korábbihoz képest országos szinten 5,2, a fővárosban 4,7 százalékos volt az emelkedést. A reállakbérek az előző év azonos időszakinál országosan 3,4, Budapesten 2,9 százalékkal, a 2021. évi bázisidőszakinál pedig egyaránt 17 százalékkal voltak magasabbak.
A júniusi emelkedés önmagában nem meglepő, hiszen a felsőoktatási felvételi időszak közeledtével hagyományosan élénkül az albérletpiac. Ugyanakkor az idei növekedés a 2020-as járványidőszak óta a legvisszafogottabb júniusi drágulás, ami jól mutatja, hogy az év eleje óta folyamatosan lassul a lakbérek emelkedésének üteme
– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Szűkül a kínálat
A mérsékeltebb lakbéremelkedés mellett egy másik fontos tényező is jelentősen befolyásolja a piacot. Június eleje és július eleje között a kiadó lakáshirdetések száma országosan közel 2,6 százalékkal csökkent. Budapesten 3,4 százalékkal szűkült a kínálat, miközben a legnagyobb vidéki városokban 0,9, a kisebbekben pedig 0,5 százalékkal lett kisebb a választék. A korábbi években viszont már májustól kezdve érezhető volt a kiadó lakások számának erőteljes növekedése, ami jellemzően augusztus–szeptemberben érte el a kínálati csúcspontot. Jelenleg még így is több mint 15 ezer kiadó lakóingatlanból válogathatnak a bérlők.
Balogh László értékelése szerint a kínálat szűkülése részben azzal magyarázható, hogy a lakbérek középtávon egyre kisebb mértékben emelkednek, így a lakáskiadás már nem kínál akkora hozamot a befektetőknek, mint korábban. Eközben a mérséklődő drágulás vagy az albérletárak csökkenése a bérlők számára kedvezőbb feltételeket teremt, aminek köszönhetően a kereslet felszívja a kínálatot a piacról. A mérséklődő választék a következő felsőoktatási tanévre készülő diákoknak kihívást jelenthet, mivel így a megfelelő ingatlan kiválasztására várhatóan kevesebb idejük lesz, a legkedvezőbb ár-érték aránnyal rendelkező kiadó lakások ugyanis nagyon hamar gazdára találhatnak.
Ilyen albérletárak várják a diákokat
Az ingatlan.com adatai szerint
a legnagyobb piacot lefedő fővárosban a kiadó lakóingatlanok havi bérleti díjának középértéke a tavaly júliusi 270 ezer forintról 260 ezer forintra csökkent.
Érdekes, de nem meglepő, hogy a legolcsóbb és legdrágább kerületek közötti árolló jelentősen szűkült. A legtöbbet Budapesten a II. és V. kerületben kell fizetni, havonta 350 ezer forintot, miközben 200 ezer forint alatti átlagos értékkel egyetlen fővárosi kerület sem rendelkezik. A legolcsóbb budapesti városrészek közé a XIX. kerület tartozik 210 ezer forintos medián bérleti díjjal, de a XV., a XVIII. és a XX. kerületben is 220 ezer forint az átlagos havi bérleti díj.
A legnagyobb és legfelkapottabb egyetemvárosokban 200 ezer forint környékén húzódik meg a bérlők lélektani határa: Debrecenben 220 ezer forint a bérleti díjak középértéke, Szegeden, Győrben és Veszprémben pedig havonta kereken 200 ezer forintot kell fizetni átlagosan a kiadó lakást kereső bérlőknek. A legolcsóbb megyeszékhely Békéscsaba 115 ezer forintos mediánnal, Szekszárdon 125 ezer forint a bérleti díjak középértéke. Nagy egyetemvárosként pedig Miskolc a dobogós a legolcsóbb megyeszékhelyek listáján, itt 130 ezer forintot kell fizetni átlagosan egy kiadó lakásért.
„A következő időszak egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy sikerül-e fenntartani a bérlakáspiac egyensúlyát. A bérbeadásból származó bruttó hozamok ugyanis 3,5–4 százalékra csökkentek a nagyvárosokban, és az ingatlanok értéknövekedése is jelentősen lassult. Ezek együtt már jóval kevésbé vonzó opciót jelentenek a befektetők számára, aminek következtében folyamatosan lassul a kiadó lakások utánpótlása a piacon. A kínálat szűkülése pedig középtávon a bérlőket is érzékenyen érintheti, mivel később bérleti díj emelkedést generálhat” – mutatott rá Balogh László az albérletpiac kihívásaira.
A fenntartható albérletpiaci egyensúly érdekében egyszerre van szükség megfelelő kínálatra és kiszámítható bérleti díjakra a bérlők számára, ugyanakkor előre kalkulálható megtérülésre a lakásukat kiadó tulajdonosoknak. Ebben érdemi segítséget jelenthet egy olyan, jól felépített kormányzati bérlakásprogram, amely mindkét oldal érdekeit figyelembe veszi – tette hozzá.
A bérlakásépítési program új irányt jelenthet a lakáspolitikában
Barta Ákos szerint a júniusi adatok ismét rámutatnak arra, hogy a budapesti albérletpiac problémája már régen nem pusztán szezonális jelenség. A kereslet évek óta gyorsabban bővül, mint a kiadó lakások kínálata, ezért a piac különösen érzékenyen reagál minden olyan időszakra – például a nyári felvételi szezonra –, amikor rövid idő alatt nagyszámú új bérlő jelenik meg.
Ebben hozhat szemléletváltást a kormány által bejelentett bérlakásépítési program. A kabinet elképzelése szerint a lakhatási problémák kezelésében a hangsúly fokozatosan eltolódna a tulajdonszerzés támogatásától a megfizethető lakhatás biztosítása felé. A tervek szerint az állam és az önkormányzatok együttműködésével új bérlakások épülnének, emellett nagyobb szerepet kapna az önkormányzati lakásállomány bővítése és a jelenleg kihasználatlan ingatlanok hasznosítása is. A cél egy olyan, európai mintákat követő bérlakásszektor kialakítása, amely hosszabb távon valódi alternatívát jelenthet azoknak, akik nem tudnak vagy nem szeretnének saját ingatlant vásárolni.
A program jelentősége éppen abban áll, hogy nem a kereslet további ösztönzésére, hanem a kínálat bővítésére helyezi a hangsúlyt. Az elmúlt évek lakáspolitikai intézkedései jellemzően a lakásvásárlást támogatták, miközben a bérlakásszektor érdemben nem bővült. A mostani elképzelés abból indul ki, hogy a lakhatási válság egyik legfontosabb oka a megfizethető bérlakások tartós hiánya, amely különösen Budapesten és a nagyvárosokban okoz egyre nagyobb feszültséget.
Ugyanakkor a piac rövid távon aligha számíthat fordulatra. Egy országos bérlakásprogram előkészítése, a szükséges jogszabályi és finanszírozási háttér megteremtése, majd az építkezések megvalósítása többéves folyamat. Vagyis
a most albérletet kereső fiatalok, egyetemisták és családok helyzetét a következő hónapokban még nem ez fogja meghatározni.
Az albérlet.hu elemzése arra is rámutat, hogy budapesti albérletpiac hosszabb távú alakulását az előző kormány alatt a Nemzetgazdasági Minisztérium és a Nemzeti Tőkeholding által 300 milliárd forintos állami kerettel indított Lakhatási Tőkeprogramja is érdemben befolyásolhatja. Az állami forrást magántőkével és banki finanszírozással egészítik ki, így összesen akár ezermilliárd forintnyi fejlesztés valósulhat meg, amely 5-6 év alatt mintegy 30 ezer új lakást, bérlakást és kollégiumi férőhelyet eredményezhet, elsősorban Budapesten.
Barta Ákos szerint ugyanakkor fontos kiemelni, hogy a program nem szociális bérlakásokat hoz létre, hanem piaci alapon működő konstrukcióban épülő ingatlanokat, amelyek piaci bérleti díjak mellett jelennek meg. A cél ezért nem a lakbérek közvetlen leszorítása, hanem a kínálat érdemi bővítése, amely hosszabb távon mérsékelheti a piacra nehezedő árnyomást. „Rövid távon a program nem hoz enyhülést az albérletet keresők számára. Az első mintegy 700 lakás ugyan már megjelent az értékesítési kínálatban, de fizikai átadásuk legkorábban 2026 második felében várható, a nagyobb volumenű átadások pedig 2027-ben kezdődhetnek. Emiatt érdemi piaci hatásra inkább 2027–2028-tól lehet számítani” – jelezte a szakértő.
(Borítókép: Képünk illusztráció! Jászai Csaba / MTI)
Itt állítsa be, hogy az Index az elsők között legyen a Google-találatokban!
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!