Miközben 2026 első negyedévében még országos átlagban 3 százalékkal nőttek a lakásárak, a második negyedévben megérkezett a fordulat, hiszen 1,1 százalékos csökkenést mérhettünk. Az éves nominális áremelkedés mértéke így az első negyedévi 17,8 százalékról 12,3 százalékra csökkent a második negyedévre. Reál értelemben pedig éves szinten 10,3 százalékkal nőttek a lakásárak április és június között – derült ki a jegybank friss adataiból.
Az egyes településtípusok mindegyikénél bekövetkezett a csökkenés, így Budapesten 2026 első negyedévében 1,9 százalékkal emelkedtek, míg a következő három hónapban már 0,6 százalékkal mérséklődtek a lakásárak. Az új adatok tükrében az MNB-lakásárindex szerint az éves növekedési ütem az első negyedéves 15,9 százalékról 8,3 százalékra lassult.
A vidéki városokban az első negyedéves 4,3 százalékos emelkedés után 0,6 százalékkal csökkentek az árak 2026 második negyedévében, így az éves lakásár-dinamika 20,3 százalékról 15,6 százalékra mérséklődött. A községekben a 2026 első negyedévi 1,2 százalékos áremelkedést követően a második negyedévben 2,8 százalékos csökkenés volt megfigyelhető, míg az éves növekedési ütem 14,4 százalékról 9,3 százalékra lassult.
A régiókban azonban jelentős eltérések alakultak ki a lakásár-dinamikák között. Míg Észak-Magyarországon egy év alatt 10,2 százalékkal nőttek a lakásárak, Dél-Dunántúlon 22,8 százalékos éves áremelkedés volt megfigyelhető a városokban.
Nagyot változott a világ
Az adatok azt mutatják, hogy fordulóponthoz érkezett a magyar ingatlanpiac, hiszen a járvány és a 2022-ben kirobbant energiaválság után nagyjából 2024-ben megindult markánsabb áremelkedési periódus intenzitása jelentősen csökkent. Két éve már biztató statisztikákat láthattunk a lakáspiacon, 2025-ben pedig nagyobb sebességbe kapcsolt a szektor. Két alapvető ösztönzőt említhetünk meg, az egyik a korábbi évek gigainflációjához kötődik, hiszen az állampapírpiac hatalmas kamatokat fizetett a befektetőknek. De tavaly év elején már mindenki látta, hogy a pénzromlás üteme drasztikusan csökken a kamatokkal együtt, így sokan megjelentek a lakáspiacon.
Majd tavaly nyáron ismét megpihent a piac, amely abban az évszakban amúgy is egy nyugalmi állapotot szokott feltételezni. Azonban a nyár végén megjelentek a hírek az Otthon Start Programról (OSP), amely a Fidesz-kormány új titkos fegyvere lett a választások előtti időszakban. Az OSP ismét jelentős energiákat szabadított fel, és a befektetők visszaszorulásával együtt az első lakást vásárlók csoportja lett a meghatározó az adásvételek világában.
A tavalyi két nagy ösztönző növelte a keresletet, ami végül a kínálat erősödését is magával hozta. A folyamatos nyomás jelentős hatást gyakorolt az árakra, nem véletlenül az Eurostat, a KSH vagy éppen az MNB adatai is azt mutatják, hogy az elmúlt tíz évben csaknem négyszereződtek az árak, de a bérleti díjak is jelentősen nőttek, amelyek két nagyon fontos folyamatot is tápláltak.
Túlértékeltség
Egyrészt a lakásárak nominálisan 23,5 százalékkal emelkedtek 2025 folyamán, a lakáspiaci túlértékeltség pedig 22,5 százalékra nőtt. Az elmúlt 10-15 évet a magyar lakáspiac túlértékeltségi mutatója hullámvasúton töltötte, hiszen amíg a 2008-as válság után leépült, 2015-től – az újabb gazdasági és ingatlanpiaci aranykorszak kezdetétől – fokozatosan újra felhalmozódott, és 2025 végére ismét a teljes idősor egyik legmagasabb szintjére emelkedett, mintegy 22,5 százalékra.
Miért is fontos a túlértékeltséget vizsgálni? Mert a lakásárak alakulása a magánszemélyek kölcsönein és az ingatlanfejlesztők projekthitelein keresztül hatást gyakorol a bankrendszerre és a pénzügyi stabilitásra. A lakáspiaci buborékok kialakulása pedig súlyos válságok előidézéséhez járulhat hozzá, elég csak a 2008-as globális pénzügyi krízisre gondolnunk.
Ráadásul az ingatlanárak gazdasági fundamentumok által indokolt szinttől való elszakadása számos társadalmi csoportnak okozhat problémát a lakhatás megfizethetősége szempontjából. Például a fiatalok első lakásvásárlása még nehezebbé válik, hiszen még több hitelt kell felvenniük, ez pedig hosszú távon a demográfiai folyamatokra és a gazdaság versenyképességére is hatást gyakorol. De a növekvő lakásárak a bérleti piacon is drágulást eredményezhetnek, ez hátrányosan érinti az ingatlanvagyonnal nem rendelkező, jellemzően alacsony jövedelmű háztartásokat.
Lakhatási válság
Itt jön képbe a másik fontos folyamat, hiszen mind Magyarországon, mind Európában lakhatási válságról beszélhetünk, és nem véletlenül szeretné a Tisza-kormány a magántulajdon mellett a bérlakásrendszert is gőzerővel fejleszteni. Vagyis a tavalyi hatalmas áremelkedés nem csak a túlértékeltségben figyelhető meg, hanem a lakhatási válságot is növelte. Hiába emelkedtek tavaly és idén a bérek, az infláció elmúlt éveinek pusztítását nem tudták kompenzálni. Hiába a bűvészkedés a statisztikákkal, mindenki látta, hogy egyes élelmiszeripari termékek ára duplázódott.
A lakáspiaci áremelkedés tehát reflektorfénybe helyezte nálunk is a lakhatási válságot, hiszen hiába a 3 százalékos kölcsön az alacsony önrésszel, emberek százezreinek nincs 5 millió forintja se, hogy azzal elinduljon a lakáspiacon. De ha rendelkeznek is az önrésszel, 20 évre eladósodni nem éppen a társadalmi mobilitást növeli, pedig a változó világunkban egyre rugalmasabb lakhatási megoldásokra van szükség. Az építőipar és az ingatlanpiaci szereplők a kormánnyal együtt most a bérlakáspiac kiépítését szorgalmazzák. Azonban meg kell teremteni az intézményi, financiális és jogi feltételeket ahhoz, hogy magánbefektetők bevonásával elinduljon a lakáspiacon ez a szegmens is.
Már érett a korrekció
Az ingatlanközvetítői beszámolók szerint is idén tavasszal már megtorpant a lakáspiaci kereslet, az Otthon Start Program alacsonyabb intenzitással megy tovább. Ráadásul a választások is bizonytalansági tényezőt jelentettek, az elmúlt hetekben azonban már ismét intenzívebb piacról beszélnek a tanácsadók, hiszen mindenki rájött arra, hogy a választások miatt nem állt meg az élet, a szokásos élethelyzetek továbbra is adásvételeket generálnak.
Ugyanakkor a túlárazottság most érte el a határait, a vevők nem képesek és nem is akarnak már ilyen árakon ingatlant vásárolni, amely egyrészt rövid távon megtorpanásra késztette a nagyságrendet, középtávon azonban elindult az árkorrekció. Az átmeneti időkben patthelyzet alakulhat ki, hiszen az eladók még nem akarják elfogadni az új realitásokat, míg a vevők alkudoznak, és megvárják, amíg számukra elfogadható árakkal találkoznak.
Nagyjából akár 10-20 százalékos túlárazottság is jellemezheti a piacot az ingatlanközvetítők szerint, ami növeli az alku mértékét. Természetesen a túlárazottság a lokációtól és a lakás állapotától is függ, vagyis jelentős eltéréseket tapasztalhatunk. Nagyon érdekes megfigyelni a balatoni ingatlanpiacot, ahol akkora a túlárazottság, hogy az jelentős mértékben visszavetette a forgalmat. Ráadásul a Balaton partján és közvetlen környezetében épült lakóparkok garmadája mellett az 1970-90-es években átadott rossz minőségű nyaralók jellemzik az ottani piacot, amelyek sokszínűsége tovább fokozza a zűrzavart.
Összességében a lakáspiac mérsékeltebb üzemmódban mehet tovább 2026-ban, amelyet az árak konszolidációja fog jellemezni, vagyis az eladók is megértik majd az idők szavát, hiszen hol van már a tavalyi hó, különben sohasem adják el az ingatlanaikat.
Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!