Budapesten az idei első negyedév végére 1,9 millió forint fölé emelkedett az új lakások négyzetméterenkénti átlagára, 8 százalékkal meghaladva a 2025. márciusi értéket. Ennek fényében kifejezetten csábítónak tűnhet Bukarest, ahol – az első negyedév átlagos devizaárfolyamaival számolva – a bruttó átlagár még úgy sem érte el az 1,3 millió forintot, hogy éves összevetésben bőven 10 százalék feletti drágulás történt.
A lengyel ingatlanpiac meghatározó nagyvárosai – Varsó, Krakkó, a Sopotot, Gdanskot és Gdyniát magában foglaló Hármasváros, továbbá Wroclaw, Poznan és Lódz – közül a főváros számít a legdrágábbnak. Az új építésű otthonok szerkezetkész állapotra vonatkozó, forintra átszámított átlagos négyzetméterára március végére Varsóban megközelítette az 1,7 millió forintot, miközben a poznani átlag 1,2 millió forint alatt maradt.
Egyebek mellett ez is kiderül abból a régiós piaci összehasonlító elemzésből, amelyet Magyarország meghatározó lakóingatlan-fejlesztője, a Cordia készített.
„Ezek az adott esetben jelentős árkülönbségek megmozgathatják a magyar befektetők fantáziáját is. A határon túli projektjeink esetében természetesen segítünk azoknak a vevőinknek, akik vagy a régiós piacokon, vagy akár a spanyol Riviérán vásárolnának új építésű lakást” – emelte ki Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója.
Hozzátette: „A Costa del Solon, ahol immár a második projektünket építjük, jelentős felértékelődést látunk. Az idén márciusi, 7220 eurós átlagos négyzetméterár – ami mintegy 2,6 millió forintnak felel meg – közel 9 százalékkal múlja felül az egy évvel korábbit. A képhez az is hozzátartozik, hogy ott a fejlesztők hagyományosan a nettó árakat kommunikálják, amelyekhez még hozzáadódik a 10 százalékos általános forgalmi adó.”
Az árak ugyanakkor azt is jól szemléltetik, hogy – ahogy arról az Index számos alkalommal beszámolt – uniós összevetésben a magyar ingatlanárak nőttek a legjobban 2015 óta, mintegy négyszeresére. Nem véletlen, hogy a lakhatási válság az egyik legégetőbb – bár nem sajátosan magyar – probléma, amivel kapcsolatban a Tisza-kormánynak bőven akad tennivalója.
Így állnak a bérleti díjak
Egy ingatlanbefektetés esetében az elérhető bérleti díjak és a helyi bérleti piac sajátosságai is alapvető jelentőségűek. Lengyelországban például az alacsonyabb négyzetméterárakhoz a budapesti átlaghoz hasonló vagy azt meghaladó fajlagos bérleti díjak társulnak. Ennek köszönhetően az euróban számított bruttó bérleti hozam – a kulcsrakész állapot eléréséhez szükséges további költségeket is figyelembe véve – 4,5–6 százalék között alakul.
Érdemes megvizsgálni az egyes lengyel városok közötti eltéréseket is. Poznan erős ipari és logisztikai centrumnak számít, alacsony munkanélküliséggel és mérsékeltebb újlakás-árakkal. Varsóban ugyanakkor – mivel a főváros egyben az üzleti élet központja is – viszonylag magas lakásárakkal, ugyanakkor stabil bérleti kereslettel számolhatnak a befektetők.
Bukarestben a régiós összevetésben alacsonynak számító újlakás-árak kedvező belépési lehetőséget kínálnak, miközben a lengyelországi átlaghoz hasonló, 5–6 százalékos bruttó bérleti hozam érhető el.
Kétszeres telekárak és szerkezetkész lakások Varsóban
Érdemes azt is megvizsgálni, mi magyarázza a régión belüli jelentős lakásár-különbségeket. A varsói árak értelmezéséhez egyrészt fontos tudni, hogy – a magyar és a román piaccal ellentétben – a fejlesztők hagyományosan nem kulcsrakész, hanem szerkezetkész lakásokat kínálnak. A vevőkre így a vételáron felül további jelentős kiadások várnak, mire beköltözhetnek az ingatlanba.
Egy átlagos varsói vagy bukaresti projekt kivitelezési költségei ugyanakkor negyedével-harmadával alacsonyabbak a budapestinél, a telekáraknál viszont részben fordított a helyzet. A varsói négyzetméterárakban a telekköltség több mint kétszer akkora tételt jelent, mint a magyar vagy a román fővárosban.
Az egyes országok adórendszerei közötti különbségekről sem lehet megfeledkezni. Magyarországon az új építésű otthonokra jelenleg 5 százalékos általános forgalmi adó vonatkozik, amely a rozsdaövezeti lakások esetében vissza is igényelhető. Lengyelországban a 150 négyzetméternél kisebb lakóingatlanokra 8 százalékos, a limit feletti alapterületre pedig 23 százalékos adókulcs érvényes. Romániában – egy átmeneti, alacsonyabb köztehermértéket követően – idén augusztustól ismét 21 százalék az általános forgalmi adó.
„Az árakra a költségoldali eltérések mellett az adminisztráció bonyolultsága, a kereslet eltérő erőssége, valamint a vevőket támogató állami eszközök skálája is erőteljes hatással van” – húzta alá Görög Áron.
Bukarestben és Budapesten már alapkövetelmény a lakások hűtése
„Az általunk fejlesztett épületek technológiája alapvetően hasonló. Abban sincs különbség, hogy mindenhol teraszos lakásokat építünk, bár ennek a lengyel vevők szemében kisebb a jelentősége. Mindenütt elvárják ugyanakkor a hatékony alaprajzot, viszont a lengyel és a román piacon kevésbé hangsúlyos a környezettudatosság és az energiatakarékosság kérdése. Az egyre melegebb nyaraknak betudhatóan Budapesten és Bukarestben is nő a vevők igénye a lakások hatékony hűtése iránt, míg Lengyelországban, főleg annak északi területein ez nem jellemző” – mondta a szakember.
Érdekesség, hogy Lengyelország az Európai Unió tagállamai közül utolsóként, csak idén vezeti be a többlakásos épületek energiahatékonysági osztályozását. Szakértők szerint ennek hatására a befektetők igyekezhetnek megszabadulni a régi, energiapazarló lakásoktól, és helyettük új építésű, energiahatékony ingatlanokat kereshetnek.
Ugyanakkor valamennyi piacon egységes trend rajzolódik ki: mindenütt növekszik a minőség, a felszereltség és a többletszolgáltatások – például a közösségi terek és helyiségek, a közösségi iroda, a lounge vagy a gasztrobár – iránti vevői igény.
(Borítókép: Az újonnan épült lakás belső tere látható a lengyelországi Bydgoszczban 2017. június 3-án. Fotó: Jaap Arriens / NurPhoto / Getty Images)
Itt állítsa be, hogy az Index az elsők között legyen a Google-találatokban!
Izgalmas történetek, rejtett kincsek, érdekes épületek – nem csak budapestieknek.
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!