A hazai ingatlanfejlesztési piac a kivárás és az alkalmazkodás évei után új növekedési pályát keres. Míg a lakóingatlan-szegmensben a kínálati szűke és a megújuló hitelezési dinamika miatt az árak továbbra is felfelé törekednek, a kereskedelmi, logisztikai és irodapiacon a szigorodó ESG-szabályozás, a magasabb tőkeköltségek és a hozamelvárások eltolódása rendezik át a sorokat. A kérdés a piaci szereplők számára már nem csupán az, hogy épül-e a főváros, hanem az, hogy a rendelkezésre álló szűkös tőke és a szabályozói környezet milyen városszerkezeti modelleket enged megvalósítani.
A témáról a szeptember 3-án megrendezett Real Estate Beach konferencián részletesen hallhat. A programot és a jegyvásárlást itt tekintheti meg.
Árolló és hozamnyomás
A fővárosban az árolló tovább nyílt a használt és az új építésű szegmens között. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,3–1,5 millió forint sávban alakul, miközben az Ingatlan.com és a piaci elemzőházak adatbázisai szerint a budapesti új építésű lakások átlagos kínálati fajlagos ára már meghaladja az 1,9 millió forintot. A belvárosi prémiumkerületekben a luxusfokozatú beruházások áttörték a 2,8–3,2 millió forintos határt.
A beruházói oldalon a fejlesztési margókat az építőipari alapanyagárak és a munkaerőköltségek szorítják, a vásárlói oldalon pedig a lakossági vevőerő korlátai és az MNB által kimutatott, átlagosan mindössze 4,0–4,8 százalékos bruttó bérleti hozamok szabnak gátat a meggondolatlan áremeléseknek.
hirdetés
X
Rozsdaövezeti prioritások és a logisztikai gyűrű
Ebben a gazdasági környezetben a városszerkezet bővülésének elsődleges terepévé a rozsdaövezeti akcióterületek váltak. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFKA) és a piaci tanácsadók elemzései szerint a rozsdaövezeti besorolással járó, a vevők által igénybe vehető 5 százalékos lakásáfa-visszaigénylés jelenti azt a pénzügyi katalizátort, amely nélkül a nagyvolumenű (500 lakás feletti) beruházások belső megtérülési rátája (IRR) nem érné el a tőke által elvárt 15–18 százalékos küszöbértéket.
A rozsdaövezetek fejlesztését azonban a közmű- és közlekedési infrastruktúra korlátai fékezik: a pesti déli és északi sávokban az elektromos hálózat és a csatornakapacitás terhelhetősége sok helyen elérte a határait. Ezzel párhuzamosan a főváros logisztikai övezete – az M0-s gyűrű mentén, a Cushman & Wakefield adatai szerint – már a 3,5 millió négyzetméteres teljes állományt ostromolja, ami új típusú közlekedési és városszéli integrációs kihívásokat teremt.
ESG és irodapiac
A kereskedelmi ingatlanok szegmensében az EU taxonómia és a szigorodó fenntarthatósági direktívák döntő tényezővé léptek elő. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) hivatalos statisztikái szerint az irodapiacon a teljes üresedési ráta 13,5–14,2 százalék között ingadozik, ám a szektor mélyén éles polarizáció zajlik.
A banki finanszírozási oldalon a hitelintézetek a hitelfedezeti mutatókat (LTV) 55–60 százalékra korlátozták, miközben a hitelbírálat során szigorú ESG-feltételeket és minimum 50–60 százalékos előbérleti arányt írnak elő. Az elavult, energiapazarló B- és C-kategóriás irodaházak esetében a piaci jelentések szerint reális veszély a vagyontárgyak elértéktelenedése, miközben a prémium, BREEAM Outstanding vagy LEED Platinum minősítésű épületek bérleti díjai tartják a 19–24 euró/négyzetméteres szintet, 6,5–7 százalékos elvárt befektetői hozamok mellett.
Kompakt város vagy agglomerációs szétfolyás?
A hosszú távú várostervezés és a piaci realitások összehangolása komoly elméleti és gyakorlati kérdéseket vet fel. Vajon Budapest képes-e a fenntartható kompakt város koncepcióját követni, ahol a rozsdaövezetek rehabilitációja csökkenti az ingázási tehermentesítést, vagy a megfizethetőségi válság miatt a szuburbanizáció és az agglomerációs nyomás válik uralkodóvá?
Képes-e a magántőke és a szabályozói oldal olyan transzparens fejlesztési keretrendszert kialakítani, amely a profitorientált beruházásokat a közérdekű infrastruktúra-fejlesztések szolgálatába állítja?
Szakmai döntéshozók a Balaton-parton
Arról, hogy a makrogazdasági folyamatok, a banki tőke és a várostervezési víziók miként találkozhatnak a gyakorlatban, a balatonfüredi Real Estate Beach Conference eseményen zajlik majd érdemi szakmai vita szeptember 3-án.
A konferencia Új korszak, új Budapest? című kerekasztal-beszélgetésen a szektor meghatározó szereplői ütköztetik álláspontjukat. A panelben részt vesz:
Lupsa Edina, a KÉSZ Csoport ingatlanmenedzsment ágazatvezetője,Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár,Dános Pál, a KPMG associate partnere,Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője.
Szó lesz arról is, hogyan lehet tervezni egy teljesen új gazdasági korszak kapujában, és miként reagálhat a piac az új időszak első konkrét intézkedéseire. Terítékre kerül továbbá, hogy milyen trendek határozzák meg ma Budapest jövőjét, a rozsdaövezeti és a nagyvárosi beruházások sorsát, valamint az ipari és logisztikai ingatlanpiac és a lakó- és hospitality-szektor legújabb mozgásait. A rendezvény délelőtt (11.00 – 12.10) a keynote-előadásokkal indul, majd az ebédet követően kerekasztal-beszélgetések és vitashow színesítik a programot (13.10 – 18.00).
Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!