Az Otthon Start hitelprogram feltételeit teljesítő lakásfejlesztések nemzetgazdasági szempontból kiemeltté nyilvánításának célja eredetileg a megfizethető újépítésű lakások piacra kerülésének adminisztratív meggyorsítása által a kínálat bővítése volt. Olyan fejlesztők részesülhettek kiemelt státuszban, akik vállalták, hogy egy projekt keretében legalább 250 lakást építenek, amelynek minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start Program követelményeinek (felső árlimitek: 1,5 millió forint/négyzetméter, illetve 100 millió forint).
Ez a gyakorlatban az eljárási kedvezmények mellett jelentős tartalmi könnyítéseket is biztosított a fejlesztők számára, hiszen a beruházások jelentős kedvezményeket kaptak a Magyar építészetről szóló törvény (Méptv.), illetve a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) előírásai alól. mindeközben ugyanakkor gyengítették a helyi önkormányzatok pozícióját a beruházások kapcsán, ugyanis a kiemelt státusz által a fejlesztők eltérhettek a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) egyes előírásaitól. A jelenlegi felülvizsgálati hullám éppen ezért elsősorban a várostervezési egyensúly helyreállítását és a rendezettebb urbanisztikai struktúra megteremtését szolgálja, aminek köszönhetően a helyi önkormányzatok kezében is jóval több döntési jogkör és beleszólási lehetőség marad a területükön megvalósuló fejlesztések kapcsán.
„A kiemelt beruházási státusz átfogó felülvizsgálata egyértelműen a fenntarthatóbb és átláthatóbb várostervezés felé mutat. Bár a szigorítás rövid távon vélhetően szűkíti az engedélyezett fejlesztések körét, hosszú távon a piac tisztulását és a minőségi, a helyi infrastruktúrába jobban illeszkedő projektek előtérbe kerülését eredményezi” – mutat rá Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője.
A projektek kétharmada lemorzsolódik vagy felülvizsgálat alatt áll
Jelenleg országosan 33 lakóingatlan-beruházás rendelkezik „Otthon Start-kiemeléssel”, amely keretében 20-25 ezer lakás fejlesztésére kerülne sor – ez nagyságrendileg duplája a 2025-ben használatba vett új ingatlanok számának. Az Építésügyi Hatósági Engedélyezési Eljárásokat Támogató Elektronikus Dokumentációs Rendszer (ÉTDR) és a hatósági nyilvántartások adatai alapján lefolytatott szakmai elemzés alapján
mindösszesen kilenc projekt rendelkezik építési engedéllyel,
többségükben nem csupán a kivitelezés, hanem az értékesítés is zajlik, néhány esetben már a végéhez is közeledik. A kilenc projekt egy része az engedélyt még évekkel korábban kapta meg, csupán a kedvezőbb építési feltételek miatt kértek nemzetgazdasági kiemelést, azonban újabb – már a számukra kedvezőbb paraméterek alapján kiadott – engedélyt már nem kaptak. Mindezen fejlesztések várhatóan mintegy háromezer új lakóingatlant hoznak a piacra.
További tizenkét beruházás jövője bizonytalan: ezeknél az engedélyezési eljárás már elindult, de jelenleg szünetel, vagy még elbírálásra vár, így sorsukról a felülvizsgálat dönt majd.
Ugyancsak tizenkét projekt megvalósulása szinte kizárható a jelenlegi formájában, mivel a kérelmet be sem adták, vagy az eljárást már elutasították. Fontos hangsúlyozni, hogy a felülvizsgálat nem jelenti automatikusan ezen projektek végleges leállítását. Most lényegében párbeszéd indult a beruházók és a lakáspolitika irányítói között azzal a céllal, hogy a nagy volumenű lakásprojektek a közérdeknek is megfelelő keretek között épüljenek meg.
Négyzetméterárak és elérhető kínálat az újépítésű piacon
A kiemelt beruházások felülvizsgálatát követően a lakásvásárlók és befektetők számára kulcskérdés, hogy mekkora valós kínálat marad a piacon és milyen árszinteken. „A jelenlegi teljes újépítésű piacon nagyon éles határvonalak húzódnak az egyes ársávok között. Az elérhetőbb szegmenst az 1 és 1,5 millió forint közötti négyzetméterárak képviselik, a középső, Budapesten és a Balatonnál mára már átlagosnak számító kategóriába tartozó fejlesztések pedig jellemzően az 1,8 és 2,3 millió forint közötti tartományban mozognak. A prémium és luxusigényeket kiszolgáló ingatlanok ára ugyanakkor 3 millió forint felett kezdődik, sőt egyes kiemelt helyszíneken a 4–5 millió forintot is elérheti négyzetméterenként” – hangsúlyozta Pélyi András.
Ezzel párhuzamosan a kiemelt státuszt nem szerző, vagy felülvizsgálat alá kerülő fejlesztések egy része új funkciót kaphat. A szigorúbb urbanisztikai szempontoknak való megfelelés és a helyi szabályozáshoz való visszatérés hosszú távon értékesebb, jobban integrált lakókörnyezetet hoz létre. Mivel ezen projektek jelentős része kifejezetten jó közlekedési és infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, kiemelkedő potenciált hordoznak a professzionális bérlakáspiac és az intézményi bérbeadási portfóliók bővítése szempontjából. Ez ráadásul a jelenlegi kormányzati lakáspolitikai stratégia egyik központi elemévé vált.
(Borítókép: A kép illusztráció! Fotó: Dominika Zarzycka / NurPhoto / Getty Images)
Itt állítsa be, hogy az Index az elsők között legyen a Google-találatokban!
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!