Amikor 2025. szeptember 1-jén elindult az Otthon Start Program (OSP) – amit az Index szellőztetett meg elsőként piaci forrásokból –, a konstrukció egyszerű és nehezen félreérthető ajánlatot tett az első otthonukat keresőknek: legfeljebb 50 millió forintos hitelt kínál, maximum 25 évre, a futamidő végéig rögzített, legfeljebb 3 százalékos kamattal, akár 10 százalékos önerő mellett. A 100 millió forintos lakásár-, a családi házaknál, tanyáknál és birtokközpontoknál érvényes 150 millió forintos értékhatár, valamint az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát ugyan határt szabott a megvásárolható ingatlanok körének, az elsőlakás-vásárló fogalmának tág meghatározása azonban szélesre nyitotta a jogosultak körét.
Kétezermilliárd forinttal berúgott ajtó
A piacnak alig kellett néhány hét, hogy felismerje a lehetőséget. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb összesítése szerint 2026. augusztus közepéig 56 ezer Otthon Start-szerződést írtak alá, összesen 2000 milliárd forint értékben. Ez szerződésenként megközelítőleg 35 millió forintos átlagot jelent, jóval többet a csok plusz 20 milliós és a piaci lakásvásárlási vagy -építési hitelek 18 millió forintos átlagánál.
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a számok lényegében visszaigazolták a program indulásakor megfogalmazott várakozásokat. „A program bejelentése után akár 60–70 ezer elsőlakás-vásárlóra is számítani lehetett az OSP első évében, az MNB legfrissebb adatai pedig visszaigazolták ezen várakozásokat. A jegybanki adatok szerint augusztus közepéig 56 ezer otthon startos hitelszerződést írtak alá 2000 milliárd forint értékben” – mondta az Indexnek Balogh László.
A népszerűség mögött szerinte három tényező áll. Az első a jogosultság viszonylag laza szabályozása, amely nem kizárólag a klasszikus értelemben vett, semmilyen korábbi ingatlantulajdonnal nem rendelkező fiatalokat engedte be a programba. A második maga a kamatelőny: miközben a piaci lakáshitelek átlagos kamata 2026 nyarán továbbra is 6–6,5 százalék körül mozgott, az Otthon Start legfeljebb 3 százalékos kamatot biztosított. Balogh László számítása szerint egy átlagos, 35 millió forintos hitelnél ez 25 év alatt akár 20 millió forintos megtakarítást is jelenthet.
A harmadik okot azonban nem a hiteltermékben, hanem a program előtti lakáspiaci helyzetben kell keresni. „2010 óta a lakásárak megnégyszereződtek Magyarországon, ami érzékenyen érintett minden vevőt, de különösen azokat, akik nem rendelkeztek ingatlantulajdonnal. A továbbköltözésben gondolkodó ingatlantulajdonosok mérsékeltebben érezték a drágulás hatását, mivel az ő tulajdonuk értéke is többszörösére nőtt. Az elsőlakás-vásárlók helyzete viszont az OSP indulásáig kilátástalanná vált, ha más állami támogatásra nem voltak jogosultak” – fogalmazott a szakértő.
Ebben az értelemben
az Otthon Start nem egyszerűen olcsó hitelt adott, hanem belépőjegyet egy olyan piacra, amelyről az önerővel és lakástulajdonnal nem rendelkezők egyre inkább kiszorultak.
A program egyik legkézzelfoghatóbb eredménye, hogy Budapesten az elsőlakás-vásárlók aránya egy év alatt 25-ről 40 százalékra emelkedett; országosan pedig a korábbi 15–20 százalékos szintről 35–40 százalék közelébe nőtt. A tipikus igénylő 33–34 éves volt. A társadalompolitikai cél tehát részben teljesült: olyanok is megjelentek vevőként, akik korábban hosszú évekre az albérletpiacon ragadhattak volna.
Előrehozott keresletet, majd elfogyó lendület
A program első hatása még azelőtt megjelent, hogy a bankok egyetlen szerződést is aláírtak volna. A 2025. júliusi bejelentés után augusztusban országosan 50,6 százalékkal több telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, mint egy évvel korábban. A megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban közel 64 százalékos, Budapesten 49 százalékos, a községekben pedig csaknem 40 százalékos volt a növekedés. Szeptemberben még valamennyi településtípus 29–39 százalékos éves többletet mutatott.
Ez volt az a pillanat, amikor a kedvezmény egy része szinte azonnal átkerült az eladókhoz – áremelkedés formájában. A hitel tényleges indulása előtt megemelkedett a fizetőképes kereslet, az eladók pedig már a várakozást is beárazták.
A folyamat alátámasztotta azt a korábban is bemutatott közgazdasági összefüggést, hogy a szűk kínálatú piacra öntött újabb vásárlóerő rövid távon nem több lakást, hanem magasabb árakat teremt.
Az első hullám azonban nem bizonyult tartósnak. Balogh László értékelése szerint a bejelentés előrehozta azok vásárlását, akik megfeleltek a feltételeknek, rendelkeztek elegendő önerővel és már közel álltak az adásvételhez. Miután ez a kör belépett a piacra, a kereslet fokozatosan normalizálódott: 2026 első nyolc hónapjában 18 százalékkal kevesebb érdeklődést regisztráltak az eladó lakóingatlanok iránt, mint az előző év azonos időszakában.
Ugyanez a fordulat látszik az árak lefutásán is. Az ingatlan.com adatai szerint a 2025-ös, közel 20 százalékos éves drágulás 2026 nyarára országosan 11–12, Budapesten 8–9 százalékra lassult. A havi indexekben már csökkenések is megjelentek: országosan májusban, a fővárosban februárban, áprilisban, májusban és júniusban is negatív volt a változás. Júliusban országosan 0,1 százalék alatti, Budapesten 0,9 százalékos emelkedést mértek.
Az MNB szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, reálértelemben 19 százalékos volt a drágulás, amire az elmúlt negyedszázadban nem volt példa.
A lakások ára 2025 végén a jegybank modellje alapján 22,5 százalékkal haladta meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Ebben a környezetben a jövedelmek, az adósságfék-szabályok és a vevők fizetőképessége már természetes plafont húzott a további drágulás fölé. Vagyis a piac nem azért hűlt le, mert megoldódott a megfizethetőség problémája, hanem mert egyre több háztartás érte el a saját pénzügyi határát.
A területi különbségek eközben továbbra is hatalmasak. Budapesten 2026 augusztusában 1,41 millió forint volt az eladó használt lakóingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára, szemben az egy évvel korábbi 1,34 millióval. Debrecenben 1,04 millió, Szegeden körülbelül 980 ezer, Salgótarjánban mindössze 312 ezer forintot kértek négyzetméterenként. Az országos átlag ezért legfeljebb iránytű: azt, hogy a program valóban közelebb hozta-e a lakásvásárlást, továbbra is döntően a helyi árak és a helyben elérhető jövedelmek viszonya határozza meg.
Rekordhitelezés, növekvő kitettség
A lakáspiac és a hitelpiac 2026-ra látszólag ellentétes irányba indult el. Miközben a tranzakciószám és az érdeklődés csökkent, a bankok hónapról hónapra rekordmennyiségű lakáshitelt helyeztek ki. „Az Otthon Start Program 2025. szeptemberi indulása és 2026. június vége között összesen 1726 milliárd forint értékben kötöttek új szerződéseket a bankok, amely alapján az egy év alatt kihelyezett Otthon Start-lakáshitelek teljes összege bőven meghaladhatta a 2000 milliárd forintot” – mutatott rá az Indexnek Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Az augusztus közepéig összesített jegybanki adat azóta ezt igazolta is.
Már 2025 is történelmi rekordot hozott: a bankok csaknem 2000 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződést kötöttek. Ez a csúcs azonban alig néhány hónapig maradhatott érintetlen, mert a BiztosDöntés.hu számításai szerint 2026 első felében önmagában 1577 milliárd forint értékű új szerződés született, közel kétszer annyi, mint egy évvel korábban. Júniusban 282 milliárd forinttal új havi rekord dőlt meg, 10 164 szerződésre pedig 2022 májusa óta nem volt példa.
A felfutás mögött nem egyszerűen több lakásvásárlás, hanem jóval több hitel áll. Az egy ügyletre jutó átlagos lakáshitel összege egy év alatt 19,7 millióról 27,3 millió forint fölé emelkedett, ami 38,4 százalékos ugrás. Az Otthon Startnál az átlag körülbelül 35 millió forint, a jegybank szerint pedig a program ügyfelei átlagosan a vételár 71,1 százalékát fedezik hitelből, míg a piaci lakáshiteleknél 54,4, a csok plusznál 58,1 százalék ez az arány.
Az Otthon Start ezzel nemcsak felfuttatta, hanem szerkezetileg is átrendezte a hitelezést. *Míg 2025 első felében az új lakáshitelek összegének körülbelül 20 százalékához kapcsolódott állami támogatás, 2026 első felére ez az arány 80 százalék közelébe emelkedett. A teljes új lakáshitel-volumen mintegy 70 százalékát önmagában az Otthon Start adta, további nagyjából 10 százalékot pedig más támogatott konstrukciók, köztük a csok plusz. A piaci hitelek korábbi főszereplőjéből alig húszszázalékos mellékszereplővé váltak.
A változás a teljes lakossági finanszírozásban is látható. A lakáshitelek 2026 első felében már az új lakáscélú és fogyasztásihitel-szerződések összegének 61,4 százalékát adták, szemben az egy évvel korábbi, 49 százalék alatti aránnyal. A lakáskölcsönök súlya a teljes lakossági hitelállományban június végére megközelítette az 56 százalékot, miközben 2025 közepén még 51,7 százalék körül járt.
Ezzel együtt nőtt a kisebb önerővel vállalt adósság aránya is. A márciusig számított egy évben darabszám szerint a jelzáloghitelek 15,1 százalékát, összeg alapján 18,8 százalékát vették fel 20 százaléknál kisebb saját erővel; egy évvel korábban ez még csak néhány százalék volt. Ez önmagában nem jelent rendszerszintű hitelkockázatot, hiszen a bankok jövedelmet, fedezetet és terhelhetőséget vizsgálnak, de jelzi, hogy az elsőlakás-vásárlók egy része vékonyabb pénzügyi védőhálóval lépett piacra. Ha az ingatlanárak rövid távon korrigálnak, vagy a háztartás jövedelme visszaesik, náluk kisebb a mozgástér.
A program ugyanakkor valódi bankversenyt is teremtett. A maximált kamat mellett 2026 augusztusában több pénzintézet 2,80–2,95 százalék közötti ajánlattal jelent meg, a számlanyitási és egyéb akciókkal pedig több százezer forintos, egyes esetekben akár félmillió forintos jóváírás volt elérhető. A verseny az ügyfelek számára kézzelfogható előny, de a nagy kép ettől nem változik: a magyar lakáshitelpiac egy év alatt erősen támogatásfüggővé vált.
A kínálat megmozdult, de még nem érte utol a pénzt
A keresleti támogatások régi dilemmája, hogy gyorsabban teremtenek vásárlóerőt, mint új lakást. Az Otthon Start első évében ez különösen élesen látszott: az MNB szerint a hitelek 90 százalékát használt ingatlan megvásárlására vették fel. Ez segített a vevőknek tulajdonhoz jutni, de az ügyletek döntő többsége nem gyarapította a lakásállományt, vagyis a hitelkihelyezés az építőiparon keresztül csak korlátozottan tudott további gazdasági teljesítményt létrehozni.
Az új lakások piacán ettől még megjelentek a fordulat első jelei. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2026 első felében 6278 új lakást adtak át, 22 százalékkal többet az egy évvel korábbi, rendkívül alacsony bázisnál. Az engedélyek és egyszerű bejelentések alapján 16 588 lakás épülhet, ami 29 százalékos növekedés. Ez valódi irányváltást jelez, de a volumen továbbra is messze van az évi 30–35 ezres, egészségesnek tartott szinttől.
A kínálat felgyorsítására az előző kormány kiemelt beruházási státuszt adott azoknak a legalább 250 lakásos fejlesztéseknek, amelyekben az otthonok minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start árkorlátainak. Papíron 33 projektben 20–25 ezer lakás épülhetne meg. A projektek friss felülvizsgálata azonban józanabb képet mutat: mindössze kilenc beruházás rendelkezik építési engedéllyel, ezek nagyjából háromezer lakást hozhatnak piacra, a projektek kétharmada pedig lemorzsolódott vagy bizonytalanná vált. Az új kormányzat év végéig ígért vizsgálata ráadásul nemcsak a lakásszámról, hanem arról is szól, hogyan illeszkednek a beruházások a helyi építési szabályokhoz, infrastruktúrához és közösségi érdekekhez.
Balogh László szerint az Otthon Start az új lakások piacán 2026 nyarára kezdett látványosabban megjelenni. Júniusban az új lakások vásárlására kötött kamattámogatott hitelszerződések összértéke 36 milliárd forintra nőtt, közel háromszorosára a program indulása előtti havi átlagnak. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát pedig a nagyvárosokban közvetlen versenyt teremtett az új és a használt lakások között: ahol hasonló áron megjelent egy új építésű otthon, ott a környék használt lakásainak eladói már nem emelhették korlátlanul az áraikat.
Budapesten ez a verseny különösen éles, mert a használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára már a program indulása előtt megközelítette az 1,4 millió forintot. A kedvezményes hitelre jogosító új lakás tehát több városrészben alig volt drágább a használtnál. Másfelől az MNB már márciusban 1,85 millió forintos átlagos négyzetméterárat mért a fővárosi új lakásoknál, ami azt jelzi, hogy az új kínálat jelentős része eleve kívül esett az Otthon Start keretén. A program kínálati sikere ezért nem azon múlik, hány lakás épül általában, hanem azon, hány kerül piacra valóban a célcsoport által elérhető áron.
Sikertörténet vagy új függőség?
Az Otthon Start első éves mérlege attól függ, honnan nézzük. Az egyes jogosult háztartások szemszögéből a program nehezen vitatható előnyt adott: a piaci kamat feléért biztosított hosszú távon kiszámítható finanszírozást, több tízezer embert segített első otthonhoz, és érezhető banki versenyt indított.
Piaci szinten ugyanakkor a kedvezmény egy része beépült az árakba, az átlagos hitelösszeg és a fedezeti kitettség nőtt, a lakáshitelezés pedig olyan mértékben támaszkodik az államra, hogy a konstrukció hirtelen szigorítása vagy megszüntetése komoly keresleti űrt hagyna maga után.
Ez a kettősség teszi pontatlanná a „siker vagy kudarc” kérdését. Az Otthon Start a hitelhez jutást látványosan javította, a lakhatás általános megfizethetőségét azonban nem oldotta meg.
Aki hitelképes, rendelkezik önerővel és megfelel a feltételeknek, annak a program valódi felzárkózási lehetőség. Aki alacsony jövedelme miatt eleve nem tud több tízmillió forintos hitelt vállalni, annak a 3 százalékos kamat sem nyit ajtót.
A lakhatási válság pedig nemcsak a tulajdonszerzésről szól, hanem a bérleti díjakról, a területi egyenlőtlenségekről, a lakásállomány minőségéről és arról is, hogy a munkahelyek közelében van-e elérhető otthon.
Éppen ezért a következő időszak legfontosabb kérdése már nem az, hogy népszerű marad-e a program, hanem az, hogyan illeszkedik egy szélesebb lakáspolitikába. Az új kormányzat jelezte, hogy fent kívánja tartani az elsőlakás-vásárlók kedvezményes finanszírozását, később azonban sor kerülhet a feltételek finomhangolására. Ennek része lehet az elsőlakás-vásárlók körének pontosabb meghatározása, életkori korlát bevezetése vagy az 50 százalékos tulajdoni hányadra vonatkozó szabály felülvizsgálata. Ugyanilyen fontos lenne, hogy a keresleti támogatás mellé kiszámítható újlakás-építési, bérlakás- és felújítási politika társuljon. Sőt, ahogy arról beszámoltunk, az egyik hazai nagybank az Index kérdésére kifejtette: új perspektívát nyitna az állami otthonteremtési programok, például az Otthon Start előtt: a felújítási lehetőségek kapuját is szélesre tárná.
Rövid távon mindenesetre a vevők alkupozíciója erősödhet. A tavalyi roham után kevesebb az érdeklődő, több az eladó, az új kínálat pedig – ha lassan is – bővül. „Mivel a vásárlók száma az utóbbi időben csökkent, ezért az eladók értük folytatott harca a korábbiaknál mérsékeltebb áremelkedést vetíthet előre 2026-ban, de akár 2027-ben is” – mondta Balogh László.
Az Otthon Start tehát az első évében berúgta a lakáspiac ajtaját, de nem tágította ki eléggé a mögötte lévő teret. Több tízezer ember bejutott, miközben a megfizethető lakások száma csak késve kezdett növekedni. A program hosszú távú megítélése azon múlik majd, hogy az állam képes-e a kétezermilliárd forintnyi új hitel mögé valódi, elérhető árú kínálatot állítani. Ha igen, az Otthon Start egy korszakos lakáspolitikai fordulat alapja lehet. Ha nem, akkor az első év legmaradandóbb öröksége nem a több otthon, hanem a drágább lakásokhoz felvett nagyobb adósság és a támogatástól függő piac lesz.
(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Jászai Csaba / MTI)
Itt állítsa be, hogy az Index az elsők között legyen a Google-találatokban!
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!