A 2023-as megtorpanás után 2024-ben kedvezőbb működési környezetbe került a magyar lakáspiac, 2025-ben pedig már kifejezetten erős hajtóerők mozgatták az adásvételeket. A magas foglalkoztatottság, a reálbérek emelkedése, a csökkenő hitelkamatok, az állami támogatások bővülése, az állampapírokból és részben a nyugdíjpénztári megtakarításokból kiáramló pénzek együtt olyan keresleti hullámot indítottak el, amelyet végül a júliusban bejelentett, szeptemberben elindított Otthon Start Program tett teljessé. Az OTP Csoport, a zenga.hu és az OTP Bank szakértői szerint emiatt 2025 valóban az Otthon Start éveként vonulhat be a hazai lakáspiaci történetbe, 2026 azonban már egészen másról szólhat: nem újabb felforrósodás, hanem mérsékeltebb, kiegyensúlyozottabb működés jöhet.
Bővülő kínálat, lassuló áremelkedés
Éppen ezért 2026 egyik kulcsszava a normalizálódás lehet. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint az idei évben nyugodtabb, egyenletesebb piaci működés várható. Fontos hangsúlyozni, hogy
ez nem áresést jelent, hanem azt, hogy az elmúlt időszakhoz képest lassulhat az áremelkedés üteme, miközben a kínálat is bővülhet.
A vevők szempontjából ez kedvező fejlemény: csökkenhet a túlárazottság, nőhet az alkulehetőség, és valamivel több idő maradhat a döntésre, mint a 2025-ös felfűtött időszakban.
A fordulat egyik legfontosabb oka, hogy a kereslet megjelenése után késleltetve végre a kínálati oldal is reagál. A használtlakás-piacon is egyre több eladó ingatlan jelenik meg, de az igazán nagy változást az új lakások hozhatják. Ebben több tényező is szerepet játszik. Egyrészt tavaly elindult a 300 milliárd forintos keretösszegű lakhatási tőkeprogram, másrészt az Otthon Start Programhoz kapcsolódóan megjelentek olyan, nemzetgazdasági szempontból kiemelt fejlesztések, amelyek legalább 250 lakásos projektekre pályázhatnak, és ahol az elvárás, hogy a lakások legalább 70 százaléka megfeleljen az Otthon Start feltételeinek. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztőknek alkalmazkodniuk kell az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonhoz, illetve a lakásoknál érvényes 100 millió, házaknál 150 millió forintos vételárkorláthoz. Ez a mechanizmus önmagában is fékezheti az árak további elszállását, különösen Budapesten.
A lakáspiac idei pályáját ugyanakkor továbbra is keresleti oldali ösztönzők is befolyásolják. A szakértők szerint újabb pénzforrások jelenhetnek meg a piacon, például a két- és háromgyermekes nők személyijövedelemadó-mentessége, a fegyverpénz, valamint egyes közszolgálati dolgozóknak nyújtott támogatások révén. Ezek azonban önmagukban nem valószínű, hogy újabb hirtelen keresleti robbanást okoznának. Az elmúlt évek magas inflációja ugyanis óvatosabbá tette a háztartásokat, sokan megfontoltabban vágnak bele a lakásvásárlásba. Az Otthon Start kedvezményes hitellehetősége enyhíti ezt a bizonytalanságot, de nem írja felül teljesen.
Otthon Start Expo Gödöllőn
Budapest és Debrecen után Gödöllőn, a MATE-aulában várja az Otthon Start Expo 2026 az első lakás vásárlása iránt érdeklődőket. A március 21-i esemény célja, hogy egy helyen tegye elérhetővé a döntéshez szükséges információkat: jelen lesznek a 3 százalékos hitelt kínáló bankok, új projekteket bemutató ingatlanfejlesztők és válogatott ajánlatokkal készülő közvetítők. A látogatók előminősítést kérhetnek, kalkulációkat készíttethetnek, valamint megismerhetik a különböző lakástípusokat. A miniworkshopok jogi, pénzügyi és energetikai alapokat kínálnak közérthető formában. A programon való részvétel ingyenes, de regisztrációhoz kötött.
A vásárlás mellé egy felújítást nem szívesen vállalnak be
Ez a visszafogottabb vásárlói magatartás jól látszik abban is, hogy ma már nem a befektetők uralják a piacot. Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint 2026 elején látványosan a saját célra vásárlók dominálnak, és elsősorban családi házakat keresnek. A zenga.hu adataiból az látszik, hogy az Otthon Start tavalyi bejelentése után az érdeklődés azonnal megugrott, majd az év végére lecsengett az első hullám, 2026 januárját pedig hullámvölgyben kezdte a piac. Január második felétől viszont ismét erősödni kezdett a kereslet, főként vidéken.
A kereslet szerkezete is jelentősen átalakult. Jelenleg az érdeklődések 67 százaléka családi házakra irányul, a téglaépítésű lakások 24 százalékot, a panellakások 10 százalékot képviselnek. Ez markáns elmozdulás a tavalyi évkezdéshez képest, amikor még nagyobb súlyt képviseltek a lakások és a befektetési célú vásárlások. Az is látszik, hogy a vevők ma inkább a jobb állapotú, felújított vagy újszerű ingatlanokat keresik, miközben a felújítandó lakások és házak iránti érdeklődés mérséklődött. Ez arra utal, hogy
a mostani vevők nem akarnak még egy nagy felújítási projektet is a nyakukba venni, inkább gyorsabban költözhető ingatlant keresnek.
Ebben a folyamatban nagy szerepe van annak, hogy a befektetési célú vásárlások megtérülése jelenleg jóval alacsonyabb, mint korábban. Az árak magasak, a bérleti hozamok csökkennek, ráadásul az Otthon Start részben a potenciális bérlőket is kivonja a piacról, hiszen aki eddig albérletben lakott, most tulajdonszerzésen is gondolkodhat. A szakértők szerint 2026 emiatt nem a hideg fejjel számoló befektetők éve lesz, hanem sokkal inkább a saját célú vásárlóké.
Már kézzelfogható a fejlesztői boom
A piaci fordulat másik jele, hogy a vevők alkuereje is nőtt valamelyest. Az OTP Ingatlanpont friss adatai szerint 2025 decemberétől 2026 februárjáig országosan átlagosan 5,9 százalék volt az alku mértéke az utolsó meghirdetett ár és a végleges szerződéses ár között. Ez már érzékelhető változás a korábbi, szinte alku nélküli időszakokhoz képest. Ugyanakkor ez nem jelenti azt, hogy mindenhol könnyű engedményt kiharcolni. Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője szerint a nagyvárosokban és az új lakásprojektek esetében továbbra is korlátozott az alkulehetőség, sőt bizonyos szegmensekben gyakorlatilag nincs is érdemi alku.
A kínálat bővülésének jelentőségét jól mutatják az újépítésű-piac számai. A 2025-ös átadások még a 2023-as válság utóhatásait tükrözik, hiszen a lakásépítés 2-3 éves késéssel reagál a piaci ciklusokra. Emiatt tavaly még alacsony volt az átadott lakások száma, sőt 2025-ben a lakásépítés volumene 9 százalékkal még 2024-hez képest is csökkent – ami tízéves mélypontot jelent.
Ezzel szemben az építési engedélyek száma már egészen más képet mutat: 2025-ben 37 százalékkal nőtt a kiadott engedélyek száma a 2024-es, már önmagában is kedvező évhez képest. Ez azt jelzi, hogy a fejlesztői bizalom visszatért, a megépülő lakások számában pedig legkésőbb 2026-ban, még inkább 2027-ben ennek már látható nyoma lehet.
Budapesten ez a fejlesztői boom már most is kézzelfogható. Az OTP saját adatbázisa szerint
2024-ben összesen 29 olyan új társasházi projekt értékesítése indult el a fővárosban, amely legalább 50 lakásos volt, ezek közül 21 haladta meg a 100 lakást.
2025-ben ehhez képest már 59 darab 50 lakásnál nagyobb projekt került piacra, közülük 39 volt 100 lakásnál is nagyobb.
2026 első két hónapjában pedig már 11 ilyen, legalább 50 lakásos projekt jelent meg, amelyek közül 10 meghaladta a 100 lakást.
Vagyis a budapesti újlakás-piacon immár három éve tart egy nagyon erős kínálati hullám, amelyet most az Otthon Start tovább erősít.
Brutálisak az árak, de jöhet az Otthon Start-fék
Az árak ugyanakkor továbbra is magasak, különösen a fővárosban. A NAV-adatok alapján számolt, 2025 negyedik negyedévéig feldolgozott tranzakciók szerint Budapesten az átlagos négyzetméterár 1,22 millió forint volt, ami 21 százalékos növekedés 2024 azonos feldolgozottságú időszakához képest. Az idei átadással kínált budapesti új lakások átlagára már 1,72 millió forint négyzetméterenként, a teljes kínálat pedig az 1,8 millió felé halad. A szakértők szerint azonban
a 1,5 millió forintos Otthon Start-limit miatt Budapesten lassuló, egyes területeken akár stagnáló újlakás-árakra lehet számítani.
A fővároson belüli különbségek továbbra is jelentősek. Az V. kerület a legdrágább, az átlagár már 1,6 millió forint felett jár, és közelít az 1,7 millióhoz. Az I. és a XII. kerület nagyjából 1,5 millió forint környékén áll, miközben a legolcsóbb fővárosi kerület a XXIII., ahol 818 ezer forint az átlagos négyzetméterár.
Az egyik legérdekesebb fejlemény, hogy bizonyos budai és külső pesti kerületekben a panellakások árai elkezdtek összezárni az Otthon Startnak még megfelelő árszintű új lakásokéval. A XI. kerületben például több helyen a panelek ára már az 1,5 millió forintos sávot súrolta, a XV. kerületben pedig 1,3 millió forint felé emelkedett az átlagár, miközben a közelben épülő új lakások között még találni olyanokat, amelyek nem haladják meg az 1,5 milliós négyzetméterárat. Ilyen helyzetre korábban alig volt példa.
Országos szinten is látványos a drágulás, de a kép erősen széttartó. A legdrágább megye Somogy, Hajdú-Biharban pedig már 800 ezer forint fölé emelkedett az átlagos négyzetméterár. A legnagyobb emelkedést Nógrád megyében mérték: ott 2024-ről 2025-re 25 százalékos volt az áremelkedés, de ezt érdemes óvatosan kezelni, mert nagyon alacsony bázisról indult a megye. A megyeszékhelyek közül Debrecen áll az élen 958 ezer forintos átlagárral, ami 21 százalékos növekedés egy év alatt. Győr 853 ezer forinttal a második, Szeged a harmadik, miközben Salgótarján továbbra is a legolcsóbb megyeszékhely 277 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, noha ott is 26 százalékos emelkedés történt.
A hirdetési piac adatai valamivel magasabb árszintet mutatnak, mint a tranzakciós statisztikák, ami természetes, hiszen a kínálati árakban még nincs benne az alku és a menet közbeni árcsökkentés. A zenga.hu szerint Budapesten 2025 szeptemberében tetőzött az éves áremelkedés 25 százalékon, majd októbertől fokozatos lassulás kezdődött. Országosan a csúcs valamivel később, november és december környékén jött el, amikor 21–21,5 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban. Azóta vidéken is lassul az áremelkedés, ami szintén azt erősíti, hogy a piac nem összeomlás, hanem lehűlés felé tart.
Az Otthon Start átírta a keresletet, a vidék került előnybe
Az Otthon Start földrajzi hatása szintén egyértelmű. A program kritériumainak országosan a kínálat 73 százaléka felel meg, vagyis nagyjából minden negyedik ingatlan esik kívül a kereteken. A különbség azonban hatalmas Budapest és a vidék között. A fővárosban a kínálat kevesebb mint fele, 43 százaléka alkalmas arra, hogy a vevők Otthon Start hitelt vegyenek igénybe rá, míg vidéken ez az arány átlagosan 85 százalék. Nógrád megyében például a kínálat 99 százaléka, Borsod-Abaúj-Zemplénben 96 százaléka felel meg a feltételeknek. Ez megmagyarázza, miért lett 2026 elején sokkal erősebb a vidéki kereslet, és miért tolódott a figyelem a családi házak felé.
A tranzakciószámokban emiatt nem várnak robbanást, inkább stabilizálódást. 2021-ben 131 ezer lakástranzakció történt Magyarországon. A 2025-ös hivatalos végleges adatot a KSH csak később közli majd, de
a szakértők 130–140 ezer közötti adásvétellel számolnak tavalyra, és 2026-ra sem várnak ettől nagyon eltérő nagyságrendet.
A különbség inkább a piac ritmusában lehet: kevesebb szélsőség, több kínálat, lassabb áremelkedés és valamivel erősebb vevői pozíció.
Az Otthon Start letarolta a lakáshitelpiacot
A finanszírozási oldal közben továbbra is kulcstényező. Az OTP Bank adatai szerint a lakáshitelpiac 2024-ben 1351 milliárd forintos kihelyezéssel zárt, 2025-ben viszont már 1969 milliárd forintra emelkedett a volumen. 2026-ra a bank nagyjából hasonló, 2025 milliárd forint körüli teljes piaci hitelkihelyezést vár. Az Otthon Start hitelek súlya látványosan megnőtt: az OTP Bank 2025 végéig 295 milliárd forintnyi ilyen hiteligényt fogadott be, ami 43 százalékos piaci részesedést jelent. A hitelfelvevők több mint 53 százaléka 35 év alatti volt, vagyis a program valóban erősen megmozgatta a fiatalokat.
A hitelösszegek is nagyot nőttek. Míg 2015 környékén egy ügyletre átlagosan 6,9 millió forint lakáshitel jutott, addig 2024-ben már 24 millió forint körül járt ez az összeg, 2025-ben pedig 35 millió forint fölé emelkedett, és 2026 elején is további növekedés látszik. Ez részben az emelkedő ingatlanárak következménye, részben pedig annak, hogy az Otthon Start a hitelből vásárlók arányát is jelentősen megemelte. Tavaly februárban még csak a vevők 39 százaléka vásárolt hitelből, az év végére viszont már 75 százalékuk.
A realitás léphet az extremitás helyére
A piac előtt ugyanakkor továbbra is ott vannak a kockázatok. A nemzetközi geopolitikai helyzet, a háborús környezet, a feszes költségvetés, valamint a választási év elejére gyakran jellemző bizonytalanság mind befolyásolhatják a lakossági döntéseket és a pénzügyi piacokat. Ezek azonban a jelenlegi várakozások szerint nem törik meg a lakáspiacot, inkább arra ösztönözhetik a szereplőket, hogy megfontoltabban, tudatosabban lépjenek.
Ezért 2026 legfontosabb üzenete valószínűleg az, hogy a magyar lakáspiac nem leáll, hanem új üzemmódba kapcsol. A tavalyi túlfűtött, hullámzó év után egy olyan időszak jöhet, amikor a kereslet már nem rohanja le ugyanazzal az erővel a kínálatot, az új lakások száma fokozatosan bővül, az árak pedig nem szállnak el ugyanabban a tempóban, mint 2025-ben. A vevőknek ez kedvezőbb terep lehet, az eladóknak pedig azt üzeni, hogy az elmúlt év extrém piaci hangulata után ismét a reális árazás és a jó minőségű ingatlan kerülhet előtérbe.
(Borítókép: Constantinis / Getty Images)
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!