A nagyvárosok közelében fekvő kisebb települések nyerik most a legtöbbet a kiköltözési hullámon. A friss népességi adatok szerint a 25–30 kilométeres körzetben lévő falvak és nagyközségek lakossága egy év alatt 3 100–3 350 fővel nőtt. Ezzel szemben Budapest népessége 9 ezer fővel csökkent, miközben a fővárosi lakásárak 2025-ben 20 százalékkal emelkedtek, így egyre többen keresnek olcsóbb otthont az agglomerációban.

A friss népességi adatok szerint a nagyvárosoktól mért 25–30 kilométeres sávban még nő a kisebb települések lakossága. Forrás: Unsplash

Új választóvonal rajzolódott ki az ingatlanpiacon, ezen a távolságon belül még nő a falvak népessége

Alternatív választóvonal jelent meg a magyar ingatlanpiacon. A friss népességi adatok szerint a nagyvárosoktól és vármegyeszékhelyektől mért 25–30 kilométeres körzetben még nőni tudott a kisebb települések lakossága, ezen túl azonban már meredeken romlik a községek népességmegtartó ereje. szerint ez a sáv ma az egyik legfontosabb motorja a kiköltözési hullámnak, mert az itt található települések még elérhető távolságban vannak, miközben az ingatlanárak sokszor jóval alacsonyabbak a városiaknál olvasható az iingatlan.com elemzésében.

A 25–30 kilométeres sáv lett az új fordulópont

A 2026. január 1-jei hivatalos népességi adatok alapján készült elemzés szerint országos szinten csak a községek és nagyközségek tudtak összesített lakosságszám-növekedést felmutatni, összesen közel 600 fős emelkedéssel. A növekedés azonban nagyon egyenetlenül oszlott meg.

A legfontosabb adat, hogy a legközelebbi megyei jogú várostól, vármegyeszékhelytől vagy Budapesttől számított 25–30 kilométeres körben lévő községek népessége egyetlen év alatt 3 100–3 350 fővel nőtt. Az elemzés szerint amint ezt a lélektani határt átlépjük, a legkisebb települések népességmegtartó ereje meredeken csökken. Ez azért fontos, mert a vevők számára ez a távolság még vállalható kompromisszum közlekedési szempontból, árban viszont már komoly előnyt adhat.

Itt dől el, ki tud még olcsóbban lakást venni

Az ingatlan.com szerint ebben a külső, de még jól elérhető zónában a lakóingatlanok ára sokszor 30–80 százalékkal is alacsonyabb lehet a nagyvárosi árszinteknél. Ez a gyakorlatban nem aprópénzt jelent, hanem milliós vagy akár tízmilliós megtakarítást a vásárlóknak.

Sok családnak már nem az a kérdés, hogy marad-e a városban, hanem az, hogy meddig hajlandó ingázni egy még megfizethető otthonért. A mostani adatok alapján a 25–30 kilométeres sáv az a pont, ahol az ár és az elérhetőség még egyszerre működik.

Ezek a települések a nyertesek

A lakosságszám-növekedési toplistát főként agglomerációs települések vezetik, köztük Biatorbágy, Göd, Gárdony és Velence. Utóbbi két település különösen érdekes, mert bár Budapesttől valamivel 30 kilométernél távolabb vannak, a másik irányban Székesfehérvár közelsége is erős vonzerőt jelent.

Pest vármegye dominanciája továbbra is erős. 2025-ben több mint 3139 fővel nőtt a népessége, amit a folyamatos kiköltözési kedv hajtott. A számok alapján egyértelmű, hogy a főváros körüli gyűrű továbbra is a magyar lakáspiac egyik legaktívabb térsége.

Közben érdekes ellenpéldák is akadnak. Jászladányban például több mint 100 fővel nőtt a lakosság, miközben az ingatlanárak mégsem tudtak elszakadni a 100 ezer forintos négyzetméterártól. Rajkán pedig, amely régóta népszerű a határ közelsége miatt, árcsökkenés is tapasztalható volt.

Budapest veszít, de a belvárosból jött meglepetés

A népességcsökkenési lista első húsz helyén budapesti kerületek és megyei jogú városok állnak, vagyis továbbra is sokan hagyják el a nagyvárosi környezetet. Budapest lakossága 2025-ben is csökkent, méghozzá mintegy 9 ezer fővel. Ezzel párhuzamosan a fővárosi lakásárindex 20 százalékos drágulást mutatott, ami erősíti azt az összefüggést, hogy a magas árak kifelé tolják a vevőket.

Mégis volt három budapesti kerület, amely növekedést tudott felmutatni. A XIII., a VI. és az I. kerület. A XIII. kerületben az újépítésű projektek tömeges átadása növelte a népességet. A VI. kerületben az Airbnb-szabályozás szigorítása miatt több korábban turisztikai célra használt lakás vált állandó lakóhellyé. Az I. kerület pedig azért került fel a toplistára, mert az elmúlt időszakban az átlagosnál jóval több beköltözőt regisztráltak.

Ez lehet a következő évek egyik kulcstrendje

A friss adatok alapján a magyar ingatlanpiac új térképe nem egyszerűen város és vidék között húzódik. A valódi választóvonal ma inkább a nagyvárosoktól mért 25–30 kilométeres sáv. Aki ezen belül talál települést, annak még működhet az ingázás és az árkedvezmény kettőse. Ezen túl viszont a kisebb települések egyre nehezebben tudják megtartani a lakóikat.

Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.

Címlapkép forrása: Unsplash