2026 elejére látványosan új szakaszba lépett a magyar ingatlanpiac: a 2025-ös, Otthon Start Program által felpörgetett roham után most már nem a hirtelen árkilövések, hanem a lassuló drágulás, a bővülő kínálat, az erősödő vevői alku és a kivárás határozza meg a piacot. A fordulat különösen Budapesten szembetűnő, ahol februárban havi alapon ismét csökkentek a lakásárak, miközben országosan is érezhetően fékeződött a drágulás üteme. Ezzel párhuzamosan az albérletpiac is veszített lendületéből: a bérleti díjak már alig emelkednek, Budapesten pedig ismét mínuszba fordultak.
A piac nem gyenge, csak már nem ugyanúgy működik, mint tavaly. A kereslet nem tűnt el, de jóval megfontoltabb lett. A vevők egyre kevésbé rohannak rá bármilyen ingatlanra, inkább kivárnak, összehasonlítanak, és elsősorban olyan lakásokat keresnek, amelyek vagy új építésűek, vagy legalább jó állapotúak és gyorsan költözhetők. Ez az új viselkedés részben az árak elszállásának, részben annak a következménye, hogy a támogatott konstrukciók miatt sokan már nem a használt, felújítandó állományban látják a legjobb lehetőséget.
Otthon Start Expo Gödöllőn
Budapest és Debrecen után Gödöllőn, a MATE-aulában várja az Otthon Start Expo 2026 az első lakás vásárlása iránt érdeklődőket. A március 21-i esemény célja, hogy egy helyen tegye elérhetővé a döntéshez szükséges információkat: jelen lesznek a 3 százalékos hitelt kínáló bankok, új projekteket bemutató ingatlanfejlesztők és válogatott ajánlatokkal készülő közvetítők. A látogatók előminősítést kérhetnek, kalkulációkat készíttethetnek, valamint megismerhetik a különböző lakástípusokat. A miniworkshopok jogi, pénzügyi és energetikai alapokat kínálnak közérthető formában. A programon való részvétel ingyenes, de regisztrációhoz kötött.
Lassult a drágulás üteme
Budapesten februárban 0,5 százalékkal csökkentek az árak januárhoz képest, miközben januárban még 2,9 százalékos havi drágulást mutatott a piac – derül ki az ingatlan.com adataiból. Éves összevetésben is lassult az ütem: februárban már „csak” 14,6 százalékos volt a budapesti áremelkedés, szemben a januári, 20 százalék feletti adattal. Országosan ugyanez a folyamat látszik: februárban 0,7 százalékkal nőttek az árak havi alapon, míg januárban még 1,5 százalék volt a drágulás tempója. Éves szinten a januári 17,5 százalékos országos drágulás februárra 15,6 százalékra mérséklődött. Pest vármegyében ugyanakkor még 17 százalékos éves áremelkedést mértek, Közép-Dunántúlon 18,6 százalékosat, Dél-Alföldön pedig 18,5 százalékosat.
A fővárosi árcsökkenés azért különösen érdekes, mert nem keresleti összeomlás okozta. Épp ellenkezőleg: a naptárhatással korrigált adatok szerint januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma, az új építésű lakások iránti kereslet pedig több mint 18 százalékkal élénkült februárban. A kereslet tehát nem tűnt el, csak átrendeződött: a használt lakások helyett egyre többen nézik az új építésűeket, különösen azokat, amelyek még beleférnek az Otthon Start feltételrendszerébe. Ez Budapesten már tíz kerületben is valós alternatívát jelent a vevőknek – mutatott rá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A háttérben az egyik kulcstényező az, hogy a budapesti használt társasházi lakások négyzetméterára gyakorlatilag elérte az Otthon Start plafonját.
A piacon már 1,5 millió forint körül jár a használt társasházi lakások négyzetméterárszintje, vagyis ugyanott, ahol a támogatott program új lakásai számára meghúzott felső korlát van.
Ez lényegében azt üzeni a vevőknek, hogy ha ugyanazon az árszinten új lakást is lehet találni, akkor egyre kevésbé vonzó kompromisszum a használt, sokszor felújítandó lakás.
Ennyibe kerül egy négyzetméter
A budapesti kerületi adatok jól mutatják, mennyire szűk lett az olcsóbb használt lakások mozgástere. Már nincs olyan kerület, ahol a használt társasházi lakások medián négyzetméterára 1 millió forint alatt lenne. A legnagyobb kínálatú XIII. kerületben 1,64 millió forint az átlagos négyzetméterár, a VII. kerületben 1,47 millió, a VI. kerületben 1,26 millió, a VIII. kerületben pedig 1,15 millió forint. Külön figyelemre méltó, hogy a III. és a IX. kerületben szeptember elejéhez képest még csökkentek is a medián négyzetméterárak a használt társasházi lakásoknál, ami arra utal, hogy a piac bizonyos pontokon már nem tudta tovább vinni a tavalyi ütemet.
Nem csak Budapest drága. A vidéki nagyvárosok közül Debrecen és Szeged már belépett az „egymilliós klubba”, vagyis a használt társasházi lakások medián négyzetméterára mindkét városban kereken 1 millió forint. Székesfehérvár 998 ezer, Győr 977 ezer forintos mediánnal közelít ehhez a szinthez. Az OTP tranzakciós adatai szerint a megyeszékhelyek közül Debrecen áll az élen 958 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, ami egy év alatt 21 százalékos növekedés. Győr 853 ezer forinttal a második, miközben Salgótarján továbbra is a legolcsóbb megyeszékhely 277 ezer forintos átlagárral, noha ott is 26 százalékos éves emelkedést mértek. Országos szinten a legdrágább megye Somogy, Hajdú-Biharban pedig már 800 ezer forint fölé emelkedett az átlagos négyzetméterár. Nógrádban 2024-ről 2025-re 25 százalékos drágulást mértek, de ezt a szakértők az alacsony bázis miatt óvatosan kezelik.
Újlakás-boom – végre a kínálat is bővül
A piac másik nagy története a kínálat bővülése. Budapesten már 27 ezer, a megyeszékhelyeken 14,4 ezer használt társasházi lakásból válogathatnak a vevők. Ez a fővárosban 53 százalékos, a megyeszékhelyeken 46 százalékos kínálatbővülést jelent egy év alatt. Magyarul: a vevőknek ma sokkal több lehetőségük van, mint egy éve, emiatt pedig az alkupozíciójuk is javult. Az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2025 decembere és 2026 februárja között országosan átlagosan 5,9 százalék volt az alku mértéke az utolsó hirdetési ár és a végső szerződéses ár között. Különösen a családi házaknál volt jelentős az engedmény, míg a panellakásoknál maradt a legkisebb mozgástér. Budapesten továbbra is szűkebb az alku lehetősége, átlagosan 2,9 százalék, miközben vidéken és kisebb településeken jóval nagyobb engedmények jelentek meg. A következő hónapokban a kínálat bővülése és az új építésű, támogatott lakások megjelenése tovább alakíthatja az alku mértékét, különösen a panelek piacán.
A kínálat bővülésének legfontosabb motorja az új építésű szegmens. Tavaly elindult a 300 milliárd forintos lakhatási tőkeprogram, emellett az Otthon Starttal összekötött, nemzetgazdasági szempontból kiemelt fejlesztések is komoly lökést adtak a piacnak. Ezeknél a projekteknél legalább 250 lakásos fejlesztésekről van szó, és a lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie az Otthon Start feltételeinek, vagyis a fejlesztőknek az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonhoz, valamint a lakások esetében 100 millió, házak esetében 150 millió forintos vételárkorláthoz kell igazodniuk. Ez már önmagában fékezőmechanizmus, főleg Budapesten.
A fejlesztői boom számokban is látszik. Budapesten 2024-ben 29 olyan új társasházi projekt értékesítése indult el, amely legalább 50 lakásos volt, ezek közül 21 meghaladta a 100 lakást. 2025-ben már 59 ilyen, 50 lakásnál nagyobb projekt került piacra, közülük 39 volt 100 lakásnál is nagyobb. 2026 első két hónapjában pedig már 11 legalább 50 lakásos projekt jelent meg, amelyek közül 10 meghaladta a 100 lakást. A Balla Ingatlan szerint az érintett, kiemelt projektekben már most 20 ezer darab környékén jár a lakások száma, és ez tovább nőhet. Ezért a következő 1–3 évben valóban nagyobb számban érkezhet új építésű kínálat a piacra.
Új lakások paneláron
Csakhogy az új lakások ma még továbbra is drágák. A NAV-adatok alapján, a 2025 negyedik negyedévéig feldolgozott tranzakciók szerint Budapesten az átlagos négyzetméterár 1,22 millió forint volt, ami 21 százalékos növekedés 2024 azonos feldolgozottságú időszakához képest.
Az idei átadással kínált budapesti új lakások átlagára már 1,72 millió forint négyzetméterenként, a teljes kínálat pedig az 1,8 millió forint felé halad.
A legdrágább az V. kerület, ahol az átlagár 1,6 millió forint felett jár és közelít az 1,7 millióhoz, míg az I. és a XII. kerület nagyjából 1,5 millió forint környékén áll. A legolcsóbb a XXIII. kerület 818 ezer forintos átlagos négyzetméterárral.
A piaci racionalitás egyik legerősebb jele, hogy több budai és külső pesti kerületben a panellakások árai már összezárnak az Otthon Start-feltételeknek még megfelelő új lakásokéval. A XI. kerületben a panelek ára több helyen az 1,5 millió forintos sávot súrolta, a XV. kerületben pedig 1,3 millió forint fölé emelkedett az átlagár, miközben a környéken még találni olyan új lakásokat, amelyek nem lépik át az 1,5 milliós négyzetméterárat. Ez korábban szinte elképzelhetetlen volt, ma viszont egyre több vevőt szív el a használt szegmensből.
A Balla Ingatlan ezt még élesebben fogalmazza meg: szerintük
a használt lakások piaca kifejezetten pang, mert a vevők nagy része inkább kivárja az új építésű kínálat további bővülését.
A dél-budai irodájuknál a tavalyi év azonos időszakához képest a téglaépítésű lakások forgalmában 50 százalék körüli visszaesést mértek, a panellakásoknál 30 százalék körüli volt a csökkenés. Saját tapasztalatuk szerint az érdeklődők mintegy 40 százaléka jelenleg új építésű lakást szeretne venni. Ebben az is szerepet játszik, hogy a felújítási költségek nagyon megugrottak: nemcsak az alapanyagok drágultak, hanem a szakipari munka is, így egyre kevésbé éri meg használt lakást venni és utána új építésű szintre felhozni.
Befektetés helyett a saját cél dominál
A kereslet szerkezete közben szintén látványosan átalakult. A zenga.hu adatai szerint jelenleg az érdeklődések 67 százaléka családi házakra irányul, a téglaépítésű lakások 24 százalékot, a panellakások 10 százalékot képviselnek. Ez azt jelzi, hogy a piacot már nem a klasszikus befektetői logika uralja, hanem a saját célra vásárlók. Ők nem felújítandó ingatlant keresnek, hanem jobb állapotú, újszerű, gyorsan költözhető lakást vagy házat. A befektetési megtérülés ugyanis romlott: az árak magasak, a bérleti hozamok csökkennek, és az Otthon Start részben a bérlői oldalt is elszívja, mert sokan inkább vásárlásban kezdenek gondolkodni.
Ez a földrajzi mintázatokon is látszik. Az Otthon Start kritériumainak országosan a kínálat 73 százaléka felel meg, de Budapesten kevesebb mint fele, mindössze 43 százalék. Vidéken ugyanez az arány átlagosan 85 százalék, Nógrádban 99 százalék, Borsod-Abaúj-Zemplénben 96 százalék. Emiatt
a program egyértelműen a vidéki keresletet erősítette, és a családi házak felé tolta a figyelmet.
A szakértők emiatt 2026-ra nem tranzakciós robbanást, inkább stabilizálódást várnak: míg 2021-ben 131 ezer lakástranzakció történt Magyarországon, addig 2025-re 130–140 ezer közötti adásvételt becsülnek, és 2026-ra is hasonló nagyságrendet valószínűsítenek.
A hitelpiacot is letarolja az Otthon Start
A finanszírozási oldal szintén kulcsfontosságú. Az OTP Bank szerint a lakáshitelpiac 2024-ben 1351 milliárd forintos kihelyezéssel zárt, 2025-ben ez már 1969 milliárd forintra nőtt, 2026-ra pedig nagyjából 2025 milliárd forint körüli teljes piaci kihelyezést várnak. Az Otthon Start-hitelekből az OTP 2025 végéig 295 milliárd forintnyi igényt fogadott be, ami 43 százalékos piaci részesedést jelentett. A hitelfelvevők több mint 53 százaléka 35 év alatti volt.
A hitelösszegek is elszálltak: 2015 környékén egy ügyletre átlagosan 6,9 millió forint lakáshitel jutott, 2024-ben már 24 millió forint körül járt ez az összeg, 2025-ben pedig 35 millió forint fölé emelkedett. Tavaly februárban még csak a vevők 39 százaléka vásárolt hitelből, az év végére viszont már 75 százalékuk.
Mi a helyzet az albérletpiacon?
Közben az albérletpiac is teljesen más képet mutat, mint a korábbi években. A KSH–ingatlan.com-lakbérindex szerint februárban országosan 0,6 százalékkal nőttek a bérleti díjak januárhoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékos csökkenés történt. Éves összevetésben a fővárosi és az országos piac egyaránt 5,4 százalékos emelkedést mutatott, ami jóval visszafogottabb, mint amit a lakáspiacon látni. Januárban még országosan 1,6 százalékos, Budapesten 1,3 százalékos havi drágulást mértek, vagyis itt is egyértelmű a lassulás. Hosszabb távon 2021-hez képest országosan 68 százalékkal, Budapesten 69 százalékkal nőttek a bérleti díjak, de reálértéken ez már csak 15 százalékos emelkedést jelent.
A fővárosi albérletpiacon március elején 260 ezer forint volt a bérleti díjak középértéke.
A XI. kerületben 265 ezer, a XIII. kerületben 260 ezer forint az átlagos albérleti díj. A belvárosban a VI. kerület 290 ezer forinttal a legdrágábbak közé tartozik, míg a VII. és a VIII. kerületben egyaránt 250 ezer forint az átlag. A külsőbb városrészek közül a X., a XIX. és a XXIII. kerület 200 ezer forint körüli díjjal jelenik meg.
A Balla Ingatlan saját mintájában – a VI., VII., VIII., IX., X., XI., XIV., XVI., XVII., XVIII. és XXI. kerületet nézve – 150 és 330 ezer forint közötti a szórás, a számtani közép pedig nagyjából 240 ezer forint.
A vidéki egyetemvárosok közül továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol 220 ezer forint a medián bérleti díj. Utána Győr következik 200 ezer forinttal, majd Székesfehérvár 190 ezerrel. Szegeden, Veszprémben és Szombathelyen egyaránt 180 ezer forint körüli átlag jellemző, Pécsett 165 ezer, Miskolcon pedig 130 ezer forinttal lehet számolni.
Az albérletpiac lanyhulásának magyarázata ugyanaz, mint a lakáspiaci átrendeződésé: az Otthon Start kiszívta a kereslet egy részét. A Balla Ingatlan szerint 2025 őszén több hónapon át csökkentek az albérletárak, és 2026-ban sem várható jelentősebb drágulás. A tavalyi év egészére vetített 5 százalékos bérletidíj-emelkedést ők sem tartják erősnek, és az idei évre sem várnak ennél nagyobb növekedést. Az érvelés egyszerű:
sok bérlő számára a 3 százalékos támogatott hitel mellett már nem az albérlet a racionális döntés, hanem a vásárlás, így a bérleti díjak emelésének tere is beszűkült.
A mostani állapotot talán azzal lehet a legjobban leírni, hogy a magyar lakáspiac nem gyengül, hanem kijózanodik. Az extrém 2025-ös év után 2026 már a realitásról szólhat. Az árak továbbra is magasak, és sok helyen még mindig nőnek, de már nem minden áron és nem minden szegmensben. A kínálat bővül, az alku újra tényező lett, a használt lakások egy része versenyhátrányba került az új építésűekkel szemben, a bérleti piac pedig már nem tudja ugyanazzal az erővel követni a korábbi drágulást. A vevőknek ez kedvezőbb terep, az eladóknak viszont egyértelmű üzenet: a 2025-ös felfűtött piaci hangulat után 2026-ban újra a reális árazás, a minőség és az elhelyezkedés dönthet.
(Borítókép: Bloomberg / Getty Images)
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!