Otthon Start Program. Az új állami „üdvöske”, amely már féléves, és amelytől sokan a lakhatási válság megoldását, de legalábbis enyhítését várják. Merthogy a program szép eredményei mellett továbbra is lakhatási válság van Magyarországon. Hogy ezt miért van így, arról egy elég részletes elemzésben foglalkoztunk.
Amiről eddig kevés szó esett
Ebben a cikkben egy olyan kérdést boncolgatunk ingatlanpiaci, illetve banki szakértők segítségével, hogy az Otthon Start hitel költözéskor továbbvihető-e az új ingatlanra?
Nézzünk egy életszerű példát: fiatal pár Otthon Start hitellel vásárol egy 40-50 négyzetméteres, másfél szobás lakást. Menet közben azonban bővül a család, így szeretnének nagyobb otthonba költözni. Mi történik az OS-hitellel? Vissza kell fizetni? Ha igen, milyen kamattal: a 3 százalékos támogatott vagy a piaci kamattal? Vagy, és ez a fő kérdés, továbbvihető-e az Otthon Start hitel?
A banki válaszokból az derül ki, hogy az Otthon Start hitel továbbvihető más ingatlanra is.
Fontos azonban, hogy az OS-hitellel vásárolt ingatlanra 5 éves elidegenítési tilalom vonatkozik. Ha valaki ez idő alatt adja el ingatlanát, akkor a 3 százalékos hitel piaci kamatozásúvá válik, a végtörlesztés ez alapján történik, és az addigi kamattámogatás összegét is vissza kell fizetni. (Ha például egy év után adja el valaki a lakását, akkor arra az egy évre vonatkozóan visszamenőlegesen ki kell fizetni a támogatott 3 százalékos és a piaci hitelkamat közötti különbséget.)
Amennyiben az ügyfél eladja a lakást, de nem vásárol új ingatlant, a hitelt végtörleszteni kell a vételárból. A végtörlesztés díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1 százaléka lehet, és a hitel a lezárás pillanatáig változatlanul fix 3 százalék kamatozású marad, tehát nem válik piaci kamatozásúvá.
Az OTP Bank Indexnek eljuttatott válaszában kifejti: a jogszabály megengedi, hogy a hitelcél és a fedezeti ingatlan eltérő legyen, de a magyar állam javára szóló jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom minden esetben a hitelcélingatlanra kerül bejegyzésre. A bank jelzálogjoga a teljes futamidőre, az állam jelzálogjoga 5 évre kerül bejegyzésre.
És itt jön a lényeg: ezek alapján ha az Otthon Start hitellel vásárolt lakás eladása 5 év után történik, és a hitel fedezete egy másik ingatlan, akkor a lakás minden jogkövetkezmény nélkül értékesíthető, és az Otthon Start hitel megmarad.
Tehát az Otthon Start kölcsön továbbvitelére a klasszikus „eladom a lakásomat és egy másikat vásárolok” folyamatban csak akkor van lehetőség, ha az első ingatlan eladását megelőzően fedezetcserét kér az ügyfél a banktól.
– hangsúlyozta az OTP, és hasonló választ adott az MBH Bank is, amely azt írta, hogy
bár a költözés és a fedezetcsere lehetőségét az Otthon Start Program jogszabálya jelenleg nem definiálja külön, és nincs még banki gyakorlat sem ilyen esetre, a jelenleg hatályos jogszabályi keretek alapján az Otthon Start hitel alapvetően továbbvihető költözéskor, mégpedig fedezetcsere formájában.
Ez azt jelenti, hogy a meglévő támogatott hitel nem szűnik meg, hanem – banki döntéstől függően – egy új ingatlanra kerül át a jelzálogjog. A fedezetcsere feltétele, hogy az új ingatlan megfeleljen a bank által támasztott kritériumoknak: Magyarországon legyen, lakhatásra alkalmas, per- és tehermentes, valamint értékében és műszaki állapotában megfelelő fedezetet nyújtson a fennálló tartozásra – írja a pénzintézet.
A bank a folyamat során értékbecslést végez, és megvizsgálja, hogy az új ingatlan értéke minimum az előző jelzálog alá vont ingatlanéval megegyező legyen. Ez biztosítja, hogy az ingatlan értéke elegendő biztosítékot nyújtson a hitel további futamidejére.
A fedezetcsere egy költségekkel járó hitelszerződés-módosítási esemény, amely során a hitelügyletbe bevonásra kerül a másik ingatlan (az eredeti kiengedése mellett) és annak tulajdonosai is. A bank ilyenkor vizsgálja a másik bevonandó ingatlan értékét, és ha megfelelőnek találja, akkor jöhet a szerződésmódosítás.
Némileg árnyalja a képet az ingatlanszakértő
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője mindenekelőtt leszögezte: az OS-hitellel finanszírozott ingatlan öt éven belül nem adható el. „A lakásban nem kell lakóhelyet létesíteni, illetve életvitelszerűen ott élni, tehát az igénylő bármikor elköltözhet, sőt be sem kell költöznie. Ám amennyiben mégis eladja a lakást, akkor a kamattámogatás megszűnik, tehát a végtörlesztés már piaci alapon történik, sőt az addig igénybe vett kamattámogatást is vissza kell fizetni. A bank a fennálló tőketartozás összegét a 3 százalékos kamat alapján állapítja meg, és az addig igénybe vett kamattámogatást is vissza kell fizetni” – mutatott rá Balogh László.
Ami pedig az egyik ingatlanról másikra történő továbbvitelt illeti: az OS-hitel csak abban az esetben vihető tovább, ha a kölcsön fedezeteként a korábbinál értékesebb, már tulajdonban lévő ingatlant vonnak be. „A kamattámogatásra megszerzett jogosultság a kamattámogatás időtartama alatt akkor is változatlan feltételekkel fennmarad, ha a kölcsön jelzálogfedezeteként a korábbinál értékesebb ingatlan kerül bevonásra” – áll az az OSP szabályait rögzítő kormányrendeletben.
„Az tehát nem működik, hogy valaki eladja a lakását, majd az OS-hitelt átviszi a megvásárolandó lakásra. Az eladott ingatlanról törölni kell a jelzálogot, ám mivel a másik ingatlan még nincs tulajdonban, a bank nem tudja hová bejegyezni az OSP-t biztosító jelzálogjogot” – mutatott rá Balogh László, hozzátéve, hogy a továbbvitel a csok, majd a csok plusz hitelnél sem működött, illetve nem működik.
Mire kell figyelni, mielőtt valaki belevág?
Azt is megkérdeztük a bankoktól, mire érdemes figyelni a leendő ügyfeleknek az Otthon Start hitel – és egyéb hitel – felvételét megelőzően?
Egy lakáshitelt általában hosszú, sok esetben 20-25 éves időszakra vesznek fel, éppen ezért minden esetben azt javasolják, hogy gondolják át az ezen időszak alatt várható, illetve tervezett élethelyzet-változásokat is, mielőtt belevágnak a lakásvásárlásba. Az OTP szerint különösen az alábbi kérdéseket érdemes megvizsgálni:
Képes leszek-e hosszú távon fizetni a törlesztőrészlet? A váratlan helyzetekre gondolva pedig érdemes törlesztési biztosítást kötni.
Tudom-e vállalni, hogy az első 5 évben nem értékesítem az ingatlant, vagy ha mégis, képes leszek visszafizetni a kamattámogatást?
Kapok-e olyan kedvezményt a hitelfelvétellel kapcsolatban, amelyet előtörlesztés/végtörlesztés esetén a bank részére vissza kell fizetni?
Az MBH Bank arra a fontos pontra hívja fel a figyelmet, hogy a költözésben gondolkodó ügyfelek számára érdemes előre tervezni, hiszen az Otthon Start hitel életükben csak egyszer vehető igénybe, akkor is, ha az igénylő korábban adóstársként szerepelt egy OS-hitelnél.
A Otthon Start Program keretében felvett lakáshitelek átlagos összege az MBH Banknál eléri a 34 millió forintot. Az OTP-nél az átlagos lakáshitelösszeg a 2024. évi 22-24 millió forintról 2025 végére 34-35 millió forintra változott.
A lakhatási válság kronológiája
Az alábbiakban néhány pontban kronológiai sorrendben összeszedtük, mit tudunk az Otthon Start előtti, és immár alatti lakhatásról, ingatlanpiaci folyamatokról.
Brutálisan megdrágultak az ingatlanok. A 2015 és 2025 közötti tíz évben Európa-szerte Magyarországon drágultak legjobban – közel 4,5-5-szörösére – az ingatlanok.
Ahogy a részletes elemzésben felvázoltuk, ezt a fizetések finoman szólva sem követték le, vagyis egyre dráguló ingatlanárakat és bérleti díjakat kellett kigazdálkodni. A 2022–2023-as Európa-rekorder inflációs hullám – a közel másfél évig tartó reálbércsökkenéssel – még szűkebbre szabta a pénztárcákat, az élet minden területét drágább lett finanszírozni – és ez a mai napig így van.
Brutálisan növekedtek a hitelkamatok, ami gyakorlatilag legyalulta a piaci lakáshitelezést – és ez jelenleg is így van. Nem véletlen, hogy az MNB legfrissebb adatai szerint a januárban megkötött lakáshitelek szerződéses összegének 72 százaléka – vagyis tíz forintból hét – Otthon Start-hitelhez köthető.
Az Index konzekvensen, két éven keresztül számolt be lakhatási válságról, amikor a kormány számára is egyértelművé vált a helyzet (2024 őszén), és az új gazdaságpolitikai akcióterv egyik sarokköve lett a lakhatási nehézségek kezelése.
Az Otthon Start előtt szintén a támogatott konstrukciók – csok plusz, babaváró, falusi csok, otthonfelújítási támogatások (korábban Zöld Otthon Program) – tartották életben a lakáshitelpiacot. Arról, hogy az Otthon Start Program előtti állami otthonteremtési támogatások miként muzsikáltak, hoztunk egy nagy összesítő cikket.
2025. szeptember elsején lépett életbe az Otthon Start Program, amelynek első féléves teljesítményével szintén a már említett részletes elemzésben foglalkoztunk.
A program hatására már tavaly július–augusztusban kilőtt a kereslet – nagyobb probléma volt, hogy érkezését már ekkor beárazták az eladók. Vagyis megvalósult az a közgazdasági alaptétel, miszerint a keresleti piac további „locsolása” árfelhajtó hatással jár.
Ezt a kormány is felismerte, és lépett. Végre a keresleti mellett a kínálati stimulusba is kellő energiát fektetett: még bőven az Otthon Start előtt érkezett a 200 milliárd forintos keretösszegű Lakhatási Tőkeprogram, amelynek összegét aztán 300 milliárdra emelték. Az utóbbi időben pedig olyan, legalább 250 lakásos ingatlanfejlesztések kaptak kiemelt státuszt, amelyek vállalják, hogy a lakások minimum 70 százaléka Otthon Start-kompatibilis, és ennek legfőbb eleme, hogy a négyzetméterár maximum 1,5 millió forint lehet.
A kereslet–kínálati oldal egymáshoz való közelítése olyat tett az ingatlanpiacon, amire sok éve nem volt példa: lassult a drágulás üteme mind az eladói (négyzetméterárak), mind a bérlői piacon (albérletárak). Sőt, az ingatlan.com adatai szerint Budapesten a tavaly decemberi csökkenés után februárban ismét lefelé mozogtak az árak. A fővárosban ugyanis 0,5 százalékkal mérséklődtek januárhoz képest, míg az év első hónapjában még 2,9 százalékos volt a drágulási ütem. Éves összevetésben pedig már csak 14,6 százalékos áremelkedéssel zárta a februárt a budapesti piac, ezzel szemben januárban még 20 százalék felett volt ez a mutató.
Eközben az Otthon Start Program iránti tavaly szeptemberi–októberi felfokozott kereslet fokozatosan enyhült, mára lényegében normalizálódott a piac, bár vannak olyan iparági vélemények, miszerint lehet még egy felfelé ívelő hullám, hiszen ne felejtsük el, hogy jelenleg több tízezer Otthon Start-kompatibilis új lakás van építés alatt.
Március elsején ráadásul élesedett a társasházi építményi jog intézménye, ami lényegében azt jelenti, hogy a hitel felvételéhez nem kell megvárni, amíg elkészül az ingatlan, már a tervezőasztalról elindulhat a hitelezés.
Mindezt azért vázoltuk fel, hogy kontextusba helyezzük az otthonteremtési lehetőségeket kétségkívül az eddigiekhez képest szélesebbre nyitó Otthon Start Programot.
Itt az első féléves Otthon Start-mérleg
Az látszik, hogy a program első fél éve látványosan felkavarta a magyar lakáspiacot, és több területen is fordulatot hozott. Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára, aki egyben az Otthon Startot koordináló államtitkár is, az Otthon Start Expón mutatta be a program első féléves teljesítményét.
Ebből egyértelműen látszik, hogy a program gyorsan tömeges finanszírozási eszközzé vált: több mint 50 ezer igénylő jelentkezett, közülük 27 ezer esetben már folyósították is a hitelt, miközben mintegy 40 ezer fiatal kapcsolódik a konstrukcióhoz. Az átlagos hitelösszeg 35 millió forint, ami azt jelzi, hogy a program elsősorban a középkategóriás lakások finanszírozásában vált kulcsszereplővé.
A demográfiai adatok is sokat elárulnak a keresletről. Az igénylők 80 százaléka 40 év alatti, az átlagéletkor 34 év, vagyis valóban a fiatal vásárlók jelentik a program célcsoportját. A hitelfelvevők 46 százaléka házas, és érdekes jelenség, hogy az esetek mintegy 7 százalékában a szülők adóstársként jelennek meg, ami jól mutatja a családi segítség továbbra is fontos szerepét a lakásvásárlásban. A finanszírozási struktúrában az is figyelemre méltó, hogy 10 százalékos önrész mellett is működik a konstrukció, sőt egyes esetekben akár 5 százalék is elegendő lehet, ami jelentősen csökkenti a belépési küszöböt a fiatal vevők számára.
A program súlyát az mutatja legjobban, hogy – ahogy fentebb már említettük – a teljes lakáspiaci finanszírozásban is meghatározóvá vált. A bemutatott adatok szerint tíz lakásvásárlásból négy már az Otthon Start Programhoz kapcsolódik, és a hitelforrások tíz forintjából hét, már ebből a konstrukcióból származik.
A tranzakciókban az új építésű ingatlanok aránya egyelőre csak 10-11 százalék, ami azt mutatja, hogy a kereslet zöme továbbra is a használt lakások piacán jelenik meg. Igaz, ehhez hozzátartozik, hogy – ahogy említettük – számos lakásépítés most van csőben.
Fordulat látszik az albérletpiacon és a lakásárak alakulásában is, ami arra utalhat, hogy a bérlők egy része a hitellel támogatott vásárlás felé mozdult el. Ha a bérlők egy része tulajdonossá válik, az a bérlakáspiacon kínálati enyhülést, a lakáspiacon viszont erősebb keresletet hozhat.
Az Otthon Start tehát látszólag jól muzsikál, hatására a kereslet mellett a kínálat is növekedésnek indult. Összességében az árak konszolidálódhatnak, ám a valódi kérdés az, hogy enyhülhet-e a lakhatási válság, és ehhez az Otthon Start – megsegítve más támogatott programmal – elegendő lesz-e.
(Borítókép: Egy lakópark épületei a főváros XI. kerületében, a Madárhegyen 2022. március 9-én. Fotó: Jászai Csaba / MTI)
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!