Olyanok a magyar lakások, mint egy régi dízelautó – ezzel a felütéssel adtuk közre két éve az Otthon Centrum Investment Solution (OCS) energetikai tanúsítványokat összegző Energetikai Iránytű kutatásának eredményéről szóló beszámolót. „Az elemzés rámutat, hogy bár a kisebb ökológiai lábnyomért többet kell fizetni az ingatlanpiacon, mégis megéri. Erre azonban a lakosság nagy részének lehetősége sincs, így marad számukra egy felújítatlan, energiapazarló ingatlan, amiben sajnos nincs hiány, ugyanis a lakásonként felhasznált energiamennyiséget tekintve Magyarország az unió tíz legtöbbet fogyasztó országa közé tartozik” – írtuk akkor.
Lendületet vett a felújítás
De mi a helyzet két évvel később? Az Otthon Centrum hálózatában 2025-ben készült hiteles energetikai tanúsítványokat összegző Energetikai Iránytű adatai alapján több fontos változás rajzolódott ki az ingatlanpiacon. A vizsgált lakóingatlanok átlagos fajlagos szén-dioxid-kibocsátása jelentősen csökkent – 58,34 Kg/m2a (kilogramm/négyzetméter/év) értékről 29,83 Kg/m2a értékre –, valamint emelkedett a megújuló energia részaránya.
A változás különösen figyelemreméltó, mert már nem kizárólag az új építésű ingatlanoknak köszönhető: a felújított, korszerűsített lakások egyre nagyobb arányban járulnak hozzá az energetikai mutatók javulásához – ismertette az OCS üzletág-igazgatója a trendfordulót.
„A rossz energetikájú ingatlan ma már egyre kevésbé alkualap, sokkal inkább probléma”
– összegezte a változást Tóth Csaba, aki megjegyezte: az energiahatékonyság a korábbinál sokkal meghatározóbb szempont az ingatlanok értékelésében.
A javuló trend hátterében több tényező együttes hatása áll. Az elmúlt években egyre több olyan ingatlan jelent meg a piacon, amelyet a 2022-es rezsiszabályok változása után korszerűsítettek. Ezeknél gyakori megoldás volt a hőszivattyúk vagy napelemes rendszerek utólagos telepítése. Bár ezek sok esetben kiegészítő funkciót töltenek be, az energetikai mutatókban már jelentős javulást idéztek elő. Másrészt az állami és támogatott épületenergetikai programok is érezhető hatást gyakoroltak a piacra. A kedvezőbb feltételekkel elérhető pályázatok ösztönzik a felújításokat, miközben a támogatások feltételeként hiteles energetikai tanúsítvánnyal kell igazolni az energiamegtakarítás meglétét és mértékét.
A korszerűsítések hatása a hőszigeteltség javulásában is megmutatkozott: a vizsgált ingatlanok átlagos hővesztesége csökkent. Kiemelendő, hogy mindez nem az ingatlanállomány megújulásából, nem az új építésű ingatlanok számának növekedéséből fakad, hiszen az épületek átlagéletkora nem változott számottevően. A javulás elsősorban a meglévő lakások felújításának tudható be.
Tóth Csaba az Index kérdésére kifejtette:
a felújítások hatása már számszerűsíthető is: az épületekhez köthető károsanyag-kibocsátás fajlagos, négyzetméterre vetített értéke az elmúlt években közel 10 százalékkal csökkent, ami egyértelműen jelzi az energetikai korszerűsítések eredményességét.
Növekednek a vásárlói elvárások
A piaci hatások is egyre egyértelműbbek. Az energetikailag korszerűbb ingatlanok növekvő aránya fokozatosan emeli a vásárlói elvárásokat. Ennek következtében azok az ingatlanok, amelyeket nem újítottak fel, egyre inkább versenyhátrányba kerülnek a kínálati piacon. „Az energiahatékonyság a korábbinál meghatározóbb szempont, a lokáció és a négyzetméterár mellett ez a mutató is számottevően befolyásolja a vásárlót a döntésben” – szögezte le a szakember.
Az új építésű lakások piacán ugyancsak jelentős változást mért az OCS: a korábban domináns földgázalapú fűtési rendszereket fokozatosan felváltják a megújuló energiára épülő megoldások, elsősorban a hőszivattyúk. Ezt a folyamatot egy 2023-as jogszabályváltozás indította el, amely szigorította az energetikai követelményeket, és gyakorlatilag kiszorította a földgázt az elsődleges hőtermelésből az új építések esetében – mutatott rá Tóth Csaba. A változás hatása a kivitelezési idők miatt az elmúlt időszakban vált jól láthatóvá.
A szabályozási környezet átalakulása egy másik trendet is erősít: a nagyobb (akár több száz lakásos) lakóparkok esetében – ahol a műszaki feltételek adottak – egyre nagyobb szerepet kapnak a helyi távhőrendszerek. Ennek egyik oka, hogy a nagy teljesítményű hőszivattyúk beruházási költsége továbbra is jelentős, így a fejlesztők számára sok esetben gazdaságosabb megoldást jelent a távhőhöz való csatlakozás, élvezve annak minden előnyét. Ez a folyamat ráadásul a távhőszolgáltatók számára is kedvező, hiszen új fogyasztók bevonásával, relatíve alacsony hálózatfejlesztési igény mellett javíthatják rendszereik kihasználtságát és gazdaságosságát.
„Az új építésű ingatlanok vásárlói tehát kedvezőbb helyzetben vannak, hiszen ezek a projektek szigorú tervezői és műszaki kontroll mellett valósulnak meg, így a jogszabályi megfelelés alapvetően biztosított. Ugyanakkor a használatba vétel után a felelősség már a tulajdonosokra hárul: a gyors technológiai fejlődés miatt az épületek műszaki avulása is felgyorsult, ezért a folyamatos karbantartás és korszerűsítés elengedhetetlen” – mondta Tóth Csaba. Ugyanakkor szerinte a használt lakások piacán még nagyobb a mozgástér: az utólagos homlokzati hőszigetelés, a nyílászárók cseréje és a fűtési rendszerek modernizálása kulcskérdés, különösen a kistelepüléseken, ahol az új építések helyett a meglévő állomány felújítása dominál, ami egyaránt körültekintést követel a tulajdonosoktól és a vevőktől.
Van még hová fejlődni, és eszközök is kellenek
Az energiahatékonyság terén megtett első lépések dicséretesek, de van még hova fejlődni – emelte ki Tóth Csaba.
Bár az elmúlt évek intézkedései és beruházásai már kézzelfogható eredményeket hoztak, az ingatlanállomány energetikai állapota még jelentős fejlesztési potenciált rejt. A folyamat ráadásul önmagát is erősíti: a javuló mutatók és a növekvő vásárlói elvárások együtt gyorsíthatják a lakásállomány további korszerűsítését
– fogalmazott.
Felvetettük a szakembernek, hogy iparági információink szerint a jelenleg futó két államilag támogatott felújítási programot (vidéki otthonfelújítási támogatás, energetikai felújítási támogatás) a vártnál kevesebben veszik igénybe, aminek két oka van: az egyik, hogy a programok 2022 végén kifutott elődje sikeres volt, és akkor – egyéb korszerűsítések mellett – az energetikai korszerűsítéseket is sokan végrehajtották. A másik ok a már-már hagyományos „magyar népbetegségnek” számító túlzott bürokrácia.
Tóth Csaba árnyalta ezt a képet. Úgy fogalmazott, hogy
bár az otthonfelújítási támogatások kapcsán gyakran merül fel a bürokrácia kérdése, a piaci tapasztalatok szerint a kezdeti finomhangolás után stabil kereslet alakult ki, az érdeklődés folyamatos.
Azon felvetésünkre, hogy mindezek mellett szükség volna-e egy nagyszabású, az egész országra kiterjedő felújítási programra, elmondta: „Minden olyan átfogó, országosan elérhető, épületenergetikai követelményeket tartalmazó épületfelújítási program támogatandó, amely folyamatosan elérhető a lakosság számára, és amely hosszú távú koncepció mentén képes a lakásállomány megújulásához hozzájárulni.”
(Borítókép: Budapesti panellakások. Fotó: Shutterstock)
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!