Ahogy arról az Index több alkalommal is beszámolt, továbbra is lakhatási válság tombol Magyarországon, amivel a leendő kormánynak is kezdenie kell valamit, ahogy arra legutóbbi elemzésünkben is rámutattunk. Egy friss felmérés is megerősíti ezt, amely ezúttal nem az ingatlanárakon, hanem a hitelpiaci szempontból mutat rá az otthonteremtés magyarországi nehézségeire.
Kamatkülönbség, ami évtizedekre beárazza a lemaradást
A különbség gyökere a kamatkörnyezetben keresendő. Míg az eurózónában a lakáshitelek kamata jellemzően 3-4 százalék körül alakul, addig Magyarországon még mindig jóval magasabb szinten érhető el finanszírozás. Ez első ránézésre néhány százalékpontos eltérésnek tűnhet, a valóságban azonban brutális költségkülönbséget jelent.
A Bankmonitor által összegyűjtött európai adatok szerint a piaci alapú magyar lakáshitelkamat (kb. 6,2 százalék) közel duplája a régiós átlagnak (3,5 százalék). Szlovéniában, Horvátországban, Bulgáriában és Szlovákiában is 3 százalék körüli kamatszinteken érhető el lakáshitel, Németország és Olaszország is 3 százalék alatt/körül hitelez. A magyar piaci szint csak a lengyelhez hasonlítható – de még a lengyel (5,6 százalék) is alatta van a magyarnak.
A magyar piaci lakáshitelkamat tehát ma közel 3 százalékponttal magasabb a régiós átlagnál. Egy 30 millió forintos, 25 évre felvett hitelnél ez 14 millió forinttal több visszafizetést jelent a teljes futamidő alatt.
De miért finanszírozzák olcsóbban a lakáshiteleket a régiós országok? Az eurózónához tartozó országokban a lakáshitelek alacsonyabb költsége elsősorban abból fakad, hogy az euró használata eleve alacsonyabb kamatkörnyezetet biztosít, amely közvetlenül átszűrődik a hitelpiacra. Ehhez társul a kisebb kockázati felár: az árfolyam- és inflációs bizonytalanság csökkenése miatt a befektetők alacsonyabb hozam mellett is hajlandók finanszírozni az államot és a bankokat. Mindezt erősíti az alacsonyabb állampapírhozam is, különösen a 10 éves referenciahozam, amely alapvetően meghatározza a lakáshitelek kamatszintjét – így összességében olcsóbbá válik a finanszírozás.
Jól látható tehát, hogy ugyanaz a hitelösszeg, ugyanazzal a futamidővel és struktúrával, teljesen eltérő költséget jelent attól függően, hogy milyen devizában és milyen kamatkörnyezetben vesszük fel.
Márpedig egy hosszú futamidejű – például 20–25 éves – hitelnél a kamat a teljes visszafizetendő összeg egyik legmeghatározóbb eleme. A magasabb kamat miatt a törlesztőrészletek végig magasabbak maradnak, így a teljes futamidő alatt összegyűlő többletteher milliós nagyságrendűvé válik.
Ez az a pont, ahol a lakáspiac már nem pusztán ingatlanpiaci kérdés, hanem makrogazdasági probléma: a finanszírozás ára közvetlenül befolyásolja a lakosság vagyoni helyzetét és mozgásterét.
Nem az ingatlan drága, hanem a finanszírozás
A közbeszédben gyakran az ingatlanárak kerülnek fókuszba, pedig a teljes képhez a hitelköltségek legalább ennyire fontosak. Egy drágább, de olcsóbb hitellel finanszírozott lakás hosszú távon akár kedvezőbb is lehet, mint egy olcsóbb ingatlan magas kamattal.
Magyarországon azonban a kettő együtt jelentkezik: az elmúlt években jelentős áremelkedés zajlott le a lakáspiacon, miközben a kamatok is magas szinten ragadtak. Ez kettős szorítást eredményezett a vásárlók számára. A hitel nemcsak nehezebben elérhető, hanem aránytalanul drágább is.
A forint ára: kockázat, infláció, bizalom
A különbség mögött több tényező áll, de mind ugyanabba az irányba mutat: a forintalapú finanszírozás magasabb kockázatot hordoz. Ez a kockázat jelenik meg a kamatokban is.
Egyrészt az inflációs környezet számít. Magyarország az elmúlt években az eurózónánál jóval magasabb inflációval szembesült, ami eleve magasabb kamatszintet indokol. Másrészt a devizakockázat és a gazdasági kiszámíthatóság kérdése is beépül a hitelek árába. A bankok ugyanis nemcsak a jelenlegi helyzetet árazzák, hanem a jövő bizonytalanságait is.
Ebből következik, hogy a kamatkülönbség valójában egyfajta „bizalmi prémium”: azt mutatja meg, mennyivel drágább egy gazdaságban hosszú távra pénzt kölcsönadni.
Számítás: ennyivel lenne könnyebb euróval
Az összehasonlító portál számításai szerint az euró bevezetésének már a bejelentése is kézzelfogható hatással lehet a hitelpiacra: a tapasztalatok szerint a kamatok 2-3 évvel a tényleges csatlakozás előtt csökkenni kezdenek, amint a piac elhiszi a folyamatot.
Egy 2031–32-es magyar euróbevezetési pálya esetén így 2029 körül akár 4,5 százalékos lakáshitelkamat is reális lehet, ami egy 30 millió forintos, 25 éves hitelnél a jelenlegi mintegy 59 milliós teljes visszafizetést 50 millió forint körülire mérsékelheti – vagyis közel 9 milliós megtakarítást hozhat.
Ez havi szinten is érezhető: a törlesztő akár 30 ezer forinttal csökkenhet, miközben az alacsonyabb kamatszint élénkítheti a keresletet, és csökkentheti az állami támogatott hitelek jelentőségét. Ugyanakkor a pálya nem kockázatmentes: a hitelesség, valamint a nemzetközi kamatkörnyezet alakulása döntően befolyásolja, hogy ez a forgatókönyv valóban megvalósul-e.
Lakáspolitika és valóság: támogatások ide vagy oda
A kép különösen érdekes a hazai lakástámogatási programok fényében. Az olyan kedvezményes kamatozású hitelek vagy állami támogatások, mint például az Otthon Start Program vagy a csok plusz, részben képesek tompítani a kamatkörnyezet hatását. Ugyanakkor ezek célzott eszközök, nem a teljes piacra vonatkoznak.
A piaci alapú hitelek esetében továbbra is fennmarad a jelentős különbség az eurózónához képest.
Ez azt jelenti, hogy a támogatások nélkül a magyar háztartások még nagyobb finanszírozási hátrányba kerülnének.
Ugyanakkor az állami támogatásokat is megfizeti valaki a nap végén. Mit jelent ez? Azt, hogy az Otthon Start Program, valamint a csok plusz kedvezményes, 3 százalékos hitelkamatai, valamint a piaci hitelkamatok közötti különbséget az állam fizeti – ezért hívják állami támogatású hitelprogramnak –, és ezt a költségvetésből teszi, adófizetői pénzekből.
Az összkép így kettős: miközben a lakáspolitika igyekszik segíteni a hozzáférést, a makrogazdasági környezet olyan költségszintet tart fenn, amely ezt a hatást jelentős részben ellensúlyozza.
Hosszú távú következmények: generációs teher
Az említett 14 millió forintos különbség nem egyszeri tétel, hanem egy generációs teher. A magasabb hitelköltségek kevesebb megtakarítást, lassabb vagyonépítést és szűkebb pénzügyi mozgásteret jelentenek a háztartások számára. Ez pedig túlmutat az egyéni döntéseken: hatással van a fogyasztásra, a befektetésekre és végső soron a gazdasági növekedésre is. A lakáshitel így nemcsak egyéni ügy, hanem rendszerszintű kérdés.
A számok alapján egyértelmű: a magyar lakáspiac egyik legnagyobb kihívása nem csak az, hogy mennyibe kerül egy lakás, hanem az, mennyibe kerül a hozzá vezető út.
(Borítókép: Sergio Flores / Bloomberg / Getty Images)
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!