2025 negyedik negyedévében országos szinten tovább gyorsult a lakásárak emelkedése, éves alapon 23,5 százalékos drágulást mértek, ami meghaladta az előző negyedévi 21 százalékos ütemet – hívta fel a figyelmet az OTP Ingatlanpont a Magyar Nemzeti Bank adataira hivatkozva. Negyedéves összevetésben ugyanakkor már enyhe lassulás volt látható: a harmadik negyedéves 5,3 százalék után 5,1 százalékos áremelkedést regisztráltak. A jegybanki adatok alapján ilyen erős éves drágulásra legutóbb 2022 második negyedévében volt példa, amikor a Zöld Otthon Program fűtötte a piacot.
Elfogyott a budapesti lendület, vidéken még tart a felzárkózás
A fővárosban ugyanakkor már egyértelműen látszott a dinamika kifulladása. Budapesten éves szinten 26 százalékkal nőttek az árak a negyedik negyedévben, ami elmaradt a harmadik negyedéves 28,2 százaléktól, míg negyedéves alapon 2,9 százalékos drágulást mértek a korábbi 4,6 százalék után. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ez összefügg azzal, hogy az Otthon Start hitelprogram által generált keresleti hullám a fővárosban nagyon gyorsan, nagyjából két hónap alatt lefutott.
Ezzel szemben vidéken éppen ekkor erősödött fel igazán a drágulás. A vidéki városokban éves alapon 24,8 százalékos áremelkedést mértek, negyedéves szinten pedig 6 százalékos volt a növekedés, ami kiemelkedően magas értéknek számít. A községekben is látványos volt a dinamika: éves szinten 18,3 százalékos, negyedéves alapon 5,5 százalékos drágulás következett be.
Területi bontásban különösen a dél-dunántúli városok emelkedtek ki 31,1 százalékos éves növekedéssel, míg a Dél-Alföldön is 30 százalék feletti ütemet mértek, ráadásul itt negyedéves szinten 10,1 százalékos ugrás történt. A legkisebb drágulás Pest vármegye városaiban volt, de még itt is 16 százalékos éves növekedést regisztráltak.
Mindez arra utal, hogy
az Otthon Start Program országosan élénkítette a piacot, de eltérő időzítéssel: Budapesten hamar lecsengett a keresleti hullám, míg vidéken késleltetve, de erőteljesebben jelent meg.
A 2026-os kilátásokkal kapcsolatban úgy vélik, hogy az áremelkedés folytatódik, de a tavalyinál mérsékeltebb, kiegyensúlyozottabb ütemben, miközben a piaci környezetet továbbra is jelentős bizonytalanság övezi, különösen az új kormány lakáspolitikai lépései körüli kérdőjelek miatt.
Évek óta nem láttunk ilyet: megállt a budapesti lakásár-emelkedés
2026 elején látványos fordulat következett be a budapesti lakáspiacon. A tavalyi év dinamikus drágulását mostanra a stagnálás váltotta fel. Az átlagos hirdetési négyzetméterár január óta szinte semmit nem változott,
jelenleg 1,53 millió forint körül alakul, ami nagyon közel van az Otthon Start Program által meghatározott felső négyzetméterár-korláthoz.
Ez egyértelműen jelzi, hogy az ennél drágább ingatlanok iránt érezhetően visszaesett a kereslet – derül ki a zenga.hu legfrissebb elemzéséből.
„Mindössze 0,4 százalékkal mentek feljebb január óta a budapesti lakásárak. A megtorpanás különösen a belvárosi és egyes budai kerületekben volt látványos, miközben az olcsóbb pesti kerületekben folytatódni tudott az áremelkedés. A megfizethetőbb kategóriákban tehát van még érzékelhető kereslet, a prémiumszegmensben azonban egyre nehezebb újabb áremelést érvényesíteni” – mondta Futó Péter, az ingatlanportál elemzési vezetője.
A keresletet nézve még gyorsabban változott a hangulat. Az év eleji élénkülést követően áprilisban már csökkenni kezdett az érdeklődések száma, ami elsősorban a fővárosi piacot érintette. Országosan az ingatlanérdeklődések száma április végén 19 százalékkal maradt el a tavalyi év heti átlagától, ugyanakkor jelentős területi különbségek rajzolódnak ki. Míg vidéken a kereslet 11 százalékkal volt alacsonyabb, addig Budapesten 35 százalékos volt a visszaesés.
Mindez arra utal, hogy májusban és júniusban az év elejihez hasonlóan alacsony tranzakciószámokra lehet számítani.
Az ingatlantípusok között is eltérő a dinamika. Országosan nézve a családi házak iránti kereslet még tartja magát, április végén nagyjából a tavalyi átlag szintjén alakult. Ezzel szemben a lakáspiacon komolyabb visszaesés történt. A tégla- és panellakások esetében április második felében közel 40 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett a tavalyi átlaghoz képest.
Bár a választások után az általános hangulat bizakodó, ez egyelőre nem gyűrűzött be a lakáspiacra. Ennek egyik oka, hogy a 2025-ös drágulás sok vevőt egyszerűen kiárazott a piacról, miközben a húsvéti időszak idén is ráerősített a lassulásra. Úgy tűnik, a vevők jelentősebb alkuval lennének csak hajlandók vásárolni, miközben az eladók többsége egyelőre kivár, és nem csökkenti az árakat. Ez a helyzet azt eredményezi, hogy a kereslet és a kínálat jelenleg nehezen talál egymásra
– tette hozzá Futó Péter.
Az ingatlanok állapota szerint is vegyes a kép. Bár az április minden kategóriában visszaesést hozott, a felújítandó és jó állapotú ingatlanok iránti érdeklődés kisebb mértékben csökkent. Ezzel szemben az átlagos állapotú és a frissen felújított lakások esetében nagyobb volt a visszaesés. A vevők elsősorban használt, de jó állapotú ingatlanokat keresnek, míg az új építésű lakások iránti kereslet a teljes piachoz hasonló trendeket követ.
Mostanra a fővárosi lakáspiac egyértelműen lassuló pályára került, az árak stagnálnak, a kereslet gyengül, miközben a kínálat egy év alatt 38 százalékkal bővült. A vevők tehát válogatnak, és az értékesítés sikere egyre inkább az ár-érték arányon és az alku mértékén múlik. Az elmúlt évek eladói piaca után egy vevői piac kezd kialakulni.
Százmilliós árak mindenütt – de a vevők nem követik
Eközben a fővárosi ingatlanpiacon mára egészen új jelentést kapott a „drága” szó. Budapesten és környékén az eladó ingatlanok több mint 40 százalékát már 100 millió forint felett hirdetik, miközben a kereslet messze nem tart lépést ezzel: a vásárlók mindössze negyede keres ebben az árkategóriában – mutat rá a zenga.hu.
Ez egyértelműen a kereslet és a kínálat közötti feszültség erősödésére utal – hívta fel a figyelmet Futó Péter, az ingatlanportál elemzési vezetője. Hasonló jelenség figyelhető meg vidéken is: a Balaton környékén, különösen Veszprém és Somogy megyében egyre gyakoribbak a százmilliós árszintek, de a kereslet itt is inkább az alacsonyabb árkategóriákra koncentrálódik.
Nyugat-Magyarországon is jelentős az eltérés: Győr-Moson-Sopron megyében minden ötödik ingatlan ára meghaladja a 100 millió forintot, miközben a vevőknek csak körülbelül 10 százaléka keres ebben a tartományban. Zalában és Fejér megyében még nagyobb a különbség az eladói elképzelések és a tényleges kereslet között.
A jelenség mögött az áll, hogy a kereslet az elmúlt időszakban visszafogottabbá vált, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára kívül esik a támogatott finanszírozási konstrukciók – például az Otthon Start – keretein. Ennek következményeként nő az alku szerepe és hosszabbodnak az értékesítési idők, miközben az eladók egyre inkább kénytelenek alkalmazkodni a piaci realitásokhoz.
A prémiumszegmensben is változás történt:
a valódi luxusingatlanok alsó határa egyre inkább 200 millió forint fölé tolódik.
Míg 2024 elején a kínálat 4 százaléka tartozott ebbe a kategóriába, addig 2025-re 5,5 százalékra, 2026-ra pedig 6,5 százalékra nőtt az arány. Budapesten különösen a II., az V. és az I. kerületben koncentrálódnak ezek az ingatlanok, míg vidéken a Balaton térsége és egyes nagyvárosok – például Debrecen vagy Székesfehérvár – erősödnek ebben a szegmensben.
Tudatosabb vevők, kettészakadó piac Budapesten
A Balla Ingatlan arra hívja fel a figyelmet, hogy a jó állapotú, reálisan árazott lakások gyorsan elkelnek, miközben a túlárazott ingatlanok hónapokra a piacon ragadnak, és egyre nagyobb engedményekre kényszerülnek a tulajdonosaik, ha értékesíteni akarják őket.
Az Otthon Start első lendülete utáni kivárást követően az év eleje egyértelmű fordulatot hozott, a vevők visszatértek a piacra. Ez azonban már nem egy túlfűtött, hanem egy tudatosabb, racionálisabb piac. Jelenleg egy stabilizálódott, aktív, de erősen szelektív kereslet jellemzi Budapestet, ahol a jó lakások gyorsan elkelnek, a rosszul árazottak viszont beragadnak
– jelezte Tóth Viktória, az ingatlanközvetítő hálózat V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Ez azt jelenti, hogy elsősorban a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok iránt fokozódott a kereslet. Ezzel párhuzamosan a kínálat is nőtt, viszont ennek egy része irreális árazással került a piacra. Jelenleg nem érdemes „próbálkozni” a magas árakkal, mert a vevők gyorsan kiszűrik a túlárazott ingatlanokat – mutatnak rá az ingatlaniroda szakértői.
Mindezek miatt az idei évben az áraknál is egy mérsékelt, de differenciált emelkedés következett be. A prémium- és jó állapotú ingatlanok ára stabilan emelkedik, míg a felújítandó vagy gyengébb adottságú lakások esetében inkább stagnálás jellemző.
Az árak alakulása is differenciált: a prémium- és jó állapotú ingatlanok ára tovább emelkedik, míg a gyengébb adottságú lakások esetében stagnálás figyelhető meg. Az V. kerületben a felújított lakások négyzetméterára 1,5–2 millió forint között alakul, míg a XIII. kerületben a panelek 800 ezer–1,1 millió forint, az újabb lakások 1,2–1,6 millió forint között cserélnek gazdát.
Az alku mértéke is árnyalt képet mutat: a jól árazott ingatlanoknál 3–5 százalékos, a túlárazottaknál 8–10 százalékos árengedmény jellemző. Az értékesítési időkben is kettészakadt a piac: a jó lakások 4–8 hét alatt elkelnek, míg a rosszul pozicionált ingatlanok esetében ez 3–6 hónap is lehet.
A kereslet szerkezete kiegyensúlyozottabbá vált: hasonló arányban vannak jelen a saját célra vásárlók, az elsőlakás-vásárlók és a befektetők. Utóbbiak különösen a belvárosi szegmensben erősödtek vissza. A finanszírozásban ismét nőtt a hitel szerepe, a tipikus hitelösszeg 20–50 millió forint között alakul.
Ennyi lakás cserélt gazdát áprilisban
A Duna House havi tranzakciószám-becslése és jelzáloghitel-előrejelzése alapján 2026. április hónapban országosan 9815 lakóingatlan-adásvétel történt. A január még visszafogottan, 7500 körüli ügylettel indult, majd februárban és márciusban gyors felfutás következett – utóbbi hónap a 2025-ös csúcshoz közeli, 11 700 körüli értékkel zárt. Áprilisban a piac újra alacsonyabb fokozatra állt be: a becsült 9815 tranzakció a márciusi szinttől mintegy 15 százalékkal marad el, ugyanakkor a 2025-ös azonos időszaki adatokhoz képest csak mérsékelt elmaradást mutat. A trend tehát továbbra is stabil, középszintű forgalmat jelez, az év hátralévő részére pedig a korábbi évek mintázata alapján további, szezonálisan ingadozó aktivitás várható.
Eközben a lakáscélú jelzáloghitelek szerződéses összege elérte a 240 milliárd forintot. A volumen pontosan megegyezik a márciusi értékkel, a Magyar Nemzeti Bank által publikált tavalyi áprilisi adatokhoz viszonyítva pedig több mint 79 százalékos bővülést mutat.
Megtorpant lendület, erősödő alku
Az ingatlan.com adatai szerint 2026 tavaszán egyértelműen lassult a piac. Az iroda áprilisban 237 ezer telefonos érdeklődést regisztrált, ami havi szinten 17, éves alapon 8 százalékos csökkenést jelentett. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a húsvéti időszak és a választások egyaránt visszafogták az aktivitást, miközben a vásárlók inkább informálódnak, mintsem döntést hoznak.
A kínálat ugyanakkor bővült: több mint 30 ezer új hirdetés jelent meg, a teljes állomány pedig 142 ezerre nőtt, ami 7,4 százalékos éves bővülést jelent. A kereslet területileg eltérően alakult: Fejér vármegyében 17 százalékos növekedést mértek, míg Budapesten 11 százalékos visszaesést.
Az értékesítési idők országosan 95 napra nőttek a korábbi 84 napról, Budapesten pedig különösen látványos volt a lassulás: a lakások eladási ideje 45 napról 75 napra emelkedett. Ezzel párhuzamosan nőtt az alku szerepe is: Budapesten 3,4 százalékos, a kisebb településeken 5,5 százalékos átlagos árengedményt mértek.
Balogh László szerint a piac nem fordult vissza, inkább kifulladt a korábbi lendület. A vevők árérzékenyebbek lettek, az eladóknak pedig nagyobb rugalmasságot kell mutatniuk.
Az albérletpiacon is átalakul a kereslet
Végezetül nézzük, mi a helyzet a bérlői piacon. Az Otthon Centrum adatai szerint a bérlakáspiacon is szerkezeti változás zajlik.
2026 első negyedévében Budapesten a téglalakások átlagos bérleti díja 261 ezer forint volt, míg a vidéki nagyvárosokban 167 ezer forint. A fővárosban mindössze 1,8 százalékos éves drágulás volt, szemben a vidéki 6,7 százalékos növekedéssel.
A legfontosabb változás, hogy az áremelkedést már nem a kisebb lakások hajtják. Az egyszobás lakások átlagosan 177 ezer forintba, a kétszobások 247 ezer forintba, a háromszobások pedig 331 ezer forintba kerülnek havonta. Utóbbi kategóriában 6,5 százalékos drágulást mértek, miközben a garzonok ára stagnált.
Soóki-Tóth Gábor, az OC elemzési vezetője szerint ez azt mutatja, hogy a kereslet a nagyobb lakások felé tolódik, különösen a családok és az összeköltözők körében. Vidéken még erőteljesebb a dinamika: a háromszobás lakások bérleti díja 13 százalékkal nőtt, miközben a kisebb lakások ára alig változott.
A következő hónapokban a szezonális hatások tovább élénkíthetik a piacot, akár 5–10 százalékos áremelkedést is hozva az újonnan piacra kerülő lakásoknál.
Új szakaszban a piac
Összességében az elemzések egy irányba mutatnak: a magyar ingatlanpiac új szakaszba lépett. A korábbi, egységesen felfelé tartó trend helyét egy differenciáltabb, szegmentáltabb működés vette át, ahol a lokáció, az állapot és az árazás minden eddiginél nagyobb szerepet játszik.
A kérdés már nem az, hogy drágulnak-e az ingatlanok, hanem az, hogy hol, milyen tempóban, és ki tud ehhez alkalmazkodni.
(Borítókép: Shutterstock)
Izgalmas történetek, rejtett kincsek, érdekes épületek – nem csak budapestieknek.
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!