di
Gino Pagliuca

Boom delle abitazioni usate (+4,5%). Secondo l’Istat nel 2025 i prezzi delle case salgono del 2,7%, a Milano +71% in 10 anni

Crescono i prezzi delle case e a trainare le vendite sono gli appartamenti usati. Lo dice l’Istat nel suo aggiornamento dell’indice Ipab relativo al secondo trimestre del 2025. Rispetto al trimestre precedente la crescita è stata del 2,7% mentre su base annua il prezzo delle abitazioni usate è in crescita del 4,5% a fronte dell’1,1% del nuovo. Sono dati positivi ma, sottolinea nel suo commento l’Istituto di statistica, la dinamica dei prezzi sta decelerando, il ché appare in linea con i dati delle Entrate, secondo i quali nel secondo trimestre di quest’anno è stata dell’8,1% mentre nel primo trimestre si era registrato +11,9%. Istat monitora i mercati di tre grandi città, Roma, Milano e Torino.

Da Torino a Milano

Nello specifico, a Torino, la dinamica tendenziale dei prezzi evidenzia un forte rallentamento rispetto al trimestre precedente (da +6,4% a +1,9%). Il rallentamento è influenzato dal deciso calo dei prezzi delle abitazioni nuove (da +15,5% del primo trimestre a -5,0% del secondo), mentre quelli delle già esistenti continuano a crescere, seppur a un ritmo più contenuto (da +5,2% a +2,8%). A Milano la crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni sale al +2,0% (da -0,1% del primo trimestre). A fare da traino i prezzi delle abitazioni già esistenti che crescono del 3,9% (da +3,8% del trimestre precedente), cui si aggiunge la flessione meno ampia rispetto al trimestre precedente di quelli delle nuove (da-12,9% a -2,0%). Infine nella Capitale la crescita su base annua prosegue, seppur attenuata (da +6,5% a +4,4%). I prezzi delle abitazioni già esistenti aumentano del 4,7% (da +6,1%) e quelli delle nuove del +6,1%, in netto calo rispetto al +12,7% del primo trimestre.








































































































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In 10 anni valori saliti del 16,4%

Guardando all’andamento negli ultimi dieci anni dei prezzi rilevabile dall’indice Ipab si evidenzia che nel complesso i valori sono cresciuti del 16,4%, con il nuovo che ha fatto segnare +31,2% e l’usato +13,2%. Torino +9,5%, con il nuovo a +5,8% e l’usato a +9,7%. Milano fa segnare +71,7%, con il nuovo a +57% e l’usato a +75,2% e infine la Capitale, nel decennio l’incremento è stato dell’8%, con il nuovo a +11,1% e l’usato a +7,8%.

Milano in testa con un rialzo del 140,3%

Come si vede l’Istat conferma che i prezzi a Milano si sono mossi molto più che nel resto del Paese. E anche se si torna alla vigilia del changeover lira euro il risultato non cambia. Lo dicono dei dati elaborati da Tecnocasa che ha messo a confronto i prezzi della fine del 1998 con quelli di fine 2024 nelle principali città italiane. Come rileva Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi, nel periodo considerato i prezzi sono aumentati in media del 51,5%. In testa c’è Milano, con un rialzo dei prezzi del 140,3%. La città ha beneficiato negli anni degli interventi di riqualificazione, delle nuove linee metropolitane e negli ultimi tempi diventa sempre più attrattiva nelle sue zone centrali per gli stranieri.

Da Firenze a Genova, fino a Napoli

Anche Firenze (+82,7%) ha visto una crescita importante dal 1998 in parte per la spinta degli investitori che negli anni hanno acquistato per realizzare affitti turistici oltre ai numerosi interventi in corso negli anni sulla cittadina (Polo universitario di Novoli, tramvia)
Bene anche Napoli (+81,9%) che ha sperimentato negli ultimi tempi un forte incremento dei flussi turistici che ha stimolato la domanda per investimento destinato al turistico ricettivo soprattutto nelle zone centrali.
Genova è in coda e registra un deprezzamento del 21,8%: la carenza di qualità abitativa, un parco immobiliare da riqualificare non ha aiutato il recupero dei prezzi. La città attualmente registra un interesse di investitori, parte dei quali guarda con attenzione ai lavori per il terzo valico.

Milano batte i Btp

Naturalmente stiamo parlando di rendimenti lordi, una valutazione precisa della performance netta nel tempo dovrebbe tenere conto delle spese legate all’acquisto, alla vendita, alle manutenzioni straordinarie e delle tasse, e nel contempo considerare gli affitti risparmiati (se si abita la casa) o quelli riscossi (se la casa viene locata). A puro titolo di curiosità abbiamo messo a confronto le performance indicate da Tecnocasa con quelle (sempre al lordo) di Btp (rendimento del trentennale al 31 dicembre 1998), oro (variazione della quotazione in dollari) e azioni (per queste abbiamo considerato l’indice Comit performance, che tiene conto dei dividendi) e con l’inflazione. Stravince l’oro, con +1150% e anche la Borsa batte il mattone con +305,5%. Ma i Btp battono al media delle grandi città ma non Milano e l’inflazione supera di poco la media delle rivalutazioni immobiliari ma non quelle di Milano, Firenze e Napoli.

Le compravendite

Abbiamo citato prima i dati delle Entrate sulle compravendite. Le città capoluogo hanno registrato un aumento degli scambi del 7,2%, quelle non capoluogo dell’8,4%.
Tra le grandi città si segnala Torino con +11,3%, seguita da Palermo con un aumento delle transazioni del 10%. Milano chiude con +6,6%, la Capitale con +4,1%. Sostanzialmente invariata Napoli con -0,3%.Nello stesso arco temporale le compravendite di case di nuova costruzione si riducono del 7,2%. Le soluzioni esistenti, al contrario, crescono del 9,1%. Il buon andamento del mercato è dovuto soprattutto al più facile accesso ai mutui. Le case comprate con il ricorso al finanziamento hanno rappresentato il 45,9% del totale. L’anno prima erano il 41,4%. 

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24 settembre 2025 ( modifica il 24 settembre 2025 | 13:17)

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